안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 만약에 5억짜리 새아파트 살려고하면 아파트대출나오나요? 분양권사야되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.5억 새 아파트를 구매하려고 할 때, 아파트 대출 가능 여부와 분양권 구매 절차를 이해하는 것이 중요합니다. 아래에서 부동산 대출의 절차와 분양권 구매 여부, 그리고 집 구매 과정에서 필요한 내용을 단계별로 설명하겠습니다.아파트의 대출 가능 여부는 LTV(Loan-to-Value Ratio)와 DSR(Total Debt Service Ratio)를 기준으로 판단해볼 수 있습니다.LTV는 담보인정비율로, 주택 매매가 대비 대출 가능한 금액 비율입니다. 투기과열지구나 조정대상지역에서는 LTV 비율이 낮게 적용됩니다. 예를 들어 9억 원 이하 부분은 60%, 9억 초과는 50% 등, 비규제 지역에서는 LTV가 70~80%까지 적용될 수 있습니다.DSR은 총부채원리금상환비율로, 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 초과하지 않아야 합니다. 소득 증빙(직장 소득, 사업소득 등)과 신용 점수에 따라 대출 한도가 결정됩니다. 은행에서 대출 심사 시 이를 가장 중요하게 봅니다.분양권은 아직 입주하지 않은 상태에서 아파트 분양받은 권리를 사고파는 것을 의미합니다. 새 아파트를 구매하려는 경우, 입주 전 분양권 상태일 수도 있고, 입주 후 일반 매매일 수도 있습니다. 분양권 구매 시 중도금 대출이 이미 실행 중인 경우가 많습니다. 대출 승계 여부를 확인해야 하며, 대출 승계 시 소득과 신용을 기준으로 추가 심사가 필요합니다. 그리고 분양권에는 분양가 외에 추가로 지불해야 하는 프리미엄(피)이 있을 수 있습니다.부동산 대출 절차를 간단히 설명드리자면 집 구매 계약서 작성 전 대출 한도를 사전 문의해보셔야 합니다. 소득, 신용도, 부채 상황 등을 제출하면 대출 한도를 알려줍니다. 그리고 디딤돌대출, 보금자리론, 시중은행 대출 등 다양한 상품 중 본인 상황에 맞는 대출을 선택합니다. 이후 자금계획이 세워졌다면 아파트 매매 계약서를 작성한 뒤 은행에 대출 신청을 합니다. 이때 계약금 납부(매매가의 10% 정도)한 후 계약서 사본, 인감증명서, 주민등록등본 등을 준비해서 심사를 신청하면 심사가 정상적으로 완료되면 잔금일에 맞춰 대출금이 집주인 계좌로 송금됩니다. 일반적으로 대출 실행은 잔금일 2~3일 전에 진행됩니다.😊
부동산
Q. 농업인 주택의 요건은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.안녕하세요! 농업인 주택은 일정 요건을 갖춘 농업인이 농지 인근에 건축하여 거주할 수 있는 주택을 의미합니다. 이러한 주택은 농업인의 주거 안정과 농업 환경을 고려한 제도적 지원을 받습니다. 먼저 농업인의 조건에 맞아야 하는데요, 농업 경영체에 등록된 자이거나 실제 농업에 종사하면서 연간 90일 이상 농업 활동을 하는 자 혹은 농업을 주업으로 하며 농업 소득이 주요 소득원인 자를 농업인이라고 합니다.농업인 주택은 농업 활동을 위해 농지나 농업 시설 인근에 거주하는 것을 목적으로 합니다. 건축 후 실제 농업인이 거주하지 않거나 농업 활동을 중단할 경우, 주택의 농업인 전용 요건이 충족되지 않게 됩니다. 그리고 농업인 주택은 농업진흥지역 또는 농지법에 따라 농업 목적으로 허용된 지역에 건축할 수 있습니다. 농지의 전용 허가를 받아야 하는 경우도 있으므로, 사전에 관할 관청(시·군·구청)에서 허가 여부를 확인해야 합니다.농업인 주택은 농업인과 가족이 거주하는 주택으로, 농업 활동에 필요한 규모와 설비를 갖추어야 합니다. 통상적으로 주택 규모에 대한 명확한 제한은 없으나, 농업과 연관된 부속 시설(창고, 작업 공간 등)을 포함하는 경우가 많습니다. 농업인 주택 건축 시, 정부나 지자체로부터 융자나 보조금을 받을 수 있는 경우, 해당 사업의 요건에 따라 농업인 자격, 소득 수준, 지역 등이 검토됩니다.
