안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 전세 계약시 부동산 중계 수수료는 어떻게 정해 지나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세 계약 시 부동산 중개 수수료(복비)는 거래 금액에 따라 법정 요율에 따라 계산되며, 해당 금액에 부가가치세(10%)가 추가될 수 있습니다. 구체적인 내용은 다음과 같습니다.중개 수수료 계산은 거래 금액(보증금)의 상한선과 해당 요율에 따라 산정됩니다.5천만원 미만시 0.5%, 5천만원 이상~1억원 미만 0.4%, 1억원 이상~6억원 미만 0.3%, 6억원 이상~12억원 미만 0.4%, 12억원 이상~15억원 미만 0.5%, 15억원 초과시 0.4%예를 들어, 보증금이 2억 원인 경우:중개 수수료 = 2억 원 × 0.3% = 60만 원부가세 포함 시 최종 금액 = 66만 원 (60만 원 + 6만 원) 입니다.중개 수수료는 거래 금액에 따라 달라지며, 법정 요율 내에서만 부과될 수 있습니다. 이를 기준으로 명확히 계산하여 계약서를 작성하세요! 😊
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Q. 청년버팀목 전세대출 현재는 기금이 없는 상태인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.청년버팀목 전세자금대출은 주택도시기금에서 지원하는 상품으로, 연말에 기금이 소진되어 대출이 어려울 수 있다는 공인중개사분의 말은 사실일 수 있습니다. 이러한 경우, 대출 신청이 제한되거나 지연될 수 있습니다.일반적으로 주택도시기금은 매년 초에 새로운 예산이 편성되므로, 내년 초부터 대출 신청이 재개될 가능성이 높습니다. 정확한 재개 시기는 주택도시기금의 공식 웹사이트나 해당 대출을 취급하는 은행을 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다. 또한, 대출 신청 시기와 함께 본인의 자격 요건도 미리 확인해 두시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 전면공지는 어떤 공지를 말하는 것인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전면공지는 건축물의 전면에 위치하며, 도로와 건축물 사이에 확보된 공간을 말합니다. 이 공간은 건축물과 도로 간의 적절한 거리 확보를 통해 채광, 통풍, 조망, 도시 미관 등을 유지하기 위해 계획적으로 설정된 것입니다.전면공지 건축물의 주요 구조물을 설치할 수 없는 공간입니다. 다만, 가로등, 조경 시설, 의자 등 일부 부대시설은 허용될 수 있습니다. 이는 건축법과 지방자치단체의 조례에 따라 전면공지의 폭이 결정됩니다. 일반적으로 상업지구, 주거지구 등 지역의 용도지역에 따라 다릅니다.건축물과 도로 간에 완충 공간을 제공하여 보행 안전을 높이며, 건축물 간 적절한 간격을 유지하여 도시의 쾌적성을 증대하고 화재 등 비상 상황 발생 시 대피와 구조 활동을 돕기 위해 확보가 필요합니다.공개공지는 건축물이 위치한 대지 내에서 일반 시민에게 공개된 공용 공간을 말합니다. 주로 대규모 상업시설, 공공건축물 등이 해당되며, 공공 조경, 쉼터, 보행로로 활용되며, 전면공지와 다르게 공공의 이용을 목적으로 제공됩니다.이처럼 전면공지는 도시 계획과 건축 설계의 중요한 요소로, 도시 환경의 쾌적성과 안전을 유지하는 데 필수적인 역할을 합니다. 😊
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Q. 3인가족인데 몇평으로 이사가는게좋을까요
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.30평대는 보통 방 3개와 거실로 구성되어 있어, 현재는 물론 아이가 자라서 방을 따로 쓰게 될 때도 충분한 공간을 제공할 수 있습니다. 5살 아이가 성장하며 필요한 공간으로 필요하며 아이의 개인 공간과 더불어 부부의 방, 거실 등 활용도가 높을 수 있습니다.1층은 아이가 뛰어놀아도 층간소음 걱정이 없으며, 출입이 용이하고 엘리베이터를 기다릴 필요가 없어 편리합니다. 하지만, 사생활 보호가 어려울 수 있습니다(창문 커튼, 방범창 설치 필요). 그리고 먼지, 벌레 유입이 상대적으로 많을 수 있으며, 조경으로 인해 조망이 제한될 수 있습니다.해당 요인들을 잘 고려하시어 결정하시길 바랍니다.
