안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 전세 월세를 알아보다보면 반려견이 안된다는 임대인들이 많은데 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.임대인들이 반려동물을 금지하는 경우가 많은 이유는 여러 가지가 있지만, 주로 건물 관리, 소음, 위생, 시설 유지와 관련된 걱정에서 비롯됩니다. 먼저 반려견이 집안 시설이나 바닥, 벽지를 긁거나 물어 손상시킬 수 있습니다. 특히 마루나 벽지, 창틀 등은 손상되기 쉬워 임대 종료 후 복구 비용이 발생할 수 있습니다. 바닥 긁힘이나 오염된 벽지는 청소나 수리가 필요할 수 있는데, 임대인 입장에서는 시설 훼손이 다음 임대나 매각 시에 악영향을 줄 수 있다고 판단합니다.그리고 반려견이 짖는 소리는 아파트나 다세대 주택처럼 여러 세대가 모여 사는 환경에서 소음 문제가 될 수 있습니다. 특히 소음이 지속될 경우, 다른 세입자나 이웃과의 분쟁이 발생할 가능성이 있어 임대인은 이를 미리 방지하려는 경우가 많습니다.또한 반려동물로 인해 털, 냄새, 배변 문제 등이 발생할 수 있어 위생에 민감한 임대인이나 이후 입주자에게 불편을 줄 수 있습니다. 다음 세입자 중 알레르기나 위생에 예민한 경우가 있을 수 있기 때문에, 임대인 입장에서는 모든 세입자의 편의를 고려하여 반려동물 금지를 선택하기도 합니다.일반적으로 반려동물이 생활한 집은 청소나 복구에 추가 비용이 들 수 있습니다. 이를 감수해야 한다면 임대료 인상이 필요할 수 있으나, 모든 세입자가 동의하지 않을 수 있습니다. 특히 전세나 월세 보증금이 낮은 경우, 수리비용 회수가 어려울 수 있다는 우려로 반려동물을 금지하기도 합니다. 임대인 입장에서는 반려동물과 관련된 불확실성을 줄이기 위해 미리 반려동물 금지를 조건으로 설정하는 경우가 많습니다.
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Q. 부동산 매도 시 질문이 있습니다...
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.질문하신 두 가지 시나리오는 각각 장단점이 있으며, 매도인의 상황에 따라 선택할 수 있는 방법입니다. 말씀주신 시나리오 2에 대한 언급이 적은 이유는 일반적인 매도 방식으로 승계 방법(시나리오 1)이 더 보편적이기 때문입니다. 하지만 시나리오 2가 틀린 정보는 아니며, 실제로 특정한 경우에는 더 높은 이득을 얻을 수 있는 방식입니다.시나리오 1 - 세입자 승계 방식매수인(B)이 기존 세입자(C)의 보증금을 승계하고, 매도인(A)은 계약금만 실제로 수령하는 구조입니다. 이는 세입자 승계를 통해 매도인은 보증금을 즉시 반환할 필요가 없어 부담이 적으며, 빠르게 거래가 성사될 수 있습니다.하지만 매도인은 세입자 보증금을 포함한 전체 매매 대금에서 실질적 수익이 적어질 수 있습니다.보증금 반환에 필요한 자금을 마련하기 어려운 매도인에게 적합한 방식으로, 이러한 이유로 많은 거래에서 활용됩니다.시나리오 2 - 세입자 퇴거 후 매도매도인(A)이 세입자(C)의 보증금을 반환하고 나서 매수인(B)에게 매도하는 구조입니다. 이는 보증금을 반환한 후 매매 대금을 모두 수령하게 되므로, 실질적 이득이 더 높습니다. 하지만 매도인이 보증금을 반환하기 위한 자금이 필요하며, 세입자 퇴거 절차까지 완료하려면 추가적인 시간과 절차가 소요됩니다.많은 매도인들이 보증금 반환 자금 마련에 부담을 느끼며, 신속한 거래 성사를 위해 승계를 선호하는 경향이 있습니다.문의주신 시나리오 2는 매도인이 자금을 갖고 있거나 자금 조달이 가능한 경우에 이상적입니다. 하지만 다수의 매도인이 보증금을 마련하는 데 부담을 느끼기 때문에 자금 부담이 적고 거래 성사가 빠른 시나리오 1이 주로 활용됩니다. 따라서 두 시나리오는 각각의 상황에 따라 적합한 방법이 되며, 어떤 것이 더 유리한지는 매도인의 재정 상태와 거래 우선순위에 따라 달라집니다.
