안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
전기기사·기능사
Q. 플리커를 방지 하기 위해서는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.플리커(Flicker)는 조명이나 전기기기의 밝기가 불규칙하게 깜빡이는 현상을 말합니다.전기설비 현장에서 플리커 현상은 사용자의 눈에 불편을 줄 뿐만 아니라, 전기 장비의 수명 단축이나 고장 원인이 될 수도 있어 주의가 필요합니다.1. 플리커 발생 원인전압 변동: 전력 공급 시 순간적으로 전압이 오르내리는 현상(전압 강하, 서지 등)과도한 부하 변화: 대형 모터, 용접기, 인버터 기기 등 전력 소비가 급격히 변할 때배선 문제: 접촉 불량, 불안정한 접지, 노후된 전선 등부적절한 조명기기: LED 드라이버 불량, 형광등 안정기 문제 등2. 플리커 방지 및 저감 방법(1) 안정적인 전원 공급 확보배전반과 분전반의 접속 상태 점검 및 보강배선 접촉 불량, 느슨한 단자 점검전압 변동을 최소화할 수 있는 전원 품질 개선 (UPS, 정전압 장치 등)(2) 부하 관리대형 부하(모터, 인버터 등)의 기동 전류 및 운전 패턴 관리부하 분산 및 시동 부하 완화용 기기 사용 (소프트 스타터, VFD 등)동시 사용 부하의 전력 피크 최소화(3) 적절한 조명 기기 및 장치 선택LED 조명 시 고품질 드라이버 사용형광등 안정기, 전자식 안정기 교체 또는 정비플리커 저감 기능이 있는 조명 제품 사용(4) 전기 설비 점검 및 유지보수정기적인 배선, 접지, 차단기 점검부식, 열화된 부품 교체누전 차단기, 과전류 보호 장치 점검플리커는 전압 변동이나 부하 변화, 배선 상태 불량 등 다양한 원인으로 발생하므로, 근본적으로는 전기 설비 상태 점검과 부하 관리, 고품질 전기 및 조명기기 사용을 통한 전원 안정화가 핵심입니다.
전기기사·기능사
Q. 내열 케이블은 어느정도 열까지 견딜수가 있나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.외부에서 전선 작업을 할 때 사용하는 내열 케이블(Heat Resistant Cable)은, 말 그대로 높은 온도에서도 절연 성능과 안전성을 유지할 수 있도록 설계된 케이블입니다. 이런 케이블은 특히 태양광, 옥외 배선, 고온 장비 근처, 전기차 충전설비, 산업 플랜트 등에서 사용됩니다.주요 사용 예시XLPE 케이블: 고압 배전선로, 태양광 설비, 산업 전기 배선 등에 일반적으로 많이 사용됨.실리콘 고무 케이블: 히터 근처, 보일러실, 고온 노출 설비 등에서 사용.불소수지/PTFE 계열 케이블: 화학공장, 제철소, 반도체 공장처럼 고온 + 화학물질이 많은 곳.MI 케이블: 화재에 대비한 방화설비, 발전소, 핵심 산업시설 등.일반 내열 케이블은 보통 90~110℃ 정도 견디며, 특수한 경우는 200℃ 이상도 견딜 수 있는 고급 케이블이 사용됩니다. 외부 전선 작업에 사용하는 내열 케이블도 설치 환경(직사광선, 온도, 습기)에 따라 적절한 케이블이 선택되어야 하며, KS 또는 IEC 기준에 맞게 선정하는 것이 중요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 가장 중개 하기 그래도 편한것은 어떤건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 입장에서 중개가 수월한 부동산 유형은 실제 현장 경험과 시장 흐름에 따라 조금씩 달라지긴 하지만, 일반적으로 다음과 같은 기준에 따라 판단됩니다.공인중개사가 중개하기 가장 "수월한" 물건: 아파트이유 1: 시세가 명확하고 설명이 쉬움아파트는 KB시세, 실거래가, 주변 단지 시세 비교 등이 매우 잘 정리되어 있어서,매수자에게 설명이 명확하고 신뢰를 얻기 쉽습니다.평형, 동호수, 구조, 학군, 커뮤니티 등 정보가 표준화되어 있어 실무에서 부담이 적습니다.