안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 신촌과 같은 땅값높은곳은 왜 공실로 나두나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세를 낮추면 공실을 줄일 수 있을 것 같지만, 실제로 임대인들이 공실을 감수하면서 월세를 낮추지 않는 이유는 몇 가지 경제적, 심리적, 제도적 이유가 있습니다.매매가와 연관성월세 수익과 매매가의 상관관계 - 부동산의 매매가는 월세 수익에 기반한 수익률로 평가됩니다. 월세를 낮추면 해당 부동산의 수익률이 감소하고, 이는 매매가 하락으로 이어질 수 있습니다.기대가치 유지 - 임대인은 부동산 매매가를 유지하거나 높게 팔고자 하는 기대감 때문에 월세를 낮추기 꺼립니다.임대인의 심리적 요인시장 통제 심리 - 월세를 낮추는 것은 시장에서의 자신의 협상력을 낮추는 것으로 간주 됩니다. 이는 임대인들이 향 후 더 낮은 가격으로 협상해야 할 가능성을 우려하게 만듭니다.기준 가격 유지 - 한 번 월세를 낮추면 이후에도 해당 수준이 새로운 기준이 될 가능성이 있어 이를 피하려는 경향이 있습니다.세금 및 비용 구조공실에 대한 세재 혜택 - 일부 지역에서는 공실로 인한 세제 혜택을 받을 수 있어 공실을 유지하는 것이 단기적으로 유리할 수 있습니다.대출 상환 부담 - 임대인이 낮은 월세를 받게 되면 대출 상환이나 부동산 유지 비용을 감당하기 어려워질 수 있습니다. 따라서, 일정 수준 이하로 월세를 낮추기 어려운 구조적 문제가 있습니다.시장 상황 및 투자 전략시장 회복 기대 - 임대인은 현재 공실 상태를 감수하면서도 시장 상황이 개선되면 더 높은 월세를 받을 수 있을 것으로 기대합니다.장기 투자 전략 - 부동산을 단기 수익보다는 장기적인 가산가치 상승을 위해 보유하고 있는 경우, 단기적으로 낮은 월세보다는 공실을 선택하는 경향이 있습니다.잠재적 리스트 관리임차인의 질 물제 - 월세르 낮추면 경제적으로 불안정한 임차인이 유입될 가능성이 높아지고, 이는 연체, 시설 파손 등의 문제로 이어질 수 있습니다.공실의 전략적 활용 - 공실 상태를 유지하며 특정 업종이나 높은 임대료를 감당할 수 있는 임차인을 기다리는 것이 더 유리하다고 판단할 수 있습니다.월세를 낮추는 것이 공실을 줄일 수는 있지만, 임대인은 자산가치 하락, 세금 및 대출 부담, 그리고 시장 회복 가능성 등 다양한 이유로 월세 인하를 꺼리는 경우가 많습니다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 공실이 장기간 유지되는 상황이 발생하게 됩니다.
부동산
Q. 부자들이 부동산을 선호하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부자들이 부동산을 선호하는 이유는 안정성, 가치 상승 가능성, 세제 혜택, 그리고 장기적인 자산 관리 측면에서 부동산이 매력적이기 때문 입니다.안정적인 자산 가치변동성 낮음 - 주식이나 코인에 비해 부동산은 시장 변동성이 상대적으로 낮아 안정적인 자산으로 간주 됩니다.실물 자산 - 부동산은 실체가 있는 자산으로 경제 불안정 시에도 가치가 급격히 사라질 위험이 적습니다.장기적인 가치 상승지속적인 가격 상승 - 특히 인구 밀집 지역이나 개발 호재가 있는 지역의 부동산은 장기적으로 가격 상승 가능성이 높습니다.인플레이션 해지 - 부동산은 인플레이션 환경에서도 자산 가치가 보존되거나 상승할 가능성이 큽니다.안정적인 수익 창출임대 수익 - 부동산은 소유하는 동안 안정적인 임대 수익을 제공합니다.현금 흐름 - 부동산 임대료는 꾸준한 현금 흐름을 만들어 주며, 이는 주식의 배당금보다 예측 가능성이 높습니다.세재 혜택 및 금융 활용레버리지 효과 - 부동산을 대출을 통해 자산을 증식할 수 있는 좋은 도구 입니다. 상대적으로 낮은 금리로 대출을 받아 큰 규모의 자산을 소유할 수 있습니다.세제 혜택 - 일부 국가에서는 부동산 소유와 관련된 세재 혜택이 주식이나 코인에 비해 유리합니다.안정적이고 분산되 자산 포트폴리오 구성분산 투자 - 부자들은 주식, 채권, 코인 등과 함께 부동산을 포함하여 자산을 분산시킴으로써 리스크를 줄입니다.포트폴리오 안정화 - 부동산은 다른 자산군과 상관관계가 낮아 포트폴리오의 안정성을 높입니다.심리적 안정감소유의 실체 - 주신이나 코인은 디지털 형태로 존재하지만, 부동산은 물리적으로 존재하므로 소유권이 더 명확하고 안전하게 느껴집니다.사회적 지위 - 부동산은 부의 상징으로 여겨지는 경우가 많아 부자들에게는 심리적 만족감을 제공 합니다.부동산은 안정성, 장기적인 가치 상승 가능성, 세재 혜택 등 다양한 장점으로 인해 부자들에게 선호되는 투자 대상 입니다. 특히 부동산은 변동성이 큰 자산과 달리 심리적 안정감을 제공하고, 실물 자산으로써 실질적인 소유감을 줍니다.
