안녕하세요? 고민을 해결해드리겠습니다.
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Q. 가계약금 배액배상 받을 수 있을까요?
매매계약에서 배액배상을 받을 수 있는 근거는 민법 565조입니다.하지만 법원은 가계약금을 본 계약을 체결하기 위해서 매수인이 계약 체결권을 가지는 일종의 증거금으로 봅니다.그렇기 때문에 위약금을 별도로 약정하지 않는다면, 계약해제를 이유로 위약금을 청구할 수 없는 것입니다.관련 판례 : 울산지방법원 2019가소30849 판결계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수 없다. 결국 가계약의 법적 구속력의 존부와 범위, 수수된 가계약금이 해약금의 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사 해석의 문제이다. 나아가 가계약금을 위약금으로 하는 특약, 즉 위약금계약이 있을 때에 한하여 그 가계약금은 비로소 위약금의 성질도 함께 가진다.
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Q. 월세 자동연장시 계약서를 다시 써야 하나요?
알고 계신 내용이 맞습니다. 이를 '묵시적 갱신' 이라고 합니다.주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라서 묵시적으로 갱신이 이루어질 경우별도의 계약서를 작성하지 않아도 종전 계약 조건대로 연장된 것으로 간주합니다.
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Q. 제 경우에 전세 계약금은 언제 받을 수 있을까요?
질문글을 읽어보니 현재 임차인이신듯 합니다.그런데 말씀하신 계약금 10%는 누구로부터 받겠다는 것인지 이해가 어렵습니다.상세하게 질문글을 작성해주시면 성심성의껏 답변드리겠습니다. 감사합니다.
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Q. 임대인이 들어온다고 해서 계약갱신 못쓰고 계약완료일자에 전세보증금 받기로 했는데..
계약 만료일에 전세보증금을 돌려주지 않을 경우, 집을 비우고 나가지 않아도 됩니다.왜냐하면 보증금 반환과 주택의 인도는 동시에 이루어져야 공평하다고 볼 수 있겠죠?이를 민법상 동시이행관계에 있다고 하며, 이런 권리를 '동시이행의 항변권'이라고 합니다.
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Q. 아파트 매도 시, 공인중계사 수임료는 얼마를 줘야 하나요?
지역을 말씀하지 않으셔서 서울특별시를 기준으로 말씀드리겠습니다.2억원 이상~9억원 미만 구간의 주택 매매시 중개보수 상한선은 0.4% 입니다.7억원짜리 아파트를 매도할 경우 1000분의 4를 곱하면 280만원이 됩니다.
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Q. 주차가능 오피스텔 계약후 주차불가하다고 한다면?
계약 당시에 주차장이 마련되지 않으면 계약을 파기할 정도로주차와 관련된 사항을 계약의 중요 사항으로 이야기하고 약정을 했다면계약을 파기하는 주장은 가능합니다. 그 정도가 아니라면 파기는 어렵습니다.계약과 관련한 문제는 관리소가 전혀 개입하지 않습니다.계약은 오직 쌍방당사자들 사이에만 구속력을 가지기 때문입니다.따라서 집주인과 협의를 하여야 하며, 실무적으로는 부동산 중개인과 이야기합니다.
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Q. 전세 매물 안전한지 궁금합니다.
근저당 말소 조건이 지켜진다면 안전합니다.단, 말만 믿지 마시고 확실한 조건을 약정하고 진행하시기 바랍니다.법무사를 통해서 말소하는 조건으로 계약하고, 법무사와 직접 확인 전화도 해보시는게 좋습니다.잔금 지급 당일 말소 등기를 신청했는지도 꼭 확인하셔야 합니다.
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Q. 묵시적 계약 이후 월세 증액 합의 안하면 강제퇴거시킨다네요
이미 묵시적 계약이 이루어진 상태라면, 새롭게 계약이 체결된 것으로 간주합니다.따라서 임대인이 마음대로 퇴거를 요구할 수 있는 근거가 없습니다.
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Q. 전세계약에서 전입신고명단에 세대원(가족)만 남은경우 추후 임차권등기설정이 가능한지?
우리 법원의 판례는 계약 당사자가 전출(이사)하더라도,가족이 세대원으로 거주하고 있다면 대항력이 유지되는 것으로 보고 있습니다.대항력이 유지되므로, 임차권등기설정도 가능할 것으로 판단됩니다.참조판례 : 대법원 1996.1.26 선고 95다30338 판결대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다.
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Q. 원룸 계약 할려고 하는데 중개보수가 어느정도 나올까요?
서울특별시 기준으로 보증금 200만원, 월세 40만원으로 계산했을 때공인중개사가 최대로 받을 수 있는 중개보수는 15만원입니다.계산법 의 값에 1000분의 5 (0.5%)를 곱합니다.