이유 2: 수요가 많고 매도·매수 양측이 적극적주택 수요의 중심이 아파트에 있기 때문에, 매수자나 매도자 찾기가 비교적 수월합니다.특히 전세나 매매가 활발한 단지의 경우 돌아가는 물건이 많아 중개 기회도 많습니다.이유 3: 실내 확인 없이도 일정 정도 파악 가능구조가 비슷한 동·호수가 많아, 실내를 보지 않고도 매수자에게 어느 정도 설명이 가능합니다.입지, 전망, 햇빛, 동향 등 기준화된 정보로 거래가 이뤄지기도 하죠.공인중개사 실무자들이 선호하는 중개 순위신축/입주 5년 이내 아파트 (300세대 이상 단지)전세·월세 거래 가능한 오피스텔 (역세권 중심)소형 아파트 전세 매물 (가성비 입지)역세권 대단지 구축 아파트 (갭 투자 수요 대응 가능)공인중개사가 중개하기에 가장 수월한 물건은 단연 "아파트"입니다. 특히 대단지, 시세 형성이 명확하고 유동인구가 많은 지역의 아파트일수록 거래가 쉬워지고, 고객 대응도 편해집니다. 물론 수익성이 높은 물건은 상가나 토지일 수도 있지만, "난이도"나 "중개 용이성"으로만 본다면 아파트가 가장 안정적인 영역입니다.
부동산
Q. 아파트 가격은 세대수에 따라서 차이가 많이 날까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 가격이나 향후 상승 여력을 판단할 때 세대 수는 꽤 중요한 요소 중 하나입니다. 말씀하신 199세대 vs 500세대는 결코 미미한 차이가 아닙니다.브랜드가 비슷하더라도, 단지 규모 차이에서 오는 장단점과 향후 시장 반응의 차이가 분명히 존재합니다.세대수가 아파트 가격과 상승 여력에 미치는 영향1. 세대 수가 많을수록 ‘시장 경쟁력’이 높습니다500세대 정도면 ‘중형 단지’로 분류되며, 커뮤니티 시설(헬스장, 독서실, 작은 도서관 등), 경비·청소 인력 운영도 상대적으로 안정적으로 이루어질 가능성이 높습니다.199세대는 소형 단지로, 대부분의 경우 공동시설이 부족하거나 미니멀하게 제공되며, 관리비가 상대적으로 비쌀 수도 있습니다.시장에서는 ‘살기 좋은 단지’=세대 수가 어느 정도 되는 곳이라는 인식이 강해서 수요자가 선호하는 경향이 있습니다.2. 실거주 만족도와 거래 유동성 차이중대형 단지는 이사 수요나 실거주 수요가 꾸준하게 발생합니다. 그만큼 거래도 더 활발하게 이뤄지고, 가격도 더 잘 유지됩니다.반면 199세대 같은 소규모 단지는 거래가 뜸할 수 있고, 매도 시기가 겹치면 가격이 더 쉽게 흔들릴 수 있습니다.3. 향후 재건축/리모델링 가능성에서도 차이재건축을 기대할 만한 연식일 경우, 세대 수가 많은 아파트가 조합 설립이나 사업성 확보에 유리합니다.소형 단지는 재건축 논의가 어려운 경우가 많고, 추진해도 경제성이 떨어질 가능성이 있습니다.실거래가 반영과 가격 상승 여력500세대 이상 단지는 거래가 더 많아 ‘실거래가’가 더 자주 갱신되고, 주변 시세를 이끄는 역할을 할 수도 있습니다.반면 소규모 단지는 거래량 자체가 적어서, 실거래가 갱신이 더디며 시세 반영이 늦어질 수 있습니다.특히 입주 초기거나 지역이 개발 초기 단계라면, 더더욱 중형 이상 단지가 시세 리더 역할을 할 가능성이 높습니다.다만 예외도 있습니다입지와 설계, 학군, 브랜드, 뷰, 단지의 희소성 등이 세대 수보다 더 중요한 요소일 수 있습니다.예를 들어, 소형 단지여도 학군이 탁월하거나, 브랜드가 프리미엄이거나, 한강 조망 단지라면 강세를 보이기도 합니다.또, 소형 단지지만 관리가 잘 되고 커뮤니티가 살아있는 곳도 일부 존재합니다.500세대 vs 199세대는 시장에서 충분히 차별화되는 규모 차이이며, 브랜드와 입지가 비슷하다면 500세대 단지가 일반적으로 더 높은 안정성과 상승 여력을 가질 가능성이 큽니다. 실거주 만족도, 거래 유동성, 향후 리모델링 가능성 등을 고려할 때, 장기적으로는 500세대 단지 쪽이 더 유리할 가능성이 높다고 판단됩니다.
