안녕하세요? 고민을 해결해드리겠습니다.
부동산
Q. 월세 해약 통보 언제까지 해야 되나요?
계약만료일 2개월 전까지 집주인에게 통지가 도달해야 합니다.예를 들어 만료일이 9월 1일이라면, 늦어도 7월 1일까지는 도달하여야 합니다.이 기간을 놓치면 계약은 자동으로 갱신(연장) 됩니다.
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Q. 부동산에서 손님과의 계약을 하는데 집주인안와도 된다?
위임장이 있다면 불법이 아닙니다. 대리 계약은 얼마든지 가능합니다.실제로 많은 임대인들이 부동산에 위임을 하여 계약을 진행하고 있습니다.임대사업자들은 가지고 있는 집이 1~2채가 아닙니다.사람에 따라 다르지만 수십, 수백채를 가지고 있는데 매번 계약때마다 전국으로 다니는게 말이 안 되지요.
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Q. 계약갱신청구권의 효력을 어떻게 행사하는건가요?
"주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 사용하겠다."는 의사를 표시하면 됩니다.의사표시의 방법에는 제한이 없습니다. 구두로 통보해도 되고, 문자로 보내도 됩니다.단, 추후 법적 분쟁이 발생하면 입증의 문제가 생길 수 있으므로,가급적 증거가 남는 방식으로 하는 것이 좋습니다. (문자메시지, 카톡, 서류 등)
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Q. 임야 매수할때 유의사항이 있나요?
매매계약 시 상대의 신원확인 등 기본적인 것은 제외하고 답변드립니다.1) 토지이용계획확인원을 확인해야 합니다.임야를 구입할 때는 보전산지, 준보전산지 여부를 반드시 확인하여야 합니다.산지관리법에서는 둘의 성격이 다르므로, 토지이용계획확인원을 체크해야 합니다.보전산지와 준보전산지에 따른 법적 행위 제한은 완전히 다릅니다.2) 도로에 접해있는지 여부를 확인해야 합니다.도로에 접하지 않은 맹지는 건축 등 다른 투자행위 시 어려움을 겪어 매우 곤란합니다.현장을 가보지 않고 인터넷 지도로만 확인하는 경우가 있는데, 도로가 아닌데도 지도에 나오는 경우가 있습니다.이런 도로는 실제 도로가 아니라 임도인 경우가 많고, 임도는 현황도로로 인정을 못 받는 경우가 대부분입니다.3) 임야의 경사도를 확인해야 합니다.과도하게 급한 경사나 북향의 경사를 가진 임야는 활용도가 낮고 산사태의 위험도 있습니다.경사도가 25도 이상인 경우 개발허가를 받기 어려우며, 지자체마다 기준이 다른 경우가 있어서 확인이 필요합니다.
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Q. 월세 보증금 3000에 월세 80은 복비얼마인가요?
주택임대차의 중개보수 기준 금액은 보증금 + (월세 X 100) 으로 계산합니다.따라서 3000만원 + (80만원 x 100) = 1억 1000만원이 기준액이 됩니다.보수요율인 0.3% 으로 계산하면 30만원이며, 부가세를 포함하여 33만원입니다.이 금액은 법정 상한선이므로, 공인중개사가 받을 수 있는 최대 수수료입니다.33만원보다 아래로 받는 것은 상호 협의하에 얼마든지 가능합니다.
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Q. 불법증축한 집을 산다면 어떤 불이익이 있나요?
허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 건축물 등불법 건축물에 대해서는 관할 구청에서 이행강제금을 부과하게 됩니다.이는 형사처벌인 벌금과는 차이가 있어 전과기록에는 남지 않습니다.이행강제금은 시가표준액의 100분의 10에 해당하는 금액을 부과하므로,10년이 지나면 시가표준액 100%를 납부하게 되는 효과가 발생합니다.
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Q. 조그만 주공아파트 도어락 변경 누가 고쳐줘야하나요?
우리 법원은 세입자가 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이고, 그것이 사용·수익을 하는데 있어서방해받을 정도가 아닐 경우 임대인 즉 집주인이 그 수선의무를 부담하지 않는다고 판결한 바 있습니다.따라서 도어락을 교체하려는 이유에 따라 구체적으로 판단해야 할 것입니다.세입자가 좀 더 안전하고 사용하기 편리한 제품으로 바꾸고 싶다면 세입자의 부담입니다.또한, 세입자의 부주의로 파손되거나 고장이 난 경우도 마찬가지일 것입니다.그러나 오랜 기간 사용하여 마모, 파손되어 작동하지 않는 경우 집주인이 부담해야 옳을 것입니다.
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Q. 건물 계약기간 남았는데, 새로운 임대인과 계약시
새로운 임차인을 받아들이기로 하고, 당사자가 합의하여 계약을 종료했다면적법하게 계약이 종료된 것이므로 번복할 수 없습니다.다만, 구두로만 종료했다면 법적 분쟁 발생 시 증명의 문제가 생깁니다.녹취자료, 계약종료 합의문 등 구체적으로 증명할 수 있는 것을 마련해두시기 바랍니다.
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Q. 전세 계약시 융자금갚는조건으로 계약은 괜찮나요?
보증금 잔금일에 즉시 융자를 상환하고,근저당권을 말소한다는 조건을 계약서에 넣으세요.계약 조건을 이행하지 않으면 계약을 무효로 하며,여기에 소요되는 비용은 계약을 깨뜨린 사람이부담하고 책임진다는 특약을 적어야 안전합니다.
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Q. 갭투자 기존 세입자 만기, 신규 세입자 계약시 질문
보통 갭투자자들은 말씀하신 방법을 씁니다.그런데 사람 일이라는게 날짜가 안 맞늨 경우가 더 많죠.들어오는 세입자보다 나가는 세입자 날짜가 빠르면전세보증금 반환을 위한 대출을 받아서 돌려줍니다.