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Q. 내년도에 서울 보유세가 올해보다 20~30%오른다는 이야기가 잇는데 그 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.말씀주신 보유세(재산세·종합부동산세)가 크게 증가할 것으로 예상되는 주요 배경은 공시가격 현실화율에 있습니다. 보유세는 공시가격을 토대로 기준을 삼는데, 평균적으로 시세의 50~60% 수준이었던 것을 시세를 반영한 수준으로 하겠다는 내용입니다.우선 정부는 2025년도 공시가격의 시세 반영률(현실화율)을 올해와 동일한 수준(공동주택 69%)으로 유지하기로 결정했습니다. 이는 공시가격이 시세와 시세 반영률을 곱한 값으로 산정되기 때문에, 시세 반영률이 고정되어도 시세가 상승하면 공시가격이 올라가고, 이에 따라 보유세 부담도 증가하게 됩니다. 특히 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 주요 지역의 아파트 시세가 상승하면서, 해당 지역의 보유세 부담이 더욱 커질 전망입니다. 예를 들어, 반포 아크로리버파크 전용 84㎡의 경우, 내년 보유세가 올해보다 약 21.3% 증가할 것으로 예상됩니다.정부는 이전에 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 '공시가격 현실화 계획'을 폐기하려 했으나, 국회에서의 법안 통과가 지연되면서 기존의 공시가격 산정 방식이 유지되고 있습니다. 이로 인해 시세 상승분이 공시가격에 그대로 반영되어 보유세 부담이 증가하게 될 것입니다.
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Q. 부동산 월세 계약을 2023년 1월 10일에 했다면 2025년 1월 9일까지 살다가 나가면 되는건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 월세 계약에서 계약 기간은 계약서에 명시된 시작일과 종료일 기준으로 계산됩니다. 문의주신 내용은 계약하는 초일(시작일)은 계약기간에 산입하는지 안하는지에 대한 것으로 보입니다. 이러한 초일 산입, 불산입에 대한 민법적인 내용으로는 초일 불산입이 원칙이지만 임대인 성향이나 관례 등으로 초일을 산입하는 경우도 많습니다.기준만 정해져 있는 것 뿐이지 이를 어길 시 법적으로 문제가 되는 내용이 아니다보니 계약서를 작성할 때 미리 협의하여 진행하시는 것을 추천드립니다.
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Q. 같은 지역인데도 부동산의 가격차이가 심한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.같은 지역이라도 부동산 가격이 크게 차이 나는 이유는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 부동산의 가치는 단순히 위치뿐만 아니라 개별적인 특성, 주변 환경, 시장 수요 등에 의해 결정됩니다. 먼저 가격을 결정짓는 중요한 요소로는 입지적인 요인이 있습니다. 이는 주요 도로, 대중교통(지하철, 버스), 상업지구, 학교, 병원 등과의 접근성과 땅이 큰 도로에 접해 있거나 코너에 위치하면 가치가 더 높아질 수 있습니다. 그리고 조용하고 깨끗한 주거 환경을 제공하는 지역은 더 높은 가격을 유지합니다.같은 지역이더라도 토지의 용도가 다를 수 있습니다. 이는 토지의 사용 목적에 따라 상업지, 주거지, 공업지 등으로 나뉩니다. 상업지는 주거지에 비해 가격이 높게 책정되는 경우가 많습니다. 이에 따라 용적률, 건폐율 등이 더 유리한 토지는 건축 가능성이 높아 더 비쌉니다. 직사각형에 가까운 토지(정형지)는 건축 효율이 높아 더 비싼 반면, 불규칙한 형태의 땅은 가치가 떨어질 수 있습니다. 평지인지 경사지인지, 토질이 안정적인지 여부도 중요한 요소입니다. 진입로가 없는 맹지는 가치가 낮습니다. 그리고 인근에 재개발·재건축 또는 대규모 인프라(지하철, 도로, 상업지구) 개발 계획이 있으면 가격이 급등할 수 있습니다. 땅의 가치는 기본적으로 시장 수요와 공급에 따라 결정되지만, 소유자가 높은 금액을 고집하는 경우, 매물 가격이 시세보다 높아질 수 있습니다. 소유자가 자금 회수의 긴급성이 있다면 가격이 낮아질 수 있으며, 반대로 장기 보유 의사가 있다면 가격이 높아질 수 있습니다.