부동산
Q. 시흥의 거북섬게이트는 어떤 사건인건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시흥 거북섬 게이트는 최근 정치권에서 불거진 논란으로, 경기도 시흥시의 인공섬인 ‘거북섬’과 그 안에 조성된 인공서핑장 ‘웨이브파크’ 개발 사업을 둘러싼 공방을 의미합니다. 이 사건은 부동산 투자 실패, 상가 공실 문제, 특혜 의혹 등이 얽혀 있어 주목받고 있습니다.거북섬과 웨이브파크 개요거북섬: 경기도 시흥시 시화호에 위치한 인공섬으로, 해양레저 복합단지 조성을 목표로 개발되었습니다.웨이브파크: 거북섬에 조성된 세계 최대 규모의 인공서핑장으로, 서핑과 해양레저를 즐길 수 있는 시설입니다.논란의 핵심정치적 공방:이재명 더불어민주당 대선 후보는 경기지사 재임 시절 웨이브파크 유치를 자신의 치적으로 강조했습니다.이에 대해 국민의힘과 개혁신당 이준석 후보는 거북섬의 상가 공실률이 87%에 달한다며, 실질적인 성과 없이 실패한 사업을 자랑한다고 비판했습니다.특혜 의혹:시민단체는 웨이브파크 개발 과정에서 특정 기업에 대한 특혜가 있었다며, 이재명 후보를 비롯한 관계자들을 대검찰청에 수사의뢰했습니다.상가 공실 및 투자 실패:거북섬 내 상가의 높은 공실률로 인해 상가 투자자들이 손실을 입었고, 이에 따른 불만과 비판이 제기되고 있습니다.시흥 거북섬 게이트는 인공섬 개발 사업을 둘러싼 정치적 공방과 특혜 의혹, 상가 투자 실패 등이 복합적으로 얽힌 사건입니다. 현재 정치권에서는 이재명 후보의 치적 강조와 이에 대한 야당의 비판이 이어지고 있으며, 시민단체의 수사의뢰로 법적 공방으로도 확산될 가능성이 있습니다.