부동산
Q. LH임대아파트 자격조건이 어떻게되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.노후 주거 안정을 위해 LH 임대아파트 입주를 고려 중이시군요. 만 65세 이상의 무주택 세대구성원을 대상으로 하는 고령자 매입임대주택에 대해 안내해 드리겠습니다.먼저 입주 자격으로는 모집공고일 기준으로 해당 지역에 거주하는 만 65세 이상의 무주택 세대구성원이며, 소득 및 자산 기준을 충족하면 지원할 수 있습니다. 1순위: 생계·의료급여 수급자, 지원대상 한부모가족, 주거지원이 시급한 가구, 저소득 고령자, 월평균 소득 70% 이하이며 영구임대 자산 기준을 충족하는 장애인.2순위: 월평균 소득 50% 이하이며 영구임대 자산 기준을 충족하는 자, 월평균 소득 100% 이하이며 영구임대 자산 기준을 충족하는 장애인.※ 자세한 소득 및 자산 기준은 LH공식 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.임대 조건으로는 시중 시세의 40% 수준으로 저렴하게 제공되며, 제한 없이 안정적으로 거주하실 수 있습니다.신청 방법은 LH 공식 홈페이지나 마이홈 포털에서 지역별 모집 공고를 확인하시면 되는데요, 모집 공고에 따라 해당 지역 주민센터나 LH 지사를 통해 신청하실 수 있습니다.유의 사항을 말씀드리자면 신청 전에 소득, 자산, 연령 등 자격 요건을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 그리고 신청서 작성 시 모든 정보를 정확하게 기재해야 하며, 허위 정보 제공 시 불이익이 있을 수 있습니다. 고령자 매입임대주택은 저소득 고령자분들이 현 생활권에서 안정적으로 거주할 수 있도록 지원하는 제도입니다. 자세한 내용은 LH고령자 매입임대주택 안내를 참고하시기 바랍니다.추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 문의해 주세요.
부동산
Q. 임대료 규제가 장기적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.임대료 제한은 주로 세입자 보호와 임대료 안정화를 목적으로 시행되며, 세입자와 집주인에게 각기 다른 영향을 미칩니다. 또한, 이로 인해 임대 시장이 침체되거나 왜곡될 가능성도 존재합니다. 문의주신대로 임대료 제한의 세입자에 대한 영향을 먼저 살펴보자면 제한된 임대료 덕분에 시장 가격보다 낮은 임대료로 주거를 유지할 수 있습니다. 이는 임대료 급등으로 인해 주거지를 떠나야 하는 상황을 방지하여 장기 거주자들에게 특히 유리하며, 커뮤니티와의 연계 유지에 기여할 수 있습니다. 하지만 제한된 임대료로 인해 세입자들이 기존 주택에 오래 머물게 되면서, 시장에 나오는 매물이 줄어듭니다. 또한 집주인이 수익성이 낮아져 주택 관리나 수리를 소홀히 할 가능성이 있습니다. 따라서 집주인이 선별적으로 세입자를 고를 가능성이 높아져, 저소득층이나 신용도가 낮은 사람들에게 불리하게 작용할 수 있습니다.임대료 제한의 집주인에 대한 영향을 보자면 직접적으로 임대료 제한으로 시장 가격보다 낮은 수익을 얻으면서 투자 수익률이 떨어질 수 있습니다. 제한된 임대료로 인해 유지·보수 비용을 감당하기 어려워질 수 있으며 부동산 시장에서 임대주택 투자 매력이 줄어들어 신규 주택 공급이 감소할 가능성이 있습니다. 그럼에도 안정적인 임대료로 인해 세입자 이탈률이 낮아질 수 있다는 점과 제한된 임대료 정책에 협력함으로써 사회적 신뢰를 얻거나 지역 사회의 호응을 받을 수 있다는 점은 장점이라고 할 수 있습니다.임대료 제한 정책은 주택 부족이나 부동산 가격 급등 상황에서 서민들의 주거 안정성을 높이는 데 기여하고, 특정 지역에서의 임대료 폭등을 막아 시장의 균형을 유지할 수 있지만, 임대료 제한으로 인해 임대 수익이 낮아져 주택 공급이 줄어드는 경우가 많습니다. 세입자가 낮은 임대료 혜택을 놓치지 않으려고 이동을 꺼리면서 매물 부족 현상이 발생하거나 임대료 제한을 피하기 위해 보증금을 높이거나 추가 비용(이른바 ‘전대료’를 요구)을 요구하는 등의 불법 관행이 생길 수 있습니다. 그리고 개발업자가 제한된 임대료 정책을 적용받는 지역에 신규 주택을 건설하지 않으려는 경향이 생길 수 있습니다. 😊
