안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 에어비앤비는 왜 오피스텔은 신청이 안되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.에어비앤비 사업을 위해 오피스텔이 아닌 다가구 주택이나 빌라만 신청 가능하다는 제한은 주로 법적 규제와 용도에 따른 차이에서 비롯 됩니다.건축물의 용도 차이오피스텔의 용도오피스텔은 기본적으로 업무용 건축물로 분류 됩니다.일부 오피스텔은 주거용으로도 사용이 가능하지만, 숙박업 허가는 받기 어렵습니다.숙박업은 상업적 성격을 가지며, 이는 건축법상 오피스텔의 용도와 충돌할 수 있습니다.다가구 주택/빌라의 용도 다가 주택과 빌라는 기본적으로 주거용건축물로 분류됩니다.일부 조건을 충족하면 지자체로부터 숙박업 허가를 받을 수 있습니다.특히 에어비앤비와 같은 단기 임대는 이 주거용 건축물에서 상대적으로 허가를 받이 쉬운 편입니다.법적 규제와 허가 문제숙박업 허가 요건에어비앤비를 운영하려면 지자체로부터 숙박업 허가를 받아야 합니다.오피스텔은 건축물 용도와 주거 환경 기준에서 이 허가를 받기 어려운 경우가 많습니다.다가구 주택/빌라는 해당 지역의 허가 요건을 충족하면 가능성이 높습니다.단기 임대 규제주거용 오피스텔은 단기 임대를 엄격히 제한하는 경우가 많습니다.이는 오피스텔이 기본적으로 업무 및 장기 거주를 목적으로 설계되었기 때문 입니다.다가구 주택/빌라는 단기 임대 규제가 상대적으로 완화된 경우가 많아, 에어비앤비 사업에 더 적합합니다.지역별 규제 차이지자체 규제지역별로 에어비앤비 운영에 대한 규제가 다릅니다.오피스텔은 용도와 상관없이 숙박업 금지 지역으로 분류되는 경우가 ㅁ낳습니다.다가구 주택/빌라는 이런 제한이 덜하거나 허가 가능성이 더 높습니다.에어비앤비 운영 시 고려 사항허가 요건 확인 - 지자체 관할 구청에서 해당 건축물의 에어비앤비 운영 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.대체 옵션 검토 - 에어비앤비 사업을 위해 용도가 명확히 숙박업에 적합한 건물을 매입하거나, 기존 숙박업 허가를 가진 건물을 찾는 것도 방법입니다.세금과 법적 책임 - 에어비앤비 운영 시 부가가치세, 소득세 등 세금 신고와 관련된 법적 책임도 고려해야 합니다.오피스텔은 주거 및 업무 용도로 설계된 건축물로, 숙박업 허가를 받기 어렵거나 불가능한 경우가 많습니다. 다가구 주택이나 빌라는 용도와 규제 측면에서 숙박업 허가를 받을 가능성이 더 크기 때문에 에어비앤비 사업에 더 적합 합니다.
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Q. 재개발이 힘든 노후주거지는 외부 민간자본으로 개발이 불가한지?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발이 힘든 노후 주거지라도 외부 민간 자본으로 개발하는 것은 가능하지만, 이는 매우 복잡한 과정과 다양한 제약이 따릅니다.민간자본 개발의 장점공공재정 부담 완화 - 외부 민간자본을 활용하면 정부나 지자체의 재정 부담을 줄일 수 있습니다.속도와 효율성 - 민간 주도 개발은 공공 주도 사업보다 의사결정이 빠르고, 상대적으로 유연한 진행이 가능 합니다.지역 활성화 - 민간 투자로 지역 내 신규 상업 시설, 인프라 등을 유치하여 경제적 활성화를 꾀할 수 있습니다.민간자본 개발의 제약과 문제점경제성 부족노후 주거지는 대부분 수익성이 낮거나 경제성이 부족하여 민간 자본의 참여가 어렵습니다. 주민들의 보상 비용과 인프라 구축비가 높아 이윤이 적거나 손해를 볼 가능성이 큽니다. 특히 주거 밀집도가 낮은 지역에서는 분양이나 임대 수익을 통해 투자 비용을 회수하기 어렵습니다.주민 동의 문제민간 개발의 경우 주민동의가 필요하며, 이는 공공재개발보다 더 큰 장벽이 될 수 있습니다. 일부 주민들은 보상금이나 이주 대책에 불만을 가지며, 동의율을 높이기가 어렵습니다.