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Q. 지역주택조합인것을 처음부터 밝히지 않고 가입을 했는데 이거 고소가능한가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.지역주택조합 아파트를 분양받으신 후, 해당 사업이 지역주택조합 방식임을 뒤늦게 알게 되셨다면, 이는 중요한 정보를 사전에 고지받지 못한 것으로 볼 수 있습니다. 이러한 경우, 분양사 측의 고지의무 위반에 해당할 수 있으며, 법적 대응이 가능한 것으로 보입니다.분양사가 고의로 중요한 정보를 누락하거나 허위로 제공하여 계약자를 기망한 경우, 형사상 사기죄로 고소할 수 있습니다. 그러나 사기죄 성립을 위해서는 분양사의 고의성과 기망 행위, 그리고 그로 인한 피해가 명확히 입증되어야 합니다. 따라서 구체적인 사실관계를 토대로 법률 전문가와 상담하여 고소 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.
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Q. 부동산에서 말하고 있는 허수 거래라고 하는 것은 어떤 것인가요 지인들끼리 거래를 하고 등기를 안 하고 취소를 한다고 하던데요 이런 허위 거래는
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산에서 말하는 허위 거래는 실제로 매매 의사가 없으면서 시세를 인위적으로 올리기 위해 거래가 성사된 것처럼 가장하는 방식입니다. 허위 거래는 가격을 높이거나 시세를 유지하기 위해 일부러 만들어진 거래를 말합니다.주로 지인 간 거래로 허위 신고를 하는 경우가 많은데요. 집주인이 지인과 거래 계약서를 작성하고 거래가 성사된 것처럼 부동산 거래 신고를 합니다. 일정 시간이 지난 후 실제로는 거래를 취소하고 등기 이전을 하지 않는 방식으로, 매매가 성사된 것처럼 시세를 부풀리는 효과를 얻습니다.한 매물을 여러 번 허위 거래 신고하여 매물이 빠르게 소진되는 것처럼 보이게도 합니다. 이 경우도 등기 이전 없이 반복적으로 거래가 신고되므로, 실제 시장에 공급이 부족하다는 인식을 줄 수 있습니다. 집주인이 특정 매물의 거래 신고 후 일부러 계약 해지를 통해 거래 취소를 반복하면서 매매가 높아진 것처럼 시장에 허위 정보를 제공하는 경우도 있습니다. 이렇게 하면 실거래가를 올리는 데 사용될 수 있으며, 시세를 일정 수준으로 유지하거나 높이는 데 기여할 수 있습니다.이러한 허위 거래는 일부 지역이나 특정 아파트 단지의 시세를 높여 다른 매물의 가치 상승을 유도하려는 목적이 있습니다. 시세 상승을 노린 투자자를 유입하려는 목적으로 시세가 오르고 있다는 인식을 조성하기 위해 허위 거래가 사용됩니다. 또한 집주인이 자신이 보유한 자산 가치가 높아진 것처럼 보이게 하여, 담보대출이나 재산 평가에 유리하게 작용하도록 할 수 있습니다.하지만 이러한 허위 거래는 시장을 왜곡하여 다른 투자자와 실수요자에게 피해를 주는 불법 행위입니다. 이를 방지하기 위해 정부는 허위 신고에 대한 과태료와 처벌을 강화하고 있으며, 신고된 거래가 허위로 확인될 경우 부동산 거래 관련 법령에 따라 과태료 부과 및 법적 조치가 취해질 수 있습니다. 부동산 시장의 투명성을 유지하고, 정확한 시세를 반영하기 위해 허위 거래는 강력히 규제되고 있으며, 허위 거래가 적발되면 시장 왜곡 행위로 간주되어 처벌을 받게 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험중에서 비슷한 과목들은 몇개나 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공인중개사 자격증의 시험 과목은 각각의 개별 법들에 대한 내용입니다.민법 및 민사특별법에서 부동산과 관련된 내용들을 다루고 이에 대한 포괄적인 이해는 다른 법들을 이해하는 데 도움이 될 수 있지만, 비슷한 과목이라고는 볼 수 없습니다.공인중개사법령과 부동산공법, 부동산등기법과 부동산세법 등 부동산과 관련된 법령들을 이해하여야 하며, 최근 부동산 학개론에서 타 과목의 법령에 대한 문제가 나오는 트렌드가 있지만, 개별 과목에 대해 깊이 있는 공부가 필요합니다.