안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 정치권이 누가 잡느냐에따라 부동산 시세가 달라지나요?
안녕하세요, 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.정치권의 변화는 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 단순히 여당이나 야당이 집권한다고 해서 집값이 무조건 오르거나 내린다고 단정짓기는 어렵습니다. 중요한 것은 정부의 부동산 정책 방향과 경제 상황입니다.보통 보수 성향의 정권은 부동산 시장을 활성화하기 위해 규제를 완화하고 공급 확대 정책을 추진하는 경향이 있습니다. 이런 경우 부동산 시장에 대한 투자 심리가 살아나고, 집값 상승으로 이어질 가능성이 큽니다. 반면, 진보 성향의 정권은 서민 주거 안정을 위해 세금 인상, 대출 규제, 투기 억제 정책을 강화하는 경우가 많습니다. 이는 단기적으로 집값을 안정시키거나 하락시키는 효과를 낼 수 있습니다.과거 사례를 보면, 2017년 이후 진보 성향 정부는 다주택자에 대한 세금 인상, 대출 규제 강화 등 강도 높은 규제 정책을 시행했지만, 결과적으로 서울과 수도권 집값은 크게 상승했습니다. 반면, 보수 성향 정부는 규제를 완화하고 공급 확대 정책을 통해 시장 심리를 회복시키고자 했으며, 이는 일부 지역에서 집값 상승으로 이어지기도 했습니다.또한, 부동산 시장은 정부 정책뿐 아니라 금리, 경제 성장률, 글로벌 경제 상황 등 다양한 요인에 영향을 받습니다. 예를 들어, 금리가 낮을 때는 대출이 쉬워져 집값이 상승할 가능성이 높아지지만, 금리가 오르면 대출 부담이 커져 집값이 조정될 수 있습니다.결론적으로 정치권의 변화는 부동산 시장에 영향을 주지만, 단순히 여당이나 야당의 집권 여부만으로 시장을 판단하기보다는 정책 방향, 경제 상황, 시장 흐름 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감사합니다! 😊
부동산
Q. 요즘도 빌라를 많이 매매 하지 않나요?
안녕하세요, 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.빌라는 과거부터 아파트에 비해 가격 상승률이 낮고 환금성이 떨어진다는 인식이 있었습니다. 이러한 이유로 많은 사람들이 투자나 실거주 목적으로 빌라보다는 아파트를 선호해왔습니다. 최근에도 이러한 경향은 크게 달라지지 않았습니다.특히 전세사기 문제와 같은 부정적 이슈들이 발생하면서 빌라에 대한 신뢰도가 더욱 하락한 것도 사실입니다. 다만, 모든 빌라가 외면받는 것은 아닙니다. 입지가 좋은 지역이나 신축 빌라, 대지 지분이 넉넉한 빌라는 여전히 수요가 있습니다. 서울의 인기 지역이나 수도권 핵심 입지에서는 아파트 가격이 너무 높아 상대적으로 저렴한 빌라를 선택하는 경우도 있습니다. 1~2인 가구나 신혼부부 등이 실거주 목적으로 접근하기도 합니다.하지만 요즘 같은 고금리 상황에서는 빌라 매매가 더욱 위축되고 있습니다. 아파트보다 자산 가치 상승 기대가 낮고, 대출이 까다로워지면서 매수 심리가 더욱 위축된 것입니다. 또한 빌라의 경우 대출 한도도 아파트보다 낮게 책정되기 때문에 투자자나 실수요자 모두 조심스러워하고 있습니다.결론적으로 현재 빌라 매매는 이전보다 더욱 선별적인 수요가 존재하며, 입지와 건물 상태, 대지 지분 등을 꼼꼼히 따져보고 접근하는 것이 중요합니다. 감사합니다!
