재개발이 힘든 노후주거지는 외부 민간자본으로 개발이 불가한지?
안녕하세요. 도시 및 시골을 불문하고 재개발이 힘든 노후주거지들이 많이 있습니다. 혹시 외부 민간자본을 들여서 빌리지 전체를 개발을 하면안되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재개발이 힘든 노후 주거지라도 외부 민간 자본으로 개발하는 것은 가능하지만, 이는 매우 복잡한 과정과 다양한 제약이 따릅니다.
민간자본 개발의 장점
공공재정 부담 완화 - 외부 민간자본을 활용하면 정부나 지자체의 재정 부담을 줄일 수 있습니다.
속도와 효율성 - 민간 주도 개발은 공공 주도 사업보다 의사결정이 빠르고, 상대적으로 유연한 진행이 가능 합니다.
지역 활성화 - 민간 투자로 지역 내 신규 상업 시설, 인프라 등을 유치하여 경제적 활성화를 꾀할 수 있습니다.
민간자본 개발의 제약과 문제점
경제성 부족
노후 주거지는 대부분 수익성이 낮거나 경제성이 부족하여 민간 자본의 참여가 어렵습니다. 주민들의 보상 비용과 인프라 구축비가 높아 이윤이 적거나 손해를 볼 가능성이 큽니다. 특히 주거 밀집도가 낮은 지역에서는 분양이나 임대 수익을 통해 투자 비용을 회수하기 어렵습니다.
주민 동의 문제
민간 개발의 경우 주민동의가 필요하며, 이는 공공재개발보다 더 큰 장벽이 될 수 있습니다. 일부 주민들은 보상금이나 이주 대책에 불만을 가지며, 동의율을 높이기가 어렵습니다.
규제와 인허가 문제
건추규제, 용적률 제한, 토지 소유권 분쟁 들으로 민간 개발이 지연되거나 불가능한 경우가 많습니다. 특히, 재개발 지역으로 지정되지 않은 곳에서는 건축법, 도시계획법 등의 구제를 맞추기가 어려울 수 있습니다.
사회적 반발
민간 자본 개발이 고급 주택 위주로 진행될 경우, 기존 거주민들의 주거권 침해나 젠트리피케이션 문제가 발생할 가능성이 높습니다.
성공적인 민간 개발 가례의 조건
공공-민간 협력
정부와 민간 자본이 협력하여 리스크를 분담하는 방식이 유효 합니다. 정부는 규제 완화와 인프라 지원을 제공하고, 민간 가본은 개발 비용과 실행력을 제공 합니다.
경제성 확보
주거 단지뿐만 아니라 상업, 오피스, 문화시설을 함께 개발하여 수익성을 높이는 방식이 있으며, 용적률 상한 조정이나 건축 규제 완화를 통해 분양 및 임대 가능한 세대수를 늘릴 수 있습니다.
공공 대신 민간 개발이 어려운 경우
공공 지원 필요성 - 공공 주도의 도시재생 사업이나 공공임대주택 공급이 필요할 수 있습니다. 경제성이 낮은 지역은 정부가 나서야 민간 자본을 끌어올 수 있습니다.
혼합 개발 모델 - 민간 자본이 전적으로 투자하기 어렵다면, 민간+공공 혼합 개발 모델을 고려할 수 있습니다.
외부 민간자본만으로 개발이 가능하지만, 경제성, 규제, 주민 동의, 사회적 문제라는 복합적인 장애물을 해결해야 합니다. 따라서 단순히 민간 자본에 의존하기보다는 공공과 민간이 협려하거나 공공 주도의 개발 지원이 병행되어야 실현 가능성이 높아집니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
가능은 합니다. 민간자본을 유치하고 그에 따른 개발이 가능은 하지만 잘 하지 않습니다. 재개발이 힘든 노후주거지에서 많은 사람들이 찬성을 하고 적극적으로 행한다면 민간개발도 가능은 하지만 살던 거주지를 이동해야 한다거나 더이상의 자금투입이 어려운 경우 반대하고 나서기도 합니다. 그럴때 공사기간이 길어지거나 할 경우 어렵기 때문에 잘 하지 않습니다. 재개발이라는 것은 기반시설 자체부터 바꿔야 하기 때문에 작은 사업이 아닙니다. 매우 큰 공사로 공공적 성격을 나타내기 때문에 많은 수익을 내기도 어렵습니다. 즉, 가능은 하나 잘 하지 않습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
안녕하세요! 재개발이 어려운 노후 주거지에 외부 민간 자본을 투입하여 개발하는 것은 가능할 수 있지만, 여러 가지 변수와 조건이 있습니다.
법적 요건 : 재개발을 위해서는 관련 법규와 규제를 따라야 합니다. 특히 도시게획 및 주택법에 따라 특정 절차를 밟아야 합니다. 특히 도시계획 및 주택법에 따라 특정 절차를 밟아야 하므로, 해당 지역의 규제를 확인해야 합니다.
주민 동의 : 민간 자본으로 개발할 경우, 기존 주민들의 동의가 필요할 수 있습니다. 주민들이 개발에 동의하지 않으면 진행이 어려울 수 있습니다.
자본 조달 : 외부 민간 자본을 끌어들이기 위해서는 투자자들에게 매력적인 조건을 제시해야 하며,사업 계획이 구체적이고 실현 가능해야 합니다.
지역 개발 계획 : 해당 지역의 개발 계획이나 지침에 따라 민간 개발 계획이나 지침에 따라 민간 개발이 제한될 수 있으므로 관할 지방자치단체와의 관한 지방자치단체와의 협의가 필요합니다.
기타 조건 : 개발의 경제성, 인프라 구축, 환경 영향 등을 고려해야 합니다
따라서, 외부 민간 자본으로 개발하는 것이 가능하지만, 이를 위해서는 여러 조건을 충족해야 하므로 충분한 사전 검토와 계획이 필요합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
노후 주거지는 대개 다수의 소유자가 각기 다른 이해관계를 가지고 있습니다. 민간자본을 투입하려면 모든 소유자들의 동의를 받아야 하는데, 이는 현실적으로 매우 어렵습니다. 또는 토지등의 소유권을 확보를 해야 개발이 가능합니다.
특히나 노후 주거지에 거주하는 주민들 중에는 재개발이나 이주를 원하지 않는 경우도 많습니다. 특히 고령자나 생계가 안정되지 않은 가구는 강한 저항을 보일 수 있습니다.
재개발이나 재건축의 경우 토지소유자등의 동의 여부와 사업성이 사업 진행을 결정을 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 도시 및 시골을 불문하고 재개발이 힘든 노후주거지들이 많이 있습니다. 혹시 외부 민간자본을 들여서 빌리지 전체를 개발을 하면안되나요?
==> 외부자금이 투입되어 개발을 할 수 있지만 민간 사업자들은 수익성이 없는 경우 사업에 참여하지 않습니다. 이러한 곳은 공공사업으로 진행되어야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
가능합니다. 기업이나 개인등의 민간자본으로도 할수는 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
민간 자본은 이익이 나야 개발합니다.
노후 주거지 재개발이 안되는 이유는 사업성이 나오지 않는다는 것입니다.
기업은 이익을 위해 사업을 영위합니다.
오히려 사업성이 나오지 않는 노후주거지는 공공이 개입하여 해결해야 된다고 생각합니다.
감사합니다.