아파트 분양 계획이 최저치인데 여전히 분양가는 반대로 최고로 올가가는이유?
안녕하세요. 내년 아파트 분양계획은 10년이내 최저치라고 합니다. 이와 반대로 아파트 분양가는 최고로 올라가는 추세 입니다. 입주대란이 온다고 하는데 왜 그런가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
모든물가가 올라서 공급을 못하고 있고 입주물량이 없는데 수요는 많아서 가격이 계속 오르고 있습니다
그러니 분양가 역시 오를수 밖에 없습니다
특히 서울이 그렇습니다
똘똘한 한채를 위해 상급지 이동이 많아지고 있어서 더차별화는 심해질것으로 보입니다
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
현지 아파트 분양 물량이 줄어들고 있지만 분양가는 계속 오르는 이유는 복합적인 요인들로 설명할 수 있습니다. 주요 원인을 정리하면 아래와 같습니다.
공급 감소와 수요 불균형
공급 부족 - 건설사들이 고금리와 경기 불확실성 등으로 분양 계획을 축소하고 있습니다. 공급이 줄어들면 수요가 여전히 존재하는 지역에서는 가격이 상승할 가능성이 높아집니다.
수요 집중 - 특히 수도권이나 인기 지역에서는 주택 수요가 꾸준히 높아 공급 부족이 가격 상승으로 이어지고 있습니다.
원자재 및 건축비 상승
원자재 가격 상승 - 철근, 콘크리트, 기타 건축 자재의 국제 가격 상승으로 인해 건축비가 높아졌습니다.
인건비 증가 - 건설 인력 부족으로 인해 인건비도 상승하고 있습니다.
결과적으로 건설사의 원가 부담 증가가 분양가 상승으로 이어집니다.
고분양가 책정 허용
분양가상한제 완화 - 일부 지역에서는 분양가상한제 적용 기준이 완화되거나 폐지되면서 건설사들이 분양가를 더 높게 책정할 수 있는 여지가 생겼습니다.
택지비 상승 - 정부가 분양가 책정 시 반영하느 택지비 기준이 상향되면서 분양가가 자연스럽게 올랐습니다.
건설사의 손익 관리
고금리 시대 건설사 리스크 관리 - 고금리로 인해 건설사들의 자금 조달 비용이 증가했습니다. 이를 상쇄하기 위해 분양가를 높게 설정하여 수익성을 유지하려고 합니다.
미분양 위험 감소 - 분양 물량을 줄이더라도 소규모로 공급하여 가격 경쟁력을 확보하려는 전략 입니다.
소비자 심리와 지역별 차별화
똘똘한 한채 선호 - 고금리와 경기 불확실성 속에서도 사람들이 입지 좋은 지역의 주택에 대한 수요를 유지하고 있습니다.
차별화된 분양가 책정 - 고급화된 설계, 커뮤니티 시설, 스마트 기술 등을 내세우며 소비자들이 더 높은 가격을 지불할 의향이 있는 아파트를 내놓고 있습니다.
아파트 분양가는 원자재 및 인건비 상승, 공급 감소, 고금리 환경, 정부 정책 변화 등의 요인으로 인해 상승하고 있습니다. 특히, 인기 지역과 대현 건설사의 브랜드 아파트는 소비자 심리와 맞물려 분양가가 더욱 높게 책정되고 있습니다.
만약 분양 계획이 있다면, 지역별 시장 상황과 분양가를 꼼꼼히 비교 분석한뒤 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
분양 가격을 낮추는 것은 매우 어려운 일입니다. 분양이라는 것을 계획하기 전 몇 년 전부터 해당 분양에 대해서 계획하고 자금을 조달합니다. 물론 더 오래전부터 준비하는 경우 분양가에 대한 산정을 조금씩 수정하게 되는데 가장 가격이 높은 시장이 지나고 미분양 등으로 안좋은 시장으로 변했다 하더라도 결국 몇 년 전 계획했던 자금에서 수익을 덮고 자재값 인건비 상승 물가 상승 등을 고려해서 더욱이 분양 가격은 더 오르게 됩니다.
그렇다 보니 분양가격은 날로 올라가지만 고분양가 논란으로 인해서 미분양이 많아지거나 부동산 시장이 매우 힘들어지는 경우가 많습니다. 게다가 이러한 분양을 진행하다보면 은행권에서 긴급하게 자금이 사라지게 되거나 분양실패등으로 많은 은행권이 위험해 질 수 있습니다. 요즘에는 건설사 등이 부도가 나거나 하는 경우 연쇄작용이 일어나기 때문에 조심해야 한다고 생각합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트 분양가는 2022년 "분양가 제도 운영 합리화 방안"으로 분양가 상승 한도가 확대되었고 2023년에는 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제로 인해 분양가격 제한이 해제되는 등 규제가 완화된데다가(공공택지는 아직 분양가상한제 적용중이나 채산성이 맞지 않는다는 이유로 건설사들이 수주를 하지 않고 있습니다.), 물가상승으로인한 원자재가격 및 인건비의 상승, 금리 인상에 따른 건설사들의 PF대출 이자 부담, 부동산 경기 부진으로인한 실적 악화 등이 겹치며, 건설사들이 손해를 만회하기 위해 수주 자체를 줄이고 분양금액이 높은 공사만 선별 수주를 하고 있어 분양가가 큰 폭으로 상승하고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 내년 아파트 분양계획은 10년이내 최저치라고 합니다. 이와 반대로 아파트 분양가는 최고로 올라가는 추세 입니다. 입주대란이 온다고 하는데 왜 그런가요?
==> 주택공급이 없는 이유는 "공사비용 증가, 기준금리가 높게 형성되어 있어 부동산 경기가 침체"중에 있습니다. 이러한 와중에 주택공급이 되지 않아 기존 아파트 또는 분양가격은 높게 형성되고 있는 기이한 현상을 보이고 있습니다. 주택공급이 부족하다보면 나타나는 현상이 입주대란, 주태가격 상승 등이 발생될 수 밖에 없는 것이 현재 상황입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 인건비와 공사비 상승으로 아파트 분양이 미뤄지고 있는 상태인데 분양가가 올라가면서 향후 입주물량이 급감하게 되었습니다.
이로인해 입주대란이 나타날 것이란 말들이 많습니다.
개인적인 생각으로는 서울과 수도권 중심으로 입주대란이 나타날 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아파트 분양가의 경우 건축에 필요한 철강, 시멘트 등 원자재 가격이 전 세계적으로 상승을 하고 특히 코로나19 팬데믹 이후 공급망 문제와 러시아-우크라이나 전쟁 등이 가격 상승이 있었습니다. 또한 건설 현장에서 필요한 노동자의 인건비가 지속적으로 상승하고 있고, 특히 고금리의 장기화로 인해서 아파트 분양가는 높게 형성이 될 전망입니다.
하지만 현재 서울의 경우 인구쏠림이 심하고 주택 수요가 많이 있는 반면 공급이 적습니다. 즉 공급부족 현상으로 실수요자 위주의 분양 쏠림이 강할 수 있고 특히 분양가상한제라던가, 시세 대비 저렴한 곳일 경우 몰릴 가능성이 매우 큽니다.
아닌 경우 외곽이고 인기가 없는 곳은 상대적으로 미분양이 날 가능성 즉 양극화도 일어날것으로 예상을 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
그만큼 공급물량이 없다보니 입주대란이 온다라는 주장들이 있는데 그것은 그만큼 수요가 있어야 가능한일인데 현재 경제상황,거래량을 볼때 내년에 수요가 많지않을것으로 예상됩니다.