부동산
Q. 건물표시의 변경등기의 변경은 어떤것을 변경할수 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.건물 표시 변경 등기는 건물 등기부 표시란에 기재된 사항 중 변경이 발생한 경우 이를 수정·갱신하는 등기를 말합니다. 이는 건물의 물리적·법적 상태가 바뀌었을 때 등기부를 현실에 맞게 정정하기 위한 것입니다. 질문주신 건물 표시 변경 등기로 변경할 수 있는 사항에 대해서는 아래 말씀드리겠습니다.건물의 구조 변경 :건물의 주요 구조부가 변경된 경우(예: 목조에서 철근콘크리트 구조로 변경)와 용도 변경(예: 주택에서 상가로 변경).건물의 용도 변경 : 법적으로 건축물대장에서 인정된 용도가 변경된 경우(예를 들면 주거용에서 업무용으로 변경, 또는 공장에서 창고로 변경)건물 면적 변경 : 건물의 면적이 변경된 경우. 예를 들어 신축 건물의 면적을 다시 측정했을 때 면적이 달라지는 경우이거나 건물의 증축 또는 일부 철거로 면적이 달라진 경우.층수 변경 : 건물이 증축되거나 일부 층이 철거되어 층수가 변경된 경우.주소 또는 건물 명칭 변경 : 도로명 주소로 변경되었거나, 행정구역 개편으로 주소가 변경된 경우 혹은 건물의 명칭(건물명)이 바뀐 경우. 부속 건물 변경 : 주 건물과 관련된 부속 건물의 신축·철거·이전 등으로 기재 사항에 변경이 필요한 경우.건물 일련번호 변경 : 건축물대장에서 관리 번호가 변경된 경우.건물 표시 변경 등기는 건축물대장과 등기부 간의 일치가 필수입니다. 그리고 변경 사항 발생 후 법정 기한 내(대개 1개월 이내)에 등기를 신청해야 과태료 등의 불이익을 방지할 수 있습니다. 실제 변경 사항과 등기 내용이 일치하지 않으면 건물 매매, 담보 설정 등에서 법적 문제가 발생할 수 있습니다! 😊
부동산
Q. 주택 구매 시 고려해야 할 가장 중요한 사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.주택을 구매할 때는 큰 금액이 오가는 만큼 신중하게 고려해야 할 점이 많습니다. 간략하게 주택 구매 절차에 따라 이에 대한 사항에 대해 알려드리겠습니다.구매 전 사전 준비 단계에서는 주택 구입에 필요한 자금(매매가, 취득세, 중개수수료, 이사비용 등)을 미리 계산하세요. 본인의 신용 점수, 소득, 부채 상황에 따라 받을 수 있는 주택담보대출 한도를 확인하는 것이 중요합니다. 또한 대출의 상환 방식(원금 균등, 원리금 균등 등)과 이자율(고정금리, 변동금리)도 비교하세요.구매 목적을 명확히 하는 것도 중요한데요, 자산 투자 목적이라면 미래의 가격 상승 가능성을 고려하여야 하고, 실거주 목적이라면 직장, 학교, 생활 편의성 등 주거 환경을 우선 고려해야 합니다. 그리고 정부에서 지원하는 생애최초 주택 구매, 신혼부부 특별공급, 디딤돌 대출 등 지원 제도를 확인하세요.구매 시 반드시 확인해야 할 사항으로는 등기부등본을 확인해야 합니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 문제가 없는지 확인하고, 담보대출, 채권 압류 등 권리관계 문제를 파악하는 것이 필요합니다. 또한 건물 상태(누수, 균열, 하자 여부)와 노후도(건축 연도와 설비 상태)를 확인하여 주택의 상태를 점검해야 합니다. 그리고 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 최근 거래된 가격을 확인하여 구매하는 금액이 적정 가격인지 확인하는 것도 필요하죠.구매 후 주의사항으로는 잔금 지급 후 소유권 이전 등기를 반드시 완료하세요. 법무사를 이용해 등기 이전 절차를 진행하면 안전합니다. 입주 전 계약 당시 확인하지 못했던 하자나 문제점이 있다면 계약서를 근거로 하자 보수를 요청하세요. 그리고 주택 유지비(관리비, 수도/전기/가스 요금, 보험료 등)를 고려해 월별 가계 계획을 세우세요.주택 구매는 신중해야 하지만, 잘 준비한다면 자산을 안전하게 확보할 수 있는 좋은 투자입니다! 😊