부동산
Q. 주가와 GDP가 서로 영향을 줄 수 있을까요? 갑자기 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주가와 국내총생산(GDP) 사이의 관계는 거시경제를 이해하는 데 있어 매우 중요합니다. 이 둘은 서로 영향을 주고받는 ‘쌍방향 관계’에 있습니다. 즉, 주가가 GDP에 영향을 줄 수 있고, GDP 성장률도 주가에 영향을 줄 수 있습니다.1. 주가가 GDP에 영향을 주는 경우주가는 ‘미래 경제에 대한 기대감’을 반영합니다.주식시장은 일반적으로 앞으로 기업들이 얼마나 돈을 잘 벌 것인지, 경제가 성장할 것인지를 미리 반영해서 움직입니다.예를 들어, 주가가 오르면 소비자와 기업의 경제 심리도 개선되어 소비와 투자 지출이 늘어날 수 있습니다.이는 실물 경제에 긍정적인 자극이 되어 GDP 증가로 연결될 수 있습니다.부의 효과(Wealth Effect) → 소비 증가주가가 상승하면 개인과 기업은 자산이 늘었다고 느껴 심리적으로 여유를 갖게 됩니다.그러면 소비나 투자에 적극적으로 나서면서 경기 활성화에 기여, 결국 GDP가 오르게 됩니다.기업의 자금조달 여건이 개선됨주가가 오르면 기업은 주식을 발행해 자금을 쉽게 조달할 수 있습니다.자본이 풍부해지면 설비 투자, R&D, 고용 등을 늘릴 수 있고, 이 역시 GDP 상승에 영향을 줍니다.2. GDP 성장률이 주가에 영향을 주는 경우경제 성장률은 ‘기업 실적’의 기반입니다.GDP는 국민경제에서 얼마만큼의 부가가치를 창출했는지를 보여주는 지표입니다.GDP가 상승한다는 건 소비·투자·수출 등이 증가했다는 의미이며, 이는 곧 기업의 매출과 이익이 증가할 가능성을 뜻합니다.기업 이익 증가가 예상되면, 투자자들은 주식을 매수하기 때문에 주가가 오를 수 있습니다.투자자 심리에 직접 영향경제성장률이 높다는 뉴스가 나오면 시장 전반의 투자 심리가 개선됩니다.특히 외국인 투자자들은 GDP 성장률을 국가의 펀더멘털 지표로 참고하기 때문에, 해외 자본 유입도 늘어나 주가 상승에 영향을 줄 수 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 임차권등기명령신청이 줄었다는데요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임차권등기명령 신청 건수가 최근 들어 전국적으로 감소세를 보이고 있으며, 특히 인천에서는 전년 동기 대비 약 63% 급감한 것으로 나타났습니다. 이러한 현상의 배경에는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다.임차권등기명령 신청 감소의 주요 원인1. 전세사기 및 역전세난의 완화2023년까지 전세사기와 역전세난이 심각한 사회 문제로 대두되면서 임차권등기명령 신청 건수가 급증했습니다. 그러나 2024년부터는 정부의 전세사기 대응 정책과 시장의 안정화로 인해 이러한 문제가 다소 완화되었고, 이에 따라 임차권등기명령 신청도 감소하는 추세를 보이고 있습니다.2. 전세에서 월세로의 주거 형태 변화최근 몇 년간 전세보다 월세를 선호하는 경향이 강해지면서 전세 계약 자체가 줄어들고 있습니다. 이에 따라 보증금을 반환받지 못하는 상황도 감소하게 되었고, 이는 임차권등기명령 신청 건수 감소로 이어졌습니다.3. 기저효과2023년에 임차권등기명령 신청이 역대 최고치를 기록하면서, 2024년에는 상대적으로 감소한 것으로 보이는 기저효과도 작용하고 있습니다.인천에서의 신청 감소 요인인천의 경우, 2023년까지 전세사기 피해가 집중되면서 임차권등기명령 신청이 급증했으나, 2024년 들어 이러한 문제가 다소 진정되면서 신청 건수가 크게 감소했습니다. 특히, 인천은 다세대주택과 빌라가 많아 전세 진입 장벽이 낮았고, 이로 인해 전세사기 피해가 컸으나, 최근에는 이러한 주택에 대한 수요가 줄어들면서 피해도 감소한 것으로 분석됩니다.임차권등기명령 신청 건수의 감소는 전세사기 및 역전세난의 완화, 주거 형태의 변화, 기저효과 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 특히 인천에서는 전세사기 피해가 집중되었던 시기를 지나면서 신청 건수가 크게 줄어든 것으로 나타났습니다
