신촌과 같은 땅값높은곳은 왜 공실로 나두나요??
월세가 너무비싸 가게를 빼면 공실이되잖아요??근데 왜 계속 공실로 비워두나요?
월세를 조금낮추면 되는거아닌가요?? 월세를 조금낮춘다고해서 매매가가 낮아지는건가요?
그이유는 무엇인가요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대인들은 한번 임대료를 내리면 못올린다고 생각 합니다
그래서 잘안내릴려고 하고 이미 떠난 상권에 임차인들 역시 안들어 올려고 합니다
여러가지 상권이 공생을 해야 되는데 어느때부터 분리가 되는 바람에 장사가 안돼서 임차인들이 상권을 떠나게 되는거 같습니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공실이 나더라고 월세를 낮추지 않는 이유는 한번 낮추게 되면 다시 올리기가 어렵고 또한 월세를 낮추게 되면 건물의 가치가 할 수도 있기 때문에 쉽게 월세를 낮추지 못하는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
서울의 상가들은 공실이 되더라도 임대료를 낮추기 어렵습니다. 그 지역의 시세가 있고 렌트프리를 통해서 공실을 임대차계약을 할 지언정 임대료를 낮추지는 않습니다. 월세 수익률에 따라 그 가치가 결정되기도 하며 그만큼 내릴 월세를 다시금 올리기 어렵습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
너무나도 당연하게 생각하실 부분이긴 한데, 임대인 입장에서는 오히려 공실로 두는게 더 이득이 될수도 있습니다. 이유는 우리나라의 경우 상가임대차보호법이 있고 이로 인해 한번 임차인을 받으면 10년간 특별한 사유없이는 계약을 해지하기 어렵고 월세인상도 매년 5%이내로 제한이 되게 됩니다. 그렇기에 급한 마음에 저렴한 월세로 임차인을 받을 경우 향후 반대되는 부동산 호황이 발생되어도 월세를 올릴수 없어 장기적으로 손실이 더 크게 발생하게되고, 거기에 임대인은 부족한 임대수익을 채우기 위해 건물관리와 유지비용을 절감할 경우 결국 건물자체도 가치가 낮아지게 되는 억순환이 이어질수 있기에 위와 같이 공실에 따른 손실을 감수하고선도 낮은 월세에 임차인을 받지 않는다고 볼수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
월세를 낮추면 공실을 줄일 수 있을 것 같지만, 실제로 임대인들이 공실을 감수하면서 월세를 낮추지 않는 이유는 몇 가지 경제적, 심리적, 제도적 이유가 있습니다.
매매가와 연관성
월세 수익과 매매가의 상관관계 - 부동산의 매매가는 월세 수익에 기반한 수익률로 평가됩니다. 월세를 낮추면 해당 부동산의 수익률이 감소하고, 이는 매매가 하락으로 이어질 수 있습니다.
기대가치 유지 - 임대인은 부동산 매매가를 유지하거나 높게 팔고자 하는 기대감 때문에 월세를 낮추기 꺼립니다.
임대인의 심리적 요인
시장 통제 심리 - 월세를 낮추는 것은 시장에서의 자신의 협상력을 낮추는 것으로 간주 됩니다. 이는 임대인들이 향 후 더 낮은 가격으로 협상해야 할 가능성을 우려하게 만듭니다.
기준 가격 유지 - 한 번 월세를 낮추면 이후에도 해당 수준이 새로운 기준이 될 가능성이 있어 이를 피하려는 경향이 있습니다.
세금 및 비용 구조
공실에 대한 세재 혜택 - 일부 지역에서는 공실로 인한 세제 혜택을 받을 수 있어 공실을 유지하는 것이 단기적으로 유리할 수 있습니다.
대출 상환 부담 - 임대인이 낮은 월세를 받게 되면 대출 상환이나 부동산 유지 비용을 감당하기 어려워질 수 있습니다. 따라서, 일정 수준 이하로 월세를 낮추기 어려운 구조적 문제가 있습니다.
시장 상황 및 투자 전략
시장 회복 기대 - 임대인은 현재 공실 상태를 감수하면서도 시장 상황이 개선되면 더 높은 월세를 받을 수 있을 것으로 기대합니다.
