안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 요새 건설업 분위기가 어떤지 궁금합니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.최근 건설업계는 다양한 도전과 변화에 직면하고 있습니다. 코로나19 팬데믹 이후 한동안 호황을 누렸으나, 최근 들어 현장 수가 감소하고 대형 건설사들의 상황도 어려워지고 있습니다. 2024년 국내 건설 수주는 전년 대비 10.4% 감소한 170.2조 원으로 예상되며, 이는 민간 부문 수주의 감소가 주요 원인입니다. 공공 부문 수주는 소폭 증가할 것으로 보이나, 민간 부문의 큰 감소를 상쇄하지는 못할 전망입니다.이러한 이유로는 고금리 기조로 인해 부동산 PF 시장의 위험이 확대되고 있습니다. 또한, 중대재해처벌법 시행 강화로 안전 관리에 대한 요구가 높아지면서 건설사들의 부담이 증가하고 있습니다. 이와 더불어 건설 자재비 상승으로 인해 공사비용이 증가하고 있습니다.따라서 건설업계의 전망은 2024~2025년 사이 건설경기는 저점을 형성할 것으로 예상됩니다. 그래도 인플레이션 완화와 금융환경 개선 등 거시경제 환경이 개선되면 건설경기의 회복세가 기대됩니다. 최근 대형 건설사들이 연말을 앞두고 해외에서 굵직한 프로젝트들을 잇달아 수주하며, 정부의 올해 목표액인 400억 달러 달성에 관심이 쏠리고 있습니다.따라서 현재 건설업계는 수주 감소와 다양한 리스크로 인해 어려움을 겪고 있으나, 거시경제 환경의 개선과 정부의 지원 정책에 따라 중장기적으로 회복 가능성이 있을 것으로 파악하고 있습니다.
부동산
Q. 리모델링 사업은 각종 규제가 없다는데
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.리모델링 사업은 재건축에 비해 일부 규제에서 비교적 자유로워 사업 기간이 단축되는 경향이 있습니다. 재건축은 도시 및 주거환경정비법에 따라 진행되며, 임대주택 의무 공급, 기반시설 설치 등 다양한 규제를 받습니다. 반면, 리모델링은 주택법의 적용을 받아 이러한 규제에서 비교적 자유롭습니다. 예를 들어, 각 세대의 주거전용면적을 최대 40%까지 증축할 수 있으며, 기부채납이나 소형주택 의무공급 규정도 적용받지 않습니다.이러한 규제 완화로 인해 리모델링 사업은 재건축에 비해 절차가 간소화되고, 사업 추진 속도가 빠를 수 있습니다. 그러나 리모델링도 안전진단, 조합 설립, 시공사 선정 등 여러 절차를 거쳐야 하므로, 실제 사업 기간은 단지의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 리모델링 사업이 재건축에 비해 규제 측면에서 유리하여 사업 기간이 단축될 가능성이 있지만, 구체적인 사업 기간은 해당 단지의 상황과 추진 과정에 따라 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
부동산
Q. 아파트의 동은 왜 백 단위로 시작을 하는 건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.아파트 동 번호가 백 단위(101동, 102동 등)로 시작하는 이유는 주로 구분의 편리성과 체계적인 관리를 위해서입니다. 요즘의 아파트 단지는 수십 개의 동으로 구성된 경우도 많습니다. 동 번호를 단순히 1, 2, 3으로 매기면 단지 내에서 번호 중복이나 혼동이 생길 가능성이 높습니다. 하지만 백 단위를 사용하면 단지 내 동 번호를 체계적으로 나눌 수 있습니다. 예를 들면, 101~199는 1단지, 201~299는 2단지로 구분 지을 수 있어 중복이 없이 표현하기 쉽습니다.그리고 동 번호와 세대 호수를 결합할 때 백 단위가 유리합니다. 예를 들어 101동 304호 → 1단지의 101동, 3층, 4번 세대와 같이 이 방식을 사용하면 동 번호와 호수만으로도 세대 위치를 쉽게 파악할 수 있습니다. 101동 102호와 같은 표기 방식은 번호 중복을 방지하고, 특정 동을 명확히 구분 가능하게 하죠.
