안녕하세요 부동산멘토 이현호 공인중개사입니다.
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Q. 보증금반환채권이 소멸되면 임대보증금을 돌려받을 수 없나요?
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.만약 채권이 시효로 인해 소멸한다면 권리가 없어지므로 돈을 받을 수 없는 것이 맞습니다.그런데 소멸시효는 중단사유가 잇으므로 이를 통해 권리를 연장할 수 있습니다.하지만 이런 행위 없이 10년이 지났다면 소멸시효로 채권은 사라졌다고 봐야 할 것입니다.혹은 이사를 가고 있지 않은 경우라면 10년이 지나도 상관이 없을 것입니다.따라서 채권을 가지고 있는 분들은 소멸시효로 인해 권리가 없어지지 않도록 유의해야 합니다.이를 위해서는 반환소송을 청구하거나 채무자의 승인 등으로 중단을 시켜야 하는데혹시라도 돈을 달라고 했을 때 알겠다 갚겠다 라고했다면 이를 승인으로 볼 가능성도 있습니다.소송 부분은 전문가인 변호사분들의 얘기를 들으시면 더욱 좋을 것 같습니다.
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Q. 전세 재계약 6개월 전에 나가겠다는 연락을 하였지만 집주인이 전세금을 돌려줄 수 없다고 한다면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.집주인이 전세금을 못 주겠다고 한다고요? 임대차계약이 만료하면 생기는 본인 의무도 배째라인 것 같습니다.물론 의무가 생기는 시기가 계약 만료로부터 시작이 되는 것은 맞지만 그 이전부터 안 준다고 하는 것은 무슨 생각인지..사실상 계약이 존속하는 도중에는 따로 뭘 할 수 있지는 않습니다. 임차권등기 후 보험 청구를 하시고 이사를 가는 게 보통의 절차라고 생각이 됩니다.조금 늦어질 수도 있다도 아니고 안 주겠다는 것은 거의 사기행각이 아닌가 싶네요.중도해지는 따로 특약이 있거나 특별한 경우가 아니면 할 수 없으니...어쩔 수가 없을 것 같네요.참고하시길 바랍니다.
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Q. 전세계약 만기 후에 세입자 퇴거시
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.일단 이런 상황에서 만약의 만약의 경우라고 할 수 있지만 세입자가 안 나간다고 하면 답이 없을 겁니다.기본적으로 현재 계약같은 경우도 집주인 분께서 해지의 통지를 했다면 모르겠지만(만료 2개월 전까지)그렇지 않은 경우라면 이는 묵시적 갱신을 주장할 수 있는 부분이고요.이와 함께 단기 계약서를 쓴다고 하더라도 별 의미는 없습니다.계약기간은 임차인이 2년을 주장한다면 2년을 살 수 있게 되니 말입니다.특약으로 넣으면 어떤가 싶지만임대차보호법에 임차인에게 불리한 특약이 무효로 되기 때문에매매계약이 체결되면 나간다든지 이러한 조항은 통하지가 않을 것 같습니다.이러한 부분 참고하시어 진행하시면 좋겠습니다.
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Q. 전체가 6개월 후 만료인데 세입자가 연장계약하려합니다.
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다임대차보호법에 따라 보증금의 증액은 최대 5%까지라고 할 수 있겠습니다.문제는 만약 세입자가 계약갱신청구권을 쓰게 되면 실질적으로 이 부분에 대한 합의가 필요하기 때문에합의가 이루어지지 않으면 증액을 하기 어려울 수도 있다는 점 참고하시면 좋을 것 같습니다.그리고 이는 계약조건 변경이므로 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해당 내용을 세입자에게 통보를 하셔야 합니다.
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Q. 토지를 기부하라는 종이가 날라왔어요
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.기부채납은 검색해보시면 아시겠지만 말 그대로 무상으로 소유권을 이전해주는 행위입니다.최근에 기부채납 후에 지자체 행태가 말도 안되는 뉴스를 본 적이 있는데요.동의와는 상관없이 쉽게 말하면 공짜로 달라는 얘기라서 이 부분은 잘 확인해보셔야 할 것 같습니다.보통은 건축허가와 맞물려서 기부채납이 진행되기도 하는데...도로공사 때문에 기부채납을 해달라고 하는 것도 조금 어이가 없긴 합니다.어쨌든 기부채납하시면 지자체가 소유권을 갖게 됩니다.말 그대로 기부인데, 기부는 원해서 하는 것이어야겠죠.참고하셨으면 좋겠습니다.