부동산
Q. 상업용 부동산에서 ‘공유 오피스’ 수요가 증가하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공유 오피스의 등장은 새로운 업무 환경과 경제적 효율성 추구에서 비롯된 결과입니다. 부동산 시장에서도 이 트렌드는 상업용 부동산의 유연성과 활용성을 높이며, 기존의 고정적 구조에서 벗어난 새로운 모델을 제시하고 있습니다.앞으로도 도심 집중에서 탈피해 거주지 인근 또는 위성 도시에 소규모 오피스가 늘어날 전망이며, 기업들 또한 대규모 사무실 대신 필요에 따라 조정 가능한 공간을 선호할 것으로 보입니다. 이를 통해 대기업도 일부 공유 오피스를 활용할 가능성이 높아졌습니다. 그리고 공유 오피스의 수익 모델을 본뜬 유사 서비스가 상업용 부동산 시장 전반으로 확산되는 현상이 보이기도 합니다.따라서 거주지 인근의 소규모 오피스나 공유 오피스 관련 부동산 투자 검토하거나 공유 오피스 내에서 제공하는 부가 서비스를 참고하여 사업 아이디어 개발하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 😊
부동산
Q. 주택 담보 대출은 40년 상환도 있다고 합니다
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.주택담보대출 40년 상환은 대출 상환 기간을 늘려 가계부담을 줄일 수 있는 방법 중 하나로, 특히 젊은 층이나 소득이 일정한 계층에게 유리하게 적용됩니다. 일반적으로 주택 구입 목적으로 대출을 받을 때 주로 적용됩니다. 이러한 주택담보대출은 규제(LTV, DSR 등)에 따라 대출 한도가 설정되며, 40년 상환이 허용되는 경우 월 상환액을 줄일 수 있습니다.40년 상환이 가능한 대출은 다음과 같은 조건을 충족해야 할 가능성이 높습니다. 예를 들면 연령 제한이 있으며, 젊은 층이나 신혼부부가 혜택을 받을 가능성이 높습니다. 그리고 금융기관에 따라 중위소득 140% 이하 등 소득 조건이 부과될 수 있습니다. 주택 구입 목적 외에도 일부 금융기관에서는 전세자금 대출, 생활 안정 자금 대출에 대해서도 40년 상환을 허용하는 상품을 제공합니다. 그러나 신축 아파트 구매나 특정 대출 상품에 한정되는 경우가 많습니다.40년 상환의 장점으로는 대출 상환 기간이 늘어나므로 월 상환금이 줄어들어 가계 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 그리고 상환 기간이 늘어나면 DSR(총부채원리금상환비율) 계산 상 유리하여 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 이는 소득이 적거나 초기 자금이 부족한 세대에게 적합합니다. 하지만, 상환 기간이 길어질수록 총 이자 부담이 늘어납니다. 예를 들어, 동일한 금액을 30년과 40년 상환으로 비교하면, 이자 부담은 최대 수천만 원 이상 차이가 날 수 있습니다. 그리고 대출 기간이 길어질수록 부채 관리가 어려워질 수 있으며, 중도 상환 시 수수료가 발생할 가능성이 있습니다.40년 상환 대출은 초기 부담을 줄이는 데 큰 도움이 될 수 있지만, 총 이자 부담이 늘어난다는 점을 유의해야 합니다. 대출 상품 조건과 개인 재무 상황을 종합적으로 검토한 후, 장기적인 계획을 세워 활용하세요! 😊
부동산
Q. 대형카페는 메뉴들이 왜이렇게 비싼걸까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.네 맞습니다~ 대형 카페는 주로 핵심 상권은 아니지만 접근성이 좋은 지역에 위치하며, 대형 평수를 사용하기 때문에 상가 임대료가 매우 높습니다. 임대료는 운영 비용에서 가장 큰 비중을 차지하며, 이는 가격에 직접적으로 반영됩니다. 대형 카페는 넓은 공간을 운영하기 위해 많은 직원이 필요합니다. (매장 관리, 바리스타, 청소 및 유지 보수 등) 그리고 최저임금 상승과 함께 서비스 품질 유지를 위해 전문 바리스타 고용 시 인건비가 높아집니다. 