규제와 인허가 문제건추규제, 용적률 제한, 토지 소유권 분쟁 들으로 민간 개발이 지연되거나 불가능한 경우가 많습니다. 특히, 재개발 지역으로 지정되지 않은 곳에서는 건축법, 도시계획법 등의 구제를 맞추기가 어려울 수 있습니다.사회적 반발민간 자본 개발이 고급 주택 위주로 진행될 경우, 기존 거주민들의 주거권 침해나 젠트리피케이션 문제가 발생할 가능성이 높습니다.성공적인 민간 개발 가례의 조건공공-민간 협력정부와 민간 자본이 협력하여 리스크를 분담하는 방식이 유효 합니다. 정부는 규제 완화와 인프라 지원을 제공하고, 민간 가본은 개발 비용과 실행력을 제공 합니다.경제성 확보주거 단지뿐만 아니라 상업, 오피스, 문화시설을 함께 개발하여 수익성을 높이는 방식이 있으며, 용적률 상한 조정이나 건축 규제 완화를 통해 분양 및 임대 가능한 세대수를 늘릴 수 있습니다.공공 대신 민간 개발이 어려운 경우공공 지원 필요성 - 공공 주도의 도시재생 사업이나 공공임대주택 공급이 필요할 수 있습니다. 경제성이 낮은 지역은 정부가 나서야 민간 자본을 끌어올 수 있습니다.혼합 개발 모델 - 민간 자본이 전적으로 투자하기 어렵다면, 민간+공공 혼합 개발 모델을 고려할 수 있습니다.외부 민간자본만으로 개발이 가능하지만, 경제성, 규제, 주민 동의, 사회적 문제라는 복합적인 장애물을 해결해야 합니다. 따라서 단순히 민간 자본에 의존하기보다는 공공과 민간이 협려하거나 공공 주도의 개발 지원이 병행되어야 실현 가능성이 높아집니다.
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Q. 아파트 분양 계획이 최저치인데 여전히 분양가는 반대로 최고로 올가가는이유?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현지 아파트 분양 물량이 줄어들고 있지만 분양가는 계속 오르는 이유는 복합적인 요인들로 설명할 수 있습니다. 주요 원인을 정리하면 아래와 같습니다.공급 감소와 수요 불균형공급 부족 - 건설사들이 고금리와 경기 불확실성 등으로 분양 계획을 축소하고 있습니다. 공급이 줄어들면 수요가 여전히 존재하는 지역에서는 가격이 상승할 가능성이 높아집니다.수요 집중 - 특히 수도권이나 인기 지역에서는 주택 수요가 꾸준히 높아 공급 부족이 가격 상승으로 이어지고 있습니다.원자재 및 건축비 상승원자재 가격 상승 - 철근, 콘크리트, 기타 건축 자재의 국제 가격 상승으로 인해 건축비가 높아졌습니다.인건비 증가 - 건설 인력 부족으로 인해 인건비도 상승하고 있습니다.결과적으로 건설사의 원가 부담 증가가 분양가 상승으로 이어집니다.고분양가 책정 허용분양가상한제 완화 - 일부 지역에서는 분양가상한제 적용 기준이 완화되거나 폐지되면서 건설사들이 분양가를 더 높게 책정할 수 있는 여지가 생겼습니다.택지비 상승 - 정부가 분양가 책정 시 반영하느 택지비 기준이 상향되면서 분양가가 자연스럽게 올랐습니다.건설사의 손익 관리고금리 시대 건설사 리스크 관리 - 고금리로 인해 건설사들의 자금 조달 비용이 증가했습니다. 이를 상쇄하기 위해 분양가를 높게 설정하여 수익성을 유지하려고 합니다.미분양 위험 감소 - 분양 물량을 줄이더라도 소규모로 공급하여 가격 경쟁력을 확보하려는 전략 입니다.소비자 심리와 지역별 차별화똘똘한 한채 선호 - 고금리와 경기 불확실성 속에서도 사람들이 입지 좋은 지역의 주택에 대한 수요를 유지하고 있습니다.차별화된 분양가 책정 - 고급화된 설계, 커뮤니티 시설, 스마트 기술 등을 내세우며 소비자들이 더 높은 가격을 지불할 의향이 있는 아파트를 내놓고 있습니다.아파트 분양가는 원자재 및 인건비 상승, 공급 감소, 고금리 환경, 정부 정책 변화 등의 요인으로 인해 상승하고 있습니다. 특히, 인기 지역과 대현 건설사의 브랜드 아파트는 소비자 심리와 맞물려 분양가가 더욱 높게 책정되고 있습니다.만약 분양 계획이 있다면, 지역별 시장 상황과 분양가를 꼼꼼히 비교 분석한뒤 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.