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Q. 전세계약 관련 계약 날짜에 대해
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.약간 질문의 요지가 헷갈리는데 일단 신고를 받는 동사무소에서는 해당 계약일이 언제인지 알 수 없습니다.다만 계약서 상에 적힌 날을 계약일자로 파악할 뿐이겠죠.문제는 임대차거래신고 기한입니다.제가 기억하기로 계약체결일로부터 30일 내에 해야 하므로 이 기간을 지키지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.물론 지금은 괜찮겠네요.다만 집주인 분의 요구사항일 경우 당일날짜로 계약일을 시작하되 계약종료일을 2/28일로 하는 방법도 잇을 것입니다.물론 이러면 2년이 되지 않아 집주인 분께서 찝찝해하실 수도 있긴 합니다만.어쨌든 참고하시면 좋겠습니다.
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Q. 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 소송말고는 방법이 없나요?
안녕하세요. 이현호 행정사/공인중개사입니다.전세계약이 끝나면 임차인은 임차한 물건을 돌려주고 동시에 임대인은 전세보증금을 반환해야 합니다.만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 짐을 완전히 빼지 않은 상태로 점유를 하되,임차권 등기를 신청하여 완료되면 이사를 갈 수 있습니다.다만 보증금을 받을 수 있느냐는 이제 다른 문제입니다.민사 문제이기 때문에 결국 채무라 하더라도 집행권원이 없는 이상 강제력을 행사하기 어렵기 때문에보증금을 받기 위해서는 앞서 말씀드린 임차권 등기로 압박하거나전세금반환소송을 해야 법원의 힘을 빌려 받아낼 수 있는 것입니다.다만 소송도 승소하였지만 보증금을 돌려주지 않을 경우 또 번거롭겠지만강제집행절차를 거쳐야 할 수도 있습니다.이렇듯 사인간의 돈 거래는 쉽지 않으니 언제나 주의하셔야 할 필요가 있습니다.
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Q. 창고건물 임대차보호법이 궁금합니다
안녕하세요. 임대차보호법은 주거임대차와 상가임대차로 구분이 됩니다.그리고 창고건물의 경우 일정한 기준을 만족하면 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.다만 그러기가 보통 쉽지 않습니다. 일반적으로는 적용이 안되는 경우가 대부분입니다.적용이 되기 위해서는 사업자등록을 해야 하고 또한 영업용으로 창고건물을 이용해야 합니다.하지만 그저 물건보관용으로 쓰는 것은 영업용으로 보지 않습니다.소비자가 직접 구매하러 올 수 있도록 판매대가 있지 않는 이상은 어렵다고 보시면 되겠습니다.조금 더 자세하게 알고 싶으신 경우아래 링크에서 잘 설명해주고 있으니 참고하시면 좋겠습니다.저랑은 아무런 관계없는 블로그입니다.https://88class.com/entry/%EC%83%81%EA%B0%80%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8-%EA%B3%B5%EC%9E%A5%EC%9D%B4%EB%82%98-%EC%B0%BD%EA%B3%A0%EB%8F%84-%EC%83%81%EA%B0%80%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95-%EC%A0%81%EC%9A%A9-%EB%B0%9B%EC%9D%84%EA%B9%8C
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Q. 시행사와 시공사의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 이현호 공인중개사입니다.시행사와 시공사의 차이를 궁금해하시는 것 같습니다. 쉽게 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 건축을 하기 위해서 땅을 매입하고 사업을 진행하는 건축주가 있다고 치면이 건축주가 바로 시행사라고 할 수 있습니다. 하지만 건축주의 능력에 따라 직접 건축을 할 수도, 하지 못할 수도 있겠죠.이때 건축공사를 맡기게 되는데 실질적으로 공사를 하게 되는 곳을 시공사라고 합니다.사실 시행사는 분양을 위한 사업을 총괄하고 어떤 이유로 건축이 되느냐에 따라 달라집니다.예를 들어 재건축을 하게 된다면 재건축조합이 시행사가 되고 재건축조합에서 시공사를 결정하게 됩니다.보통은 분양의 경우 시공사를 더 주목하는 것 같다고 생각이 됩니다.물론 시행사에 문제가 있다면 실질적으로 건축이 진행되는 데에 문제가 생길 수 있겠으나,건물이 어떻게 지어질 것인가, 혹은 그 신뢰도 등에 대해서는 아무래도 시공사의 과거 경력이 주요할 것으로 생각됩니다.참고가 되셨으면 좋겠습니다.