부동산
Q. 소득에 맞는 집 가격은 연봉에 몇배 정도일까요?
안녕하세요, 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.소득에 맞는 집 가격은 일반적으로 개인의 연소득의 3~5배 수준이 적정하다고 평가됩니다. 이 기준은 금융기관에서 대출 심사 시 적용하는 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 기준과도 밀접한 관련이 있습니다. 안정적인 주거비 부담을 위해 연소득의 3배 정도에서 시작해 최대 5배 정도까지는 무리 없이 감당 가능한 수준으로 봅니다.예를 들어 연소득이 5,000만 원이라면 약 1억 5,000만 원에서 2억 5,000만 원 사이의 주택 구입이 적정합니다. 다만, 수도권 특히 서울과 같은 고가 주택 시장에서는 현실적으로 연소득의 7~10배 수준이 필요할 수 있습니다. 이는 지역별 주택 가격 차이와 금융환경에 따라 달라질 수 있으므로, 본인의 자금 여력과 대출 상환 능력을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.또한, 대출 비율은 자기자본 대비 70% 이하, 즉 본인 자금으로 최소 30% 이상을 준비하는 것이 안정적인 재무관리에 도움이 됩니다. 과도한 대출은 향후 금리 상승이나 경기 변동 시 상환 부담을 크게 늘릴 수 있으므로 주의가 필요합니다.집을 구입할 때는 단순히 가격만 고려하지 말고, 자신의 소득 수준, 생활비, 대출 상환 계획, 금리 변동 리스크 등을 종합적으로 검토한 후 결정하시길 바랍니다. 감사합니다!
부동산
Q. 지방 아파트 취득세 중과 제외 저가주택 기준이 상향되었나요?
안녕하세요, 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.말씀하시다시피 지방 아파트 취득세 중과 제외를 위한 저가주택 기준이 상향되었습니다.변경된 내용은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 전용면적이 60㎡ 이하인 신축 소형주택(취득가액은 수도권: 6억 원 이하 / 지방: 3억 원 이하)이 대상으로 합니다. 여기에는 다가구, 다세대, 연립주택, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 (아파트 제외)이 포함되는데요, 2024년 1월 10일 이후 준공된 주택을 최초 유상취득 시 주택 수에서 제외되어 취득세 중과세 완화 적용이 되는 점입니다.기존 소형주택은 면적과 취득가액, 유형은 동일하지만 조건에서 등록임대사업자가 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 유상취득하고, 60일 이내에 임대등록 시 주택 수에서 제외되어 취득세 중과세 완화 적용한다는 점에서 차이가 있습니다.지방 미분양 아파트에 대한 부분은 전용면적이 85㎡ 이하이며, 취득가액은 6억 원 이하로 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 준공된 지방 미분양 아파트를 취득 시 주택 수에서 제외되어 취득세 중과세 완화 적용이 가능합니다.이러한 조치는 주택 공급 활성화와 부동산 시장 안정화를 목표로 시행되고 있으며, 이러한 변경 사항을 고려하여 부동산 거래 시 취득세 부담을 줄일 수 있는 기회를 활용하시기 바랍니다.
부동산