부동산
Q. 토지거래허가구역의 경우 경매로 매입하면 규제가 적용되지 않나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서는 부동산을 매수할 때 ‘토지거래허가’를 받아야 하는데, 간혹 언론에서 “경매로 매입하면 토지거래허가가 적용되지 않는다”는 표현이 나오기도 합니다.1. 토지거래허가구역이란?토지의 투기적 매입을 막고자, 국토교통부나 지방자치단체장이 일정 지역을 지정해 부동산 거래 전에 허가를 받도록 한 제도입니다.대상: 일정 규모 이상의 토지(건물이 있는 경우도 포함됨)주요 규제: 매수자가 관할 구청장 등의 허가를 받은 후 계약 체결허가 요건: 실거주 또는 실수요 목적이어야 하고, 전매 제한 기간도 적용됨 (최대 5년)2. 경매 시 허가 여부결론부터 말하면 “경매로 취득하는 경우, 토지거래허가를 받지 않아도 되는 것이 맞습니다.”관련 법률: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제1항 단서“경매, 공매 등 법원의 명령이나 처분에 따른 경우에는 토지거래계약허가를 받지 않아도 된다.”즉, 법원의 강제절차에 의해 소유권이 이전되는 경우는 토지거래허가 대상에서 제외된다는 의미입니다.3. 이유(1) 강제집행 절차이기 때문경매는 채권자의 강제집행 절차로 이루어지는 것이며, 일반적인 시장거래와는 다릅니다.여기서 허가를 요구하게 되면, 경매 절차에 행정적 불확실성이 개입되어 채권자의 권리 회수에 중대한 지장이 생깁니다.(2) 실수요자 판단이 어렵기 때문토지거래허가는 보통 “이 사람이 이 부동산을 실수요로 매입하는가?”를 따지는데,경매는 공개경쟁을 통해 낙찰되는 방식이기 때문에 사전에 그런 판단을 적용하기 어렵습니다.(3) 법적 안정성과 신속성 확보 목적법원이 매각허가결정을 내린 이상, 이를 다시 행정기관의 허가 대상에 넣게 되면 법원의 판단과 충돌할 수 있고, 소유권 이전 절차가 지연될 수 있습니다.따라서 경매(또는 공매) 취득은 예외적으로 허가 없이 가능하도록 정한 것입니다.비록 ‘토지거래허가’는 면제되지만, 다음 사항은 여전히 적용될 수 있습니다거주 의무 여부: 일부 지역에서는 경매로 낙찰받아도 주택 전매 제한이나 실거주 조건이 있을 수 있습니다. (특히 청약 관련 규제와 연계된 경우)대출 규제: 토지거래허가 여부와 무관하게, LTV, DSR, 주택담보대출 금지 등의 금융 규제는 여전히 적용재건축, 재개발 조합원 자격 등과 연계된 제한도 별도로 있을 수 있음도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 요즘 왜 전용면적이 넓은 아파트가 더 오르는걸까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.135㎡(약 40평) 초과 대형 아파트의 가격 상승률이 가장 높아지는 이유는, 인구는 줄어들고 있지만, 그 안의 수요층이 '질적으로' 변화하고 있기 때문입니다. 즉, 단순히 인구수가 줄어든다고 해서 모든 주택의 수요가 줄어드는 것은 아니고, 특정 계층의 집중된 수요가 특정 주택으로 몰리는 현상이 벌어지고 있습니다.1. 대형 아파트 수요 증가의 배경(1) 고소득층·자산가 계층의 주거 ‘업그레이드’ 수요전반적인 인구는 줄고 있지만, 고소득층이나 다주택자 규제가 강화되면서 '한 채만 좋은 집'을 사려는 경향이 강해졌습니다.즉, 다주택자들은 세금 회피 및 규제 회피를 위해, 넓은 집 한 채로 갈아타기를 시도하고 있습니다.