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Q. 전국 하나로마트 물품들은 가격이 다 같은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전국 하나로마트의 물품 가격은 전부 동일하지는 않습니다.지역별 가격 차이운영 주체 차이 - 하나로마트는 전국적으로 농협중앙회와 지역 농-축협에서 운영하니다. 농협중앙회가 운영하는 대형 하나로마트는 비교적 가격이 통일된 경우가 많습니다. 지역 농-축협이 운영하는 하나로마트는 운영 비용, 물류, 수급 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.지역 경제 상황 - 각 지역의 소득 수준이나 소비 패턴에 따라 가격이 조정 될 수 있습니다.상품 종류에 따른 차이농상물 - 로컬 농산물은 생산 지역과 가까운 하나로마트에서 더 저렴하게 판매되는 경우가 많습니다.가공식품/공산품 - 브랜드 제품은 비교적 가격 차이가 적지만, 할인 행사 여부에 다라 다를 수 있습니다.할인 및 행사 차이하나로마트는 지역별로 독립적인 할인 행사를 진행합니다. 따라서 동일한 물건이라도 지역마다 가격이 다를 수 있습니다.물루비와 수급 상황물류비나 물품 수급 상황도 가격에 영향을 미칩니다. 농촌 지역에 있는 하나로마트는 물류비가 적게 들어 농산물이 저렴할 수 있지만, 반대로 공산품은 더 비쌀 수 있습니다.하나로마트의 가격은 지역, 운영주체, 물품 종류, 행사 여부에 따라 다를 수 있습니다. 농산물은 지역 특성에 따라 차이가 클 수 있으며, 가공식품은 비교적 통일된 경우가 많습니다. 구매 전에 행사 정보나 로컬 상품을 확인 하는 것이 좋습니다.
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Q. 청년 매입임대주택 1순위 아니면 거의 불가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청년 매입임대주택의 2순위라 하더라도 가망이 아예 없는 것은 아닙니다. 하지만 1순위에 비해 경쟁에서 밀릴 가능성이 높은 것은 사실입니다. 몇 가지 상황과 팁을 고려하여 가능성을 높일 수 있습니다.1순위와 2순위의 차이1순위 - 주로 소득 기준이 더 낮고, 긴급한 주거 지원이 필요한 계층 입니다.2순위 - 1순위보다 소득 기준이 높거나 상황이 덜 긴급한 경우가 해당됩니다.1순위 지원자에게 우선권이 주어지므로, 1순위 신청자가 많고 물량이 한정적일 경우 2순위로 배정되기 어려울 수 있습니다.2순위도 당첨 가능성이 있는 경우지역에 따라 차이 - 신청자가 상대적으로 적거나 물량이 많은 지역에서는 1순위 접수가 끝난 후에도 2순위로 배정되는 경우가 있습니다.추가 모집 - 일부 지역은 1순위에서 물량이 소진되지 않으면 2순위로 추가 모집을 진행 합니다.기권 사례 - 1순위 당첨자가 계약을 포기하거나 자격을 충족하지 못할 경우, 2순위로 넘어가는 사례가 종종 발생합니다.현실적인 대안다른 주거 지원 프로젝트 병행 - 청년전세임대, 행복주택 등 다른 지원 프로그램에도 동시 지원을 고려하시기 바랍니다. 다양한 선택지를 열러두시는 것이 좋습니다.2순위의 당첨 가능성을 기다리면서 임시적으로 머물 곳을 마련하시기 바랍니다. 고시원, 쉐어하우스, 단기 임대주택 등이 옵션이 될 수 있습니다.당장 입주가 어렵다면, 장기적으로 주거 안정성을 확보할 수 있는 다른 옵션을 계획하시기 바랍니다.2순위는 1순위보다 당첨 가능성이 낮지만, 지역상황, 추가 모집 여부, 기건 사례에 따라 가망이 있습니다. 꾸준히 공고를 확인하고 다른 대안을 동시에 준비하여 주거 안정성을 확보하는 것이 중요합니다.