Q. 부동산의 수익환원법은 언제 사용되는 방법인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.수익환원법은 부동산의 미래 수익을 현재 가치로 환산하여 가격을 산정하는 방법입니다. 이 방법은 주로 수익형 부동산이나 임대 수익이 발생하는 자산의 가치를 평가할 때 사용됩니다. 아래에서 구체적으로 언제 이 방법이 사용되는지 정리해드리겠습니다.수익환원법은 수익형 부동산 가치 평가에 사용할 수 있습니다.상업용 부동산 (예: 오피스, 상가, 쇼핑몰), 임대 아파트, 원룸, 오피스텔, 호텔, 리조트 등 숙박업 시설, 창고, 물류센터 등 수익을 창출하는 부동산과 같이 임대료 수익이 주요한 가치의 근거가 되는 경우 해당 부동산이 발생시키는 순수익을 기반으로 가치를 산정합니다.또한 투자 목적으로 부동산을 평가할 때도 사용할 수 있는데요, 부동산이 투자 자산으로 거래되는 경우에 투자자가 부동산 구매를 통해 얻을 수 있는 수익률을 계산하고, 이를 바탕으로 적정 매매가를 판단합니다. 예를 들어 투자 수익률을 기준으로 특정 상가의 구매 여부를 결정 할 수 있습니다.그리고 금융 기관의 담보 평가에 많이 사용됩니다. 부동산 담보 대출 시, 담보물의 수익성을 기반으로 대출 가능 금액을 산정할 때 이를 사용하고, 금융 기관은 부동산의 수익 잠재력을 평가하여 대출 한도를 설정하게 됩니다.또한, 법적·세무적 가치 평가에도 활용합니다. 부동산의 세금 부과 기준이나 법적 분쟁에서 가치를 산정할 때에도 활용하는데 예를 들면 상속이나 증여로 인한 부동산 평가, 법원 감정시에 이용하게 됩니다.이는 수익 기반의 평가로 투자자나 금융 기관이 선호하는 방식입니다. 이는 부동산의 실질적 가치를 반영하여 미래 수익성을 판단할 수 있게 합니다. 부동산의 장기적 수익성을 고려하여 적정 가치를 산출하기 때문이죠.하지만 NOI와 환원이율의 작은 변화에도 가치 평가가 크게 달라질 수 있습니다. 그리고 임대료 상승률, 공실률 등 미래 변수를 정확히 예측하기 어려우며, 정확한 환원이율을 산정하기 위해 지역 시장 정보와 거래 사례가 필요하게 됩니다.
부동산
Q. 한국부동산원 실거래조사 잘 아시는 세무사님 혹은 공인중개사님께 질문드립니다
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 매수 시 자금조달계획서 제출 후 한국부동산원 실거래 조사에서 증빙자료 제출 시 중개수수료와 관련된 문제는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.실거래 조사 시 중요한 것은 실제 거래 금액과 자금 흐름의 투명성입니다. 중개수수료는 계약서에 기재된 금액이 아니라 실제로 지급한 금액이 기준이 됩니다. 즉, 계약서상 중개수수료(0.7%)와 실제로 협의한 수수료 금액이 다르더라도, 실제 지급한 금액에 대한 영수증 증빙이 있다면 문제가 되지 않습니다.한국부동산원 실거래 조사에서 주된 관심사는 매매대금의 출처 및 자금의 흐름입니다. 중개수수료는 법정 한도 내에서 협의가 가능하므로, 실제로 협의된 금액이 적법하다면 이를 문제 삼을 가능성은 낮습니다. 단, 중요한 것은 일관된 증빙자료입니다. 영수증과 입금 내역이 실제 지급한 금액과 일치해야 합니다. 계약서상에 과도하게 높은 금액을 기재하거나 법정 수수료를 초과한 경우는 문제가 될 수 있습니다.우선 계약서 상의 중개수수료 금액을 수정할 필요는 없어 보입니다. 다만, 중개업소에서 실제 협의한 금액으로 영수증을 발급받으세요. 영수증에 중개사무소의 상호, 대표자명, 중개업 등록번호, 지급 금액 등이 명확하게 기재되어야 합니다. 그리고 실제 지급한 중개수수료를 계좌이체로 입금하고 해당 이체 내역을 보관하면 더욱 신뢰할 수 있는 증빙이 됩니다. 조사 시 계약서상 수수료와 실제 지급 금액이 다른 이유에 대해 "협의한 금액"이라고 설명하면 됩니다. 한국부동산원은 법정 한도 내 협의된 수수료를 인정하기 때문에 이는 문제가 되지 않습니다.
