안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 정량 주문 방식(Fixed Order Quantity System)이란 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정량 주문 방식은 재고 관리 시스템 중 하나로 주문 시마다 일정한 수량을 발주하는 방식 입니다. 이 방식은 재고가 정해진 재 주문점에 도달할 때 새로운 주문을 발생시키며, 항상 동일한 수량을 주문하는 것이 특징 입니다.이 방식은 재고 부족을 방지하여 효율적인 관리를 할 우 있도록 도와 결과적으로 비용을 절감하는 효과를 가져올 수 있습니다. 다만, 정확한 재주문점과 고정 주문량을 결정하려면 수요와 리드 타임에 대한 철저한 분석이 필요하고 수요가 급격히 변하거나 공급이 지연될 경우 안전재고 부족으로 품절 위험이 발생할 수 있다는 단점이 있습니다.결과적으로 정량 주문 방식은 안정적인 수요와 공급 환경에서 특히 효과적이며,적정 재고 수준을 유지하여 비용을 최적화하는데 유용한 시스템 입니다.
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Q. 부동산매매시 계약후 잔금전 그사이에
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약 당시 확인했던 집 상태와 실제 잔금 전 집 상태가 다르기 때문에 계약의 주요 조건 위반에 해당할 가능성도 있어 보입니다.우선..계약서에 "현재 상태 그대로 인수"라는 조건이 명시되어 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 만약 계약 당시 집 상태를 구체적으로 사진으로 남기고 이를 계약서에 첨부했거나, 해당 내용을 언급 했다면, 이를 근거로 문제를 제기할 수 있습니다. 특약사항으로 "잔금 전까지 집을 깨끗하게 정리"하겠다는 내용이 포함되어 있다면, 집주인이 이를 이행하지 않은 것으로 간주될 수 있습니다.집주인이 "원래 상태로 돌려놓겠다"고 했다면, 이를 문서로 남기고 기한을 명확히 하시기 바랍니다. 복구 완료 시점과 수리 내용을 구체적으로 약정하셔야 하며 만약 복구가 불가능 하거나 집주인이 이를 원하지 않는다면 수리비용을 집값에서 추가로 공제 하는 방향으로 협상 하시기 바랍니다. 부동산 중개인과 함께 집주인에게 현실적인 수리 비용을 제시하면서 설득 하시는게 필요할 것으로 보입니다.
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Q. 임대사업자, 최우선변제 범위 내라면 안전할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황으로 봤을 때는 다소 위험이 있어 보이기는 합니다. 보증금 2,000만원은 근정당과 최우선변제금 상황에서 보호받기 어려울 수 있습니다. 계약 후 바로 확정일자와 전입신고를 통해 대항력와 우선변제권을 확보 하시기 바랍니다.집주인과 협의해 보증보험 가입 가능 여부를 논의하시고, 보험 가입이 가능 하다면 보증금 반환 리스크를 줄일 수 있습니다.
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Q. 전세와 월세에 대해서 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집을 월세로 내놓을지, 전세로 내놓을지는 자금 상황, 부동산 시장 동향, 개인적인 선호에 따라 달라질 수 있습니다.월세장점 - 지속적인 현금 흐름, 임대료 상승 가능, 부동산 가치 하락 시 방어, 추가 수익 가능성단점 - 관리의 번거로움, 공실 위험, 세금 부담, 큰 자금 조달 어려움전세장점 - 목돈 확보, 관리 부담 감소, 공실 위험 상대적으로 적음, 세금 부담 완화단점 - 현금 흐름 부족, 부동산 가치 하락 위험, 환급 부담, 전세금 반환보증 비용결정시 고려 사항자금 운용 상황 - 자금 유동성이 필요하다면 원세, 목돈이 더 필요하다면 전세.부동산 시장 상황 - 월세 수요가 높은 지역이면 월세가 유리, 전세 선호도가 높으면 전세를 선택.자산 관리 능력 - 지속적인 관리를 할 수 있다면 월세, 전세는 상대적으로 관리 부담이 적음세금과 법적 요건 - 월세 소득 신고와 세금 납부 의무를 고려해야 함. 전세는 임대차보호법과 보증보험 등 확인 필요소형 아파트의 경우 수요가 높은 지역이라면 월세로 안정적으로 현금 흐름을 확보하는 것이 유리할 수 있을 듯 합니다.
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Q. 채찍효과라는 용어는 어디에서 유래되었나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.채찍효과라는 용어는 공급망관리에서 사용되며, 주로 수요의 작은 변화가 공급망을 따라갈수록 점점 증폭되어 나타나는 현상을 말합니다.이는 채찍을 휘두를 때 손잡이에서의 작은 움직임이 채찍 끝으로 갈수록 큰 진폭과 힘으로 증폭되는 현상을 보고 지어진 이름 입니다.공급망 에서도 소매점의 수요 변화(손잡이)가 제조업체나 원자재 공급자(채찍 끝)로 전달 되면서 과도한 재고 축적, 주문 폭증, 생산 과잉 들의 현상이 생기는 것을 이와 비슷하게 본 것입니다.채찍 효과의 원인은 수요 예측 오류, 리드 타임의 증가, 주문 배치 정책, 가격 프로모션 등이 있습니다.채찍효과를 최소화하려면 공급만의 가시성을 높이고, 재고와 주문 관리를 최적화 하는 것이 중요 합니다.