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Q. 월세 계약 기간 채우기 전 나갈 때 중개수수료
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.임대차 계약 기간 중 임차인이 개인 사정으로 중도에 계약을 해지하고자 할 경우, 임대인의 동의가 필요합니다. 이러한 상황에서 새로운 임차인을 구해야 하는데, 이 과정에서 발생하는 중개수수료에 대한 부담은 명확한 법적 규정이 없으므로, 계약서의 특약 사항이나 당사자 간의 합의에 따라 결정됩니다.일반적으로 계약서에 "계약 기간 중 임차인의 사정으로 중도 해지 시, 새로운 임차인을 구하고 그에 따른 중개수수료는 임차인이 부담한다"는 특약이 포함되어 있는 경우가 많습니다. 이러한 특약이 있다면, 임차인이 중개수수료를 부담해야 합니다. 그러나 특약이 없거나 별도의 합의가 없다면, 중개수수료 부담에 대한 명확한 기준이 없으므로, 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 결정해야 합니다. 따라서, 계약서의 특약 사항을 먼저 확인하시고, 중개수수료 부담에 대한 내용이 없다면 임대인과 협의하여 결정하시는 것이 좋습니다.
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Q. 복비에대해 정확하게 알고싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 매매 시 부동산 중개 수수료, 흔히 말하는 '복비'는 거래 금액에 따라 정해진 요율에 따라 계산되며, 각 거래 유형(토지, 건물, 주택 등)과 지역에 따라 세부 요율이 다를 수 있습니다. 중개수수료율은 정부가 정한 요율 표에 따라 산정되며, 이를 기준으로 계산합니다.주택(아파트, 단독주택 등) 매매 시에는 거래 금액에 따라 수수료율이 다릅니다.5천만 원 미만: 최대 0.6%5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만: 최대 0.5%2억 원 이상 ~ 9억 원 미만: 최대 0.4%9억 원 이상 ~ 12억 원 미만: 최대 0.5%12억 원 이상 ~ 15억 원 미만: 최대 0.6%15억 원 이상: 최대 0.7%토지, 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산 매매 시에는 보통 최대 0.9%까지 적용됩니다.예를 들어, 10억 원짜리 주택을 거래할 때는 최대 0.5%의 수수료가 부과되며, 이는 최대 500만 원이 됩니다.법적으로 정해진 최대 수수료율까지 청구가 가능하지만, 실무에서는 중개업소와 협의하여 약간 조정하는 경우도 있습니다. 특히 고액의 거래일 경우, 중개인과 수수료 협의를 통해 절충할 수 있습니다. 중개 수수료는 계약 성사 시점에 지불되며, 중개업소에서 제공하는 중개대상물 확인·설명서와 중개 계약서를 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다. 이를 기준으로 부동산 거래 시 정확한 수수료 산정과 신뢰할 수 있는 중개인과의 계약을 체결하면 됩니다.