부동산
Q. 당근으로 고가의 아파트를 거래하는게 합당한가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.당근마켓과 같은 중고거래 플랫폼에서 아파트 거래를 시도하는 경우가 일부 있지만, 이는 안전성과 법적 절차 측면에서 상당한 위험이 있습니다. 아파트 거래는 일반적인 중고거래와는 다르게 법적 절차, 세금 문제, 그리고 등기 이전 등 복잡한 과정이 필요하기 때문입니다.당근마켓에서 아파트 거래는 가능은 하지만 비합리적이고 위험합니다. 부동산 거래는 법적 서류, 계약서 작성, 등기 이전 등 절차가 필수입니다. 당근마켓과 같은 플랫폼은 이러한 절차를 전혀 보장하지 못합니다. 일반적으로 공인중개사를 통해 안전하게 진행해야 합니다.당근마켓에서 아파트 거래 시 부동산 매매 계약서 작성이 제대로 이뤄지지 않을 수 있습니다. 계약서의 누락 사항이나 미비한 조건이 향후 분쟁으로 이어질 가능성이 큽니다. 그리고 부동산 거래 시 반드시 확인해야 할 등기부등본 확인, 권리 관계, 근저당 설정 여부 등을 당근마켓을 통해서는 검증하기 어렵습니다.부동산 거래는 소유권 이전 등기를 통해 법적으로 소유권이 넘어가야 합니다. 만약 당근마켓 거래에서 이런 절차를 생략하거나 미흡하게 진행되면 소유권 이전이 제대로 되지 않을 수 있습니다. 그리고 공인중개사가 없기 때문에 중개사고에 대한 보호를 받을 수 없습니다. 부동산 거래는 금액이 크기 때문에 작은 실수도 큰 피해로 이어질 수 있습니다.안전하게 아파트 거래를 하려면 부동산 거래는 공인중개사를 통해 정식으로 진행하는 것이 가장 안전합니다. 등기부등본으로 소유권과 권리 관계를 확인하며 설명받고, 법적 하자를 방지하기 위해 중개사를 통해 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다. 아파트 거래는 반드시 공인중개사를 통해 정식 절차를 거치는 것이 안전하며, 당근마켓의 직거래와 같은 위험한 거래는 절대 추천하지 않습니다. 만약 해당 거래를 시도하는 상대를 만난다면, 주의 깊게 검토하고 전문가의 도움을 받으세요.
부동산
Q. 전세제도는 왜 사라지지않는걸까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세 제도는 한국에서 독특하게 발달한 주거 방식으로, 특수한 경제·사회적 맥락에서 비롯되어 지금까지 유지되고 있습니다. 먼저 세입자 입장에서는 주거비 부담이 완화될 수 있습니다. 월세를 내지 않고 일정 금액을 맡겨서 집을 사용하므로, 장기적으로 주거비 부담이 적습니다. 그리고 보증금을 반환받을 수 있기 때문에 자산을 잃지 않고 거주할 수 있다는 점에서 경제적으로 매력적입니다.집주인 입장에서는 전세금을 활용해 다른 투자(예: 추가 주택 구입)나 부채 상환에 쓸 수 있습니다. 은행 대출보다 전세금을 통한 자금 확보가 더 유리했던 시기가 있었습니다.따라서 전세는 월세와 비교해 상대적으로 낮은 월간 주거비 부담으로 주거를 제공하므로, 주택 시장에서의 균형을 유지하는 역할을 해왔습니다.하지만 최근 전세 사기와 위험성이 대두되고 있는데요, 보증금 반환 불이행, 악성 임대인 문제 등으로 큰 사회적 논란이 되고 있습니다. 전세금을 회수하지 못하는 경우, 세입자의 경제적 피해가 크고, 임대인에게는 집값 하락 시 전세금을 반환하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 이를 통해 향후 전세제도를 전망해보자면 최근 금리 인상과 전세 사기 등의 문제로 월세 선호도가 증가하고 있습니다. 집주인 입장에서도 금리가 높아지면서 전세금을 운용할 수 있는 수익률이 감소해 월세로 전환하는 추세입니다. 따라서 전세는 점차 줄어들고, 보증부 월세(보증금을 일부 두고 월세를 내는 방식)로 전환될 가능성이 높습니다. 정부 지원 주거 상품(행복주택, 임대주택 등)이 확대되면 전세 제도의 의존도가 낮아질 수 있습니다. 전세 제도는 아직도 세입자와 집주인 모두에게 경제적으로 유용한 선택지로 작용하기 때문에, 당분간은 완전히 사라지지 않을 가능성이 높습니다! 😊