장기 투자 전략 - 부동산을 단기 수익보다는 장기적인 가산가치 상승을 위해 보유하고 있는 경우, 단기적으로 낮은 월세보다는 공실을 선택하는 경향이 있습니다.
잠재적 리스트 관리
임차인의 질 물제 - 월세르 낮추면 경제적으로 불안정한 임차인이 유입될 가능성이 높아지고, 이는 연체, 시설 파손 등의 문제로 이어질 수 있습니다.
공실의 전략적 활용 - 공실 상태를 유지하며 특정 업종이나 높은 임대료를 감당할 수 있는 임차인을 기다리는 것이 더 유리하다고 판단할 수 있습니다.
월세를 낮추는 것이 공실을 줄일 수는 있지만, 임대인은 자산가치 하락, 세금 및 대출 부담, 그리고 시장 회복 가능성 등 다양한 이유로 월세 인하를 꺼리는 경우가 많습니다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 공실이 장기간 유지되는 상황이 발생하게 됩니다.
월세가 너무비싸 가게를 빼면 공실이되잖아요??근데 왜 계속 공실로 비워두나요?
월세를 조금낮추면 되는거아닌가요?? 월세를 조금낮춘다고해서 매매가가 낮아지는건가요?
그이유는 무엇인가요??
==> 현재 내수 경기 부진으로 인하여 서울 대도심에도 공실인 공간이 많이 발생되고 있습니다. 이럼에도 불구하고 임대들이 월세를 대폭인하하지 않는 것은 계약을 하게 된다면 최초 보증금 또는 월세를 기준으로 5%까지 만 인상 가능하기 때문입니다. 월세를 낮춘다고 매매가격이 낮아지지 않습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
신촌과 같은 땅값이 높은 지역에서 공실이 발생하는 이유는 여러 가지가 있습니다.
높은 임대료 : 상업용 부동산의 임대료가 지나치게 높을 경우, 임대인이 월세를 낮추는 대신 공실로 두는 경우가 많습니다. 이는 장기적인 수익성을 고려한 결정일 수 있습니다.
자산 가치 유지 : 월세를 낮추게 되면 단기적으로는 임대 수익이 증가할 수 있지만, 이는 자산의 가치를 낮출 수 있습니다. 많은 임대인들은 자산 가치를 유지하기 위해 공실을 선택할 수 있습니다.
임대인 전략 : 임대인이 특정 브랜드나 업종을 선호하는 경우, 원하는 임차인을 찾기 위해 공실을 유지할 수 있습니다. 이는 장기적으로 더 나은 임대 조건을 보장하기 위한 전략일 수 있습니다.
경제적 불확실성 : 경제 상황이 불확실할 때, 임대인은 임대료를 낮추기보다는 공실을 유지하면서 기다리는 경우가 많습니다.이는 시장이 회복될 때더나은 조건으로 다시 임대할 수 있다는 기대 때문입니다.
법적 또는 계약적 제약 : 기존 임대 계약이나 법적인 제약으로 인해 즉각적으로 임대료를 조정할 수 없는 경우도 있습니다.
결국, 공실로 남겨두는 것은 단기적인 수익보다 장기적인 자산 가치나 매매시 수익률 따라서 매매금액이 달라질 수 있기때문에 전략적 판단이 우선시되는 경우라 생각됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
신촌과 같은 건물 가격이 비싼 곳은 공실로 놔두는 것이 오히려 이득이 되기 때문에 공실로 놔두고 있습니다.
건물 가격은 임대료를 기반으로 책정되는데 임대료는 낮추면 건물 가격도 낮아져 오히려 공실로 놔두는 편이 이득입니다.
건물을 높은 가격에 매도하기 위해 공실로 놔두고 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 가로수길 등 서울의 명소도 공실률이 매우 높아서 심각한 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데에는 코로나사태 이후로 손님들이 많이 줄어든데다 분양가나 매매가의 하락을 우려해서 임대료를 낮추지 않고 있어서 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
월세를 한번 낮게 받으면 다시 올리기가 법적으로 어렵고 수익율이 낮아지면 그만큼 건물가치도 하락하기 때문 입니다.