전기기사·기능사
Q. 접지 시스템을 만들 때 접지 저항을 최소화 하는 법을 알 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.접지 저항을 최소화하는 것은 전기적 안정성을 확보하고 장비 보호를 위해 중요합니다. 이를 위해 다양한 설계 방법과 기술이 사용됩니다.접지 저항 최소화 방법접지봉 설치길이 늘리기 - 접지봉의 길이가 길어질수록 지중으로 더 깊이 들어가 저항이 낮아집니다.직경 확대 - 접지봉의 직경을 증가시키면 접촉 면적이 늘어나 접지 저항이 감소 합니다.복수 접지봉 사용 - 여러 접지봉을 병렬로 설치하여 접지 저항을 줄입니다. 접지봉 간 거리는 일반적으로 봉 길이의 두 배 이상으로 유지해야 상호 간섭을 줄일 수 있습니다.접지봉 재료 선택 - 동이나 구리 도금 강철을 사용하면 전기 전도율이 높아 접지 저항이 감소합니다.접지망 설계 - 접지봉 대신 접지망(그리드)을 설치하여 표며적을 넓히고 저항을 분산합니다. 이는 대규모 시설이나 변전소에 주로 사용합니다.주요 설계 방법접지봉 병렬 연결여러 개의 접지봉을 병렬로 연결하면 총 접지 저항을 줄일 수 있습니다.병렬 연결 시 접지봉 간의 거리를 적절히 유지하여 전류 간섭을 방지해야 합니다.그리드 접지 설계대형변전소나 데이터센터에서는 접지봉 대신 접지망 설계가 유리합니다.넓은 영역에 걸쳐 접지 전극을 설치하여 전류 분산을 극대화 합니다.링 접지 시스템특정 시설을 둘러싸는 형태의 링 구조를 활용하면 효과적인 전류 분산이 가능 합니다.복합 접지 시스템접지봉, 접지판, 접지망 등을 조합하여 다층적인 접지 구조를 설계합니다.주의 사항지중 부식 방지접지 저항 측정국개 규정 준수위 방법들을 적절히 조합하며 접지 저항을 효과적으로 최소화할 수 있습니다.
부동산
Q. 우리나라 최초의 애견동반 쇼핑몰은 어디인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라 최초의 애견 동반 쇼핑몰은 2016년 9월에 개장한 스타필드 하남 입니다. 스타필드 하남은 국내 대형 쇼핑몰 중 최초로 반려견과 함께 입장이 가능하도록 설계되었습니다. 예방 접종이 완료된 반려견은 목줄을 착용하거나 캐리어에 넣어 입장이 가능합니다.또한, 서울 여의도의 IFC몰도 반려견 동반 입장이 가능하며, 부산 강서구 명지에 위치한 스타필드 시티도 애견 동반이 가능한 쇼핑센터로 알려져 있습니다. 이러한 쇼핑몰들은 반려동물과 함께하는 고객들을 위해 다양한 편의시설과 서비스를 제공하고 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 직원이 있는 대형공인중개사 사무소는 직원들도 다 공인중개사 자격증이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대형 공인중개사 사무소의 직원들이 모두 공인중개사 자격증을 소지하고 있는 것은 아닙니다. 일반적으로 공인중개사 사무소는 다음과 같이 구성될 수 있습니다.공인중개사 자격증 소지자사무소의 대표 공인중개사 중개업무를 직접 수행하는 공인중개사 직원비자격 보조원공인중개사 자격증이 없는 직원으로, 중개 보조 업무이들은 법적으로 중개 행위를 할 수 없습니다.따라서 대형 공인중개사 사무소에는 공인중개사 자격증을 소지한 직원과 그렇지 않은 보조직원이 흔재할 수 있습니다. 직원의 자격증 소지 여부는 사무소의 업무 특성과 규모, 대표자의 경영방침에 따라 다를 수 있습니다.