부동산
Q. 신축아파트 관리비 부과는 언제부터인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.신축 아파트 관리비는 입주 기간이 시작되면 납부 의무가 발생합니다. 입주 시점에 따라 관리비 납부 기준이 달라질 수 있습니다.신축 아파트 관리비는 입주 시작일 기준으로 발생합니다. 입주 시작일이 되면, 입주 여부와 관계없이 관리비가 부과되기 시작합니다. 이는 공동 관리비(공용 전기, 청소, 경비 등) 항목이 입주민의 실제 입주 여부와 상관없이 발생하기 때문입니다. 입주하지 않았더라도 전체 입주민이 공용 설비를 유지하고 관리해야 하는 책임이 있기 때문에 모든 세대가 관리비를 부담합니다.실제 입주 후 추가 발생 항목으로는 개별 사용량(전기, 수도, 가스 등): 실제 입주 후 사용량에 따라 별도로 부과됩니다. 따라서 입주하지 않은 기간에는 공용 관리비만 청구되며, 개별 사용량은 부과되지 않습니다.입주 계약서나 관리규약을 통해 관리비 납부 시작일과 관련된 조건을 확인하세요. 그리고 입주 전 기간 동안 부과된 관리비 항목을 상세히 확인하고, 공용 관리비와 개별 관리비가 적절히 분리되어 청구되었는지확인하세요. 또한 관리사무소에 문의하여 입주일에 따른 관리비 부과 기준을 명확히 확인하세요. 😊
부동산
Q. 아파트 팔때 짜잘한 하자는 보수해서 펄아야 하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.아파트를 매도할 때 보수 여부는 매도자의 상황, 매수자의 기대, 그리고 매수자와의 협상 과정에 따라 다릅니다. 모든 문제를 보수해야 하는 것은 아니며, 상황에 따라 전략적으로 접근할 수 있습니다. 1. 보수를 해야 하는 경우① 매매가를 높이고 싶을 때 : 집을 정돈하고 작은 하자를 수리하면 매수자에게 긍정적인 인상을 줄 수 있어 매매가를 높게 설정하거나 빠르게 거래를 성사시킬 수 있습니다. 예를 들면 벽지와 도배, 페인트 등 간단한 인테리어 정비, 혹은 문고리, 수도꼭지, 전등 등 간단한 교체 작업이나 누수, 곰팡이, 파손된 부분 등 눈에 띄는 하자의 수리가 필요한 부분입니다.② 눈에 띄는 하자 해결 :벽의 균열, 창문 파손, 문짝 고장 등은 매수자의 신뢰를 떨어뜨릴 수 있으므로 우선적으로 보수하는 것이 좋습니다. 주요한 시설(보일러, 배관, 전기 설비 등)에 문제가 있으면 반드시 수리해야 합니다.③ 경쟁력을 높이고 싶을 때 : 비슷한 조건의 매물이 많을 경우, 깔끔한 상태를 유지하면 더 나은 선택지로 보일 수 있습니다. 2. 보수를 하지 않아도 되는 경우① 매수자가 직접 리모델링을 원하는 경우 : 많은 매수자가 집을 구매한 후 자신만의 스타일로 리모델링하려고 하므로, 굳이 큰 비용을 들여 수리할 필요가 없습니다. 특히 구축 아파트의 경우, 매수자가 전체 리모델링을 계획할 가능성이 큽니다.② 매매가를 낮춰 협상할 때 : 수리에 들어갈 비용만큼 매매가를 낮춰 매수자와 협상할 수 있습니다. 예를 들면, 수리에 500만 원이 들 경우, 매매가를 500만 원 낮추어 하자 보수를 매수자가 직접 하게 합니다.③ 눈에 띄지 않는 사소한 문제 : 생활 흔적에 해당하는 경미한 하자(작은 스크래치, 약간의 도배 상태 문제 등)는 굳이 보수하지 않아도 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.간단한 수리는 매매가 상승이나 빠른 거래에 도움을 줄 수 있지만, 모든 보수를 꼭 해야 하는 것은 아닙니다. 보수 여부는 비용 대비 효과와 매수자와의 협상 가능성에 따라 전략적으로 결정하세요. 집의 상태와 매수자 유형에 따라 달라질 수 있으므로 담당하는 공인중개사의 의견도 참고하세요. 😊