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Q. 건축물 높이는 어떻게 산정하는 건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.건축물의 높이는 건축법에 따라 정해진 기준으로 산정됩니다. 일반적으로 건축물의 높이는 건물의 최상부 지붕까지의 높이를 의미하며, 건물 상단에 설치된 특정 부속물은 포함되지 않습니다. 하지만 산정 기준은 각 요소의 용도와 설치 방식에 따라 달라질 수 있습니다.기본적으로 건축물의 높이는 대지의 평균 지표면에서 건축물 최상층 지붕(지붕면)까지의 높이로 산정됩니다. 지붕 위에 설치된 구조물은 산정에서 제외하는 것이 일반적입니다.말씀하신 피뢰침이나 옥상 조경물, 안테나 등은 높이 측정 시 산정 대상에서 제외되며, 단지 설치된 구조물로 간주됩니다.하지만 옥상에 설치된 기계실, 계단실, 비상 탈출구 등의 구조물은 건축물의 높이 산정에 포함될 수 있습니다. 이 경우, 산정 기준은 해당 구조물의 높이가 건축물의 안전과 사용에 필수적인지 여부에 따라 결정됩니다. 간판 또한 건축물의 높이에 포함되지 않으며, 따로 규제 기준에 따라 관리됩니다. 옥외 광고물 관련 법규에 따라 설치 높이와 위치를 제한하는 경우가 있습니다. 이러한 높이 기준은 지방자치단체의 조례나 건축 규정에 따라 세부 기준이 추가될 수 있으므로, 특정 건축물의 높이를 산정할 때는 해당 지자체의 건축조례를 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 대부분 전세계약시 국세청완납증명서 확인하나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세 계약 시 임대인의 세금 체납 여부를 확인하는 것은 임차인의 권리 보호에 매우 중요합니다. 임대인이 국세나 지방세를 체납한 경우, 해당 부동산이 압류되거나 경매에 넘어갈 수 있어 임차인의 소중한 보증금 반환에 위험이 발생할 수 있습니다.이는 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서를 요청하여 직접 확인할 수 있습니다. 임대인이 이를 거부할 경우, 임차인이 직접 발급받을 수 있는 방법도 있습니다. 작년 4월 18일부터 시행된 제도에 따라, 임차인은 임대인의 동의 없이도 국세 및 지방세 완납증명서를 발급받아 체납 사실 여부를 확인할 수 있습니다. 다만, 임대차계약서 작성 후 계약기간 개시 전까지만 발급이 가능합니다. 이 경우, 임대차 계약서, 임차인 신분증, 등기부등본을 지참하여 주민센터나 세무서를 방문하면 됩니다.완납증명서의 유효기간은 발급일로부터 30일이므로, 계약 직전에 발급받아 확인하는 것이 좋습니다. 혹시 완납증명서 상에 체납 내역이 있다면, 임대인에게 해당 세금이 납부되었는지 확인하고, 필요시 재발급받아야 합니다.이러한 절차를 통해 임대인의 세금 체납 여부를 확인함으로써, 전세 계약 시 발생할 수 있는 위험을 최소화할 수 있습니다.
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Q. 평택미분양 당첨금 포기시어떤불이익있나요
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.청약 당첨 후 계약을 포기하실 경우 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다. 청약 당첨 후 계약을 포기하면, 해당 지역과 주택 유형에 따라 일정 기간 동안 다른 주택의 청약 당첨이 제한됩니다. 예를 들어, 투기과열지구에서는 10년, 청약과열지역에서는 7년의 재당첨 제한이 적용될 수 있습니다. 또한 당첨 후 계약을 포기하면 사용한 청약통장의 효력이 상실되어, 새로운 청약을 위해서는 다시 청약통장을 개설하고 요건을 충족해야 합니다.가점제로 당첨된 후 계약을 포기하면, 2년 동안 가점제로 청약 신청이 불가능하며, 특별공급으로 당첨된 후 계약을 포기하면, 향후 특별공급 청약 기회를 상실하게 됩니다.따라서, 청약 당첨 후 계약을 포기하실 경우 위와 같은 불이익이 발생할 수 있으므로 신중한 결정이 필요합니다.
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Q. 엘살바도르 현재 나라의 자본이 극대화됬으려나요?
안녕하세요. 말씀주신대로 엘살바도르는 2021년 9월 세계 최초로 비트코인을 법정화폐로 채택하고, 정부 차원에서 비트코인을 매입하는 등 적극적인 암호화폐 정책을 추진해 왔습니다. 초기에는 비트코인 가격의 급락으로 인해 손실 우려가 있었으나, 최근 비트코인 가격이 상승하면서 엘살바도르의 보유 비트코인 가치도 크게 증가했습니다.2024년 11월 11일 기준, 엘살바도르 정부는 약 5,931.76개의 비트코인을 보유하고 있으며, 당시 비트코인 가격이 89,000달러를 넘어섰다는 점을 고려하면, 보유 자산의 가치는 약 5억 2,792만 6,640달러에 이릅니다. 이는 약 90%의 미실현 수익률을 기록한 것으로 추정됩니다.이러한 비트코인 가격 상승은 엘살바도르의 재정 상황에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 국가 경제의 성장과 안정성은 단순히 보유 자산의 가치 상승만으로 결정되지 않습니다. 비트코인의 높은 변동성은 여전히 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 장기적인 경제 성장과 발전을 위해서는 다양한 산업의 육성, 인프라 투자, 교육 등 종합적인 경제 정책이 필요합니다.따라서, 비트코인 가격 상승이 엘살바도르 경제에 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 이를 국가 경제 성장의 유일한 동력으로 삼기에는 한계가 있습니다. 다양한 경제 정책과 전략을 병행하여 지속 가능한 성장을 도모하는 것이 중요합니다.