특히 서울, 수도권에서는 한정된 입지(강남, 한강변 등)에 넓은 아파트는 공급이 거의 없기 때문에 희소성이 큽니다.(2) 신축 고급 아파트 = 투자와 거주의 이중 가치요즘 대형 신축 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어 브랜드, 커뮤니티, 프라이버시, 층고, 조망 등 프리미엄 요소가 강합니다.투자용으로도 유망하고, 자녀 교육, 체면, 생활 수준을 반영하기에 좋은 상품이 되면서 고소득층이 몰립니다.(3) 공급이 희소해지면서 가격이 더 오름135㎡ 초과 아파트는 공공택지나 재개발 등에서 거의 공급이 없습니다. (공공택지는 대부분 85㎡ 이하가 주류)따라서 기존 구축 대형 평수 아파트조차도 대체재가 없어지면서 가격이 오르는 구조입니다.2. 반면, 중소형 평수는 수요가 분산되는 경향59㎡~84㎡ 등 중소형 평형대는 공급도 많고, 수요층도 넓지만 신축이 아니면 경쟁력이 떨어지는 양극화 현상이 일어납니다.특히 수도권 외곽이나 지방은 중소형 위주로 공급이 과잉된 지역도 있어 상승률이 상대적으로 낮아지는 구조입니다.또, 전세 수요가 줄면서 임대 목적 중소형 수요가 감소한 것도 영향을 미쳤습니다.3. 정책적 요인도 한몫분양가 상한제 적용이 되지 않는 대형 평형대는 건설사들이 분양가를 자유롭게 책정할 수 있어 분양가가 계속 오르는 구조입니다.게다가 중대형 평수는 분양 시 추첨제가 많이 적용되므로, 무주택이 아니어도 당첨 가능성이 높아지면서 자산가 유입이 증가했습니다.인구 감소와 무관하게, 부유층의 자산 이동과 주거 고급화 수요가 넓은 평수로 몰리고, 공급은 거의 없기 때문에 135㎡ 초과 아파트는 희소성과 프리미엄 요소로 인해 가격 상승률이 가장 높게 나타나고 있는 것입니다.
부동산
Q. 리츠 계약서 확인 시 P2P투자위험도 살펴봐야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.리츠(REITs)에 투자하시면서 ‘P2P 대출 자산에 투자하는 리츠’라면, 일반적인 부동산 리츠와는 달리 추가적인 리스크 요소가 많기 때문에 투자 설명서나 사업 계획서 외에도, P2P 구조 자체에 대한 이해와 확인이 꼭 필요합니다.1. P2P 리츠를 더 조심해야 하는 이유P2P 대출은 본질적으로 비은행권의 고위험 대출입니다. 이를 기반으로 한 리츠는:기초 자산의 건전성이 떨어질 수 있고담보권 설정, 회수 구조, 연체 발생 시 대응 등이 일반 부동산보다 불투명할 수 있으며리츠의 수익성과 안정성이 P2P 대출 채권의 성과에 좌우됩니다즉, 부동산 자체를 소유하거나 임대수익을 내는 리츠와 달리, 실질적으로는 대출채권 투자에 가깝기 때문에 금융 리스크와 연체·부도 위험이 내재돼 있습니다.2. 계약서에서 중점적으로 확인할 내용기초자산의 성격P2P 대출 대상이 되는 부동산의 위치, 개발 단계, 담보 설정 유무담보가치 평가 주체와 방법이 제3자에 의해 공정하게 이루어졌는지담보가 선순위인지 후순위인지 꼭 확인 (후순위면 회수 위험이 큼)대출 구조와 회수 방식대출 금리, 상환 방식 (원리금균등 vs 만기일시), 연체 시 대응 프로세스만기 전 중도상환 또는 연장 가능 여부연체 발생 시 회수 절차가 리츠 내부에 존재하는지, 외부 위탁인지리츠와 P2P 플랫폼의 관계해당 P2P 플랫폼(예: 테라펀딩, 렌딧 등)과 리츠 운용사 간 계약 구조P2P 플랫폼이 부실해지면 리츠 자산에 영향이 있는지 여부수수료 및 우선순위리츠 운용사의 관리 보수, 성과보수가 어떻게 설정돼 있는지이익 분배 구조: 투자자 vs 운영사 간 수익 배분 순서손실 발생 시 누가 먼저 손실을 부담하는지 (선순위 투자자인지 확인 필요)감사 및 공시 체계리츠 자산에 대한 외부 회계감사 여부연체율, 수익률, 자산 상태 등을 정기적으로 공시하는지 여부P2P 자산에 대해 투명한 공시 체계를 갖추고 있는지가 핵심도움이 되셨기를 바랍니다.