부동산
Q. '중도금자납'의 의미는 무엇인지요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 매물에 표시된 '중도금 자납'은 중도금을 매수자가 직접 납부해야 한다는 의미입니다. 이 문구는 매도자가 중도금 대출 등의 지원을 제공하지 않는다는 점을 강조한 것입니다.이는 중도금을 직접 납부해야 하므로, 매수자가 충분한 현금을 보유하고 있어야 합니다. 따라서 분양가의 50~60%에 해당하는 중도금을 준비해야 할 수 있습니다. 그리고 중도금 대출이 불가능한 매물임을 미리 공지해, 매수자가 대출을 기대하지 않도록 합니다.따라서 매물을 고려할 때 자금 계획과 대출 가능성을 철저히 검토하는 것이 중요합니다.😊
부동산
Q. 전세집의 정확한 시세는 어떻게 알아보나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세집의 정확한 시세를 파악하는 방법과 왜 일부 전세가가 상대적으로 저렴한지에 대해 정리해 드리겠습니다.가장 먼저 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하시면(https://rt.molit.go.kr) 최근 거래된 전세 계약의 실거래가를 확인할 수 있습니다. 이는 실제 계약된 가격이므로 신뢰도가 높으며, 지역별, 단지별, 층별로도 검색이 가능합니다. 그 외 부동산 플랫폼(직방, 다방, 호갱노노, 네이버 부동산) 등의 플랫폼에서 해당 아파트나 지역의 전세 매물을 검색하셔도 시세를 파악하실 수 있습니다. 주위 전세가 대비 저렴한 매물은 다음과 같은 이유가 있을 수 있습니다.먼저 임대인이 자금 사정이 급하거나, 빨리 세입자를 구해야 하는 경우 급매로 나오는 경우가 있습니다. 예를 들면, 잔금 처리, 대출 상환 등의 이유로 전세가를 낮추는 경우가 있죠. 임대인의 사유로 임대인이 임대소득세나 종합부동산세 부담을 낮추기 위해 전세금을 조정하는 경우도 있을 수 있습니다.또는 상대적으로 선호도가 낮은 조건이 있을 수 있습니다. 단지 내 위치가 상대적으로 불리(소음, 먼지, 조망 불리)한 조건이 있다면, 가격이 저렴해 질 수 있습니다. 권리적 문제로도 가격이 낮아질 수 있는데요, 건물이 근저당 설정이 많거나 경매 위험이 있는 경우 혹은 임대인이 전세보증금을 반환할 능력이 불확실할 때는 임차인이 불안하여 입주를 꺼려하는 경우가 많아 가격이 낮아지는 경우가 있습니다.
부동산
Q. 분양권과 입주권의 차이점은무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.분양권과 입주권은 서로 다른 개념이며, 부동산 거래와 관련된 중요한 차이점을 가지고 있습니다. 먼저 분양권은 새로운 주택(아파트 등)을 분양받을 수 있는 권리를 의미합니다. 건설사가 새 아파트를 분양할 때, 청약을 통해 당첨된 사람이 분양 계약을 체결하면서 생깁니다. 분양권은 건설 중이거나 건설 예정인 새 아파트에 부여되며, 이는 계약금을 지불한 상태로, 완공된 이후 소유권 이전 등기가 이루어지기 전까지의 권리입니다. 분양권은 거래가 가능하며, 매매 시 프리미엄(피)가 붙거나 떨어질 수 있습니다.반면 입주권은 재건축 또는 재개발 사업에 참여한 조합원이 사업 완료 후 새 아파트에 입주할 권리를 의미합니다. 따라서 재건축·재개발 사업에서 기존 주택 또는 토지를 소유한 사람이 조합원이 되면서 얻는 권리입니다. 사업이 진행 중인 경우 기존 주택(구조물)이 철거된 상태일 수 있으며, 사업이 완료 되면 새 아파트에 입주하게 됩니다. 따라서 입주권은 재개발·재건축 조합원에게만 주어지며, 조합원이 입주권을 매도할 수도 있습니다.한마디로 정의하자면 분양권은 새 아파트를 분양받을 권리이며, 입주권은 재건축·재개발 사업으로 새 아파트에 입주할 권리라고 할 수 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험에서 배운것과 실전은 어느정도 차이가 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.시험은 기초 지식을 쌓는 첫걸음일 뿐, 실전은 이를 응용하여 고객과의 신뢰를 쌓고 문제를 해결하는 능력이 중요합니다.시험에는 법과 이론 중심이며, 계약과 법률 중심의 학습으로 암기와 이해를 바탕으로 한 정답을 추론하면 되지만, 실무에서는 현장 중심의 문제 해결이 필요하고, 끊임없이 변화하는 시장 환경과 고객 니즈 파악해야 하며 고객 상담, 마케팅, 협상 능력이 필요합니다. 시험에서 고소득을 받더라도 실무에서 어려움을 겪는 분들도 많으시지만, 간신히 시험에 합격하시더라도 현장에서 굉장히 뛰어난 역량을 발휘하시는 분들이 더 많습니다. 하지만 시험에서 배운 법적 지식은 실무에서 필수적으로 사용되니, 이를 토대로 현장에서 유연하게 응용할 수 있는 연습을 하는 것이 필요합니다.😊