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Q. 분양권아파트 잔금대출+세입자 전세대출 동시 가능한가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.분양 아파트의 잔금 대출과 세입자의 전세자금 대출을 동시에 진행하는 것은 가능합니다. 그러나 이를 위해서는 몇 가지 사항을 확인하시고 고려해야 합니다.일반적으로 잔금 대출은 주택담보대출로서 1순위로 설정됩니다. 세입자의 전세자금 대출은 후순위로 설정되며, 이는 금융기관의 대출 심사에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 세입자의 전세자금 대출이 가능한지 여부는 해당 금융기관의 정책과 담보 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.잔금 대출과 전세자금 대출의 합이 주택의 담보 가치(예: KB 시세)의 일정 비율을 초과하지 않아야 합니다. 일반적으로 잔금 대출은 KB 시세의 60%까지 가능하며, 전세자금 대출은 보증금의 80%까지 가능합니다. 따라서 두 대출의 합이 담보 가치의 100%를 넘지 않도록 주의해야 합니다. 각 금융기관은 대출 심사 시 담보 가치, 대출자의 신용도, 기존 부채 등을 종합적으로 평가합니다. 특히 잔금 대출과 전세자금 대출이 동시에 이루어질 경우, 금융기관은 담보 가치 대비 대출 비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 고려하여 대출 가능 여부를 판단합니다.세입자가 전세자금 대출을 받기 위해서는 해당 주택에 대한 담보 설정이 가능해야 합니다. 그러나 잔금 대출이 1순위로 설정되어 있는 경우, 후순위 담보로서 전세자금 대출이 어려울 수 있습니다. 따라서 세입자가 전세자금 대출을 받을 수 있는지 여부는 해당 금융기관과의 협의를 통해 확인해야 합니다. 잔금 대출은 입주 시점에 맞춰 실행되며, 세입자의 전세자금 대출은 전세 계약 체결 후 진행됩니다. 따라서 두 대출의 실행 시기를 조율하여 원활한 자금 흐름을 확보하는 것이 중요합니다.결론적으로, 분양 아파트의 잔금 대출과 세입자의 전세자금 대출을 동시에 진행하는 것은 가능하지만, 담보 가치, 대출 한도, 금융기관의 정책 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 대출 가능 여부와 조건은 해당 금융기관과의 상담을 통해 확인하시는 것이 바람직합니다.
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Q. 저보증금, 계약기간 얼마 남지 않은 원룸 전입신고 관하여
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전입신고는 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하기 위해 필수적인 절차입니다. 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에 대해 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리로, 이를 통해 임차인은 주택이 매매되거나 경매로 넘어가더라도 자신의 임대차 권리를 보호받을 수 있습니다.현재 계약 종료까지 약 2개월이 남은 상황에서라도 전입신고를 하시는 것이 좋습니다. 전입신고를 하면 그 다음 날부터 대항력이 발생하므로, 남은 기간 동안이라도 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다. 또한, 전입신고를 통해 확정일자를 받으면 우선변제권을 확보할 수 있어, 주택이 경매로 넘어갈 경우 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 회수할 수 있는 권리가 생깁니다.전입신고는 가까운 주민센터를 방문하시거나 정부24 웹사이트를 통해 온라인으로도 가능합니다. 전입신고 시 임대차 계약서를 제출하면 임대차 신고와 확정일자 부여가 동시에 이루어져 행정 절차를 간소화할 수 있습니다.따라서, 남은 계약 기간 동안이라도 전입신고를 하여 임차인으로서의 권리를 확보하시길 권장드립니다.