넓은 매장과 고급스러운 인테리어를 유지하기 위한 비용(청소, 설비 유지 등)이 꾸준히 들어갑니다. 에어컨, 난방, 조명 등 전기세와 난방비도 운영비에 큰 영향을 미칩니다.핵심상권에 위치하지 않는 경우가 많기 때문에 광고, 마케팅, 브랜드 관리에 막대한 비용을 투자합니다.(TV 광고, 소셜 미디어, 협찬 이벤트 등.) 그리고 대형 카페는 단순히 음료를 파는 곳이 아니라, 공간 제공 서비스를 포함합니다. 넓고 쾌적한 좌석, 무료 Wi-Fi, 전기 콘센트, 편안한 분위기를 제공하며, 이 모든 것은 고객이 음료 한 잔으로 오랜 시간 머물 수 있도록 설계된 것입니다. 이러한 공간 제공 서비스는 메뉴 가격에 반영됩니다.커피 원두나 빵 재료의 원가는 상대적으로 낮아 보이지만, 카페 운영 전체 비용에서 차지하는 비율은 낮습니다. 고급 원두, 직접 구운 빵 등 고품질 재료를 사용하는 경우 원가가 상승하며, 메뉴 자체보다 대형 카페에서의 경험에 대한 비용을 소비자에게 부과합니다. 예를 들면 6,000원짜리 커피에는 음료뿐 아니라 공간, 분위기, 서비스가 포함된 가격임.대형 카페는 가격을 프리미엄으로 설정하여 소비자가 고급스러운 이미지를 느끼게 만듭니다. 지나치게 저렴하면 브랜드 이미지가 손상될 수 있다고 보기 때문입니다. 따라서 비슷한 위치의 경쟁 카페와 가격대를 맞추려는 전략을 사용합니다.다만, 가격이 부담이 되신다면 합리적인 소비를 위해 개인 카페나 소규모 로컬 브랜드를 이용하는 것도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 😊
부동산
Q. 부동산 가격이 급락하면 자영업자에게 어떤 파급효과가 발생하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.네 맞습니다. 부동산 시장 변동은 자영업자들에게 다양한 방식으로 영향을 미칩니다. 부동산 가격 상승과 하락 모두 자영업자에게 긍정적·부정적 영향을 줄 수 있으며, 사업 유형, 부동산 활용 방식, 경제 상황에 따라 그 영향은 달라집니다. 먼저 부동산 가격 하락이 자영업자에게 미치는 영향을 살펴보자면 신규 사업자의 진입 비용 감소를 들 수 있습니다. 부동산 가격 하락으로 상가 매매 가격과 임대료가 낮아질 가능성이 있습니다. 그리고 창업 초기 비용이 줄어들어 신규 사업을 시작하려는 자영업자에게 유리합니다. 특히 상권이 좋은 지역에서도 상대적으로 낮은 비용으로 입점이 가능합니다. 기존 상가를 소유한 자영업자의 경우, 부동산 자산 가격이 낮아져 임대료를 인하하면 점포 공실률을 줄이고, 안정적으로 현금 흐름을 유지할 수 있습니다. 부동산 가격 하락은 주거비 부담 감소로 이어질 수 있으며, 이는 가처분 소득 증가로 연결됩니다. 소비 여력이 늘어난 소비자들이 외식, 쇼핑 등 자영업자와 관련된 소비 활동을 늘릴 가능성이 있습니다.하지만 이와 동시에 부정적 영향을 무시할 수 없는데요. 상가를 소유한 임대사업자의 경우, 부동산 자산가치 감소로 인해 자산총액이 줄어들며 재정적 압박이 증가할 수 있습니다. 상가를 담보로 대출을 받은 경우, 부동산 가치 하락으로 인해 추가 담보 요구나 금융 비용 증가 가능성이 있습니다. 또한 임대료 인하 압박이 커지며, 상가 임대사업자는 수익률이 하락할 수 있습니다. 공실률 증가가 심화될 경우, 유지비용(관리비, 세금 등)이 부담이 될 수 있으며, 부동산 가격 하락은 경제 전반의 불확실성을 증가시켜 소비 심리를 위축시킬 가능성이 있습니다. 이는 외식업, 소매업 등 소비재 중심의 자영업자에게 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.이에 따라 철저한 상권 분석이 필요한데요. 지역의 부동산 가격 변동 추이를 지속적으로 모니터링하여 상권 안정성을 파악하는 것이 필요하고 가격 상승기에 입점한 경우, 장기 계약을 통해 임대료 인상을 방지하는 것도 좋습니다. 임대료가 상승할 경우, 비용 절감을 위한 공유 오피스, 공동 상가 등을 검토하는 것도 좋은 방법이며, 상가 소유 자영업자는 임대 수익 외에도 부동산 매매, 사업 다각화를 통해 리스크 분산하는 것이 필요합니다.