부동산
Q. 스터디까페의 입지 조건은 어떤것이 있을
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.스터디카페의 성공적인 운영을 위해서는 적절한 입지 선정이 필수적입니다. 먼저 학생들이 많이 거주하는 아파트 단지 인근은 주요 고객층인 학생들의 접근성이 높아 유리합니다. 이와 비슷하게 중·고등학교, 대학교, 학원가 등 교육 시설이 밀집한 지역은 스터디카페의 주요 고객층이 많아 수요가 높습니다.아파트 단지 인근이나 학원가 등은 임차료가 비싸서 힘들다면, 대중교통 이용이 편리한 지역으로 눈을 돌려볼 수 있습니다. 이는 다양한 고객층의 접근성을 높여줄 수 있습니다. 인근에 유사한 스터디카페나 독서실이 많다면 경쟁이 치열할 수 있으므로, 경쟁 업체의 수와 특성을 파악하여 차별화 전략을 세우는 것이 중요합니다. 스터디카페는 고정비용이 중요한 업종이므로, 적정한 임대료 수준을 유지하는 것이 수익성에 큰 영향을 미칩니다.마지막으로 조용한 학습 환경을 제공하기 위해 소음이 적은 지역을 선택하는 것이 좋습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 입지를 선정하시면 스터디카페 운영에 도움이 될 것입니다.
부동산
Q. 상가 임차인이 권리금을 받지 못하는 이유는 어떤 것들이 있는지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.상가 임차인이 권리금을 받지 못하는 이유는 다양한 요인이 작용할 수 있습니다. 권리금은 임차인이 상가를 운영하면서 형성한 영업권, 시설 투자, 고객 유치 등의 가치를 다음 임차인에게 받는 금액이지만, 이를 확보하지 못하는 상황이 최근 들어 많이 발생하고 있습니다.첫 번째로는 경제적 이유입니다. 경기가 좋지 않아 상가 운영 수익이 낮아질 경우, 다음 임차인이 권리금을 지불할 의향을 잃습니다. 그리고 높은 임대료로 인해 상가 운영이 어려워지고, 새 임차인이 상가를 인수하려는 의지가 약해질 수 있습니다. 임대료가 매출 대비 지나치게 높으면 권리금을 받을 가능성이 줄어듭니다.두 번째로는 상권 경쟁력 저하에 있습니다. 상권의 인구 감소나 인프라 부족 등으로 상권의 매력이 떨어지면 권리금이 형성되지 않습니다. 또한, 특정 업종이 지나치게 많아 경쟁이 심해지면 권리금 수령이 어렵습니다.그리고 임대인이 특정 업종으로 전환을 요구할 경우, 기존 업종과 관련된 권리금 가치는 사라질 수 있습니다. 그리고 일부 지역에서는 권리금 거래 문화가 약하거나 형성되지 않아 임차인이 권리금을 받을 수 없는 경우가 있습니다.
부동산
Q. 집값을 결정짓는 요인은 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.집값은 다양한 요인에 의해 결정되며, 그 지역의 경제적, 사회적, 환경적 특성과 관련이 깊습니다. 가장 먼저 입지적 요인으로는 교통편의성, 생활 편의시설 입점, 교육환경 등 지역의 이미지를 나타내며 이들이 결정적인 요인으로 작용하는 경우가 많습니다. 그 다음으로는 일반적인 가격의 결정 요인인 공급과 수요입니다. 주택의 공급이 부족한 지역은 집값이 상승하고, 인구 유입이 많은 지역은 수요가 늘면서 집값이 오릅니다.경제적 요인으로는 금리와 정부 정책(대출 규제, 세금 정책 등) 및 지역 경제 상황이 주된 요인인데요, 이는 개인이 컨트롤 할 수 없는 부분이지만 부동산 시장 상황에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 또한 조망과 자연환경, 소음, 공해등 환경적 요인도 집값에 영향을 주는 요인으로 작용합니다.그 외 주택의 물리적 특성으로 아파트 브랜드, 층수와 방향, 평형 등도 가격에 영향을 미치는데요, 건축 연한으로 본다면 신축은 대체로 아파트 가격이 높으며, 오래된 주택은 재건축 가능성에 따라 가격이 오르기도 합니다. 이처럼 개발 호재 등도 가격에 영향을 미친다고 할 수 있습니다. 😊