안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
부동산
Q. 개인이 경매와 공매중 유리한점?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.먼저 경매와 공매의 장단점을 설명드리고 추후 부동산을 취득하실 때 컨설팅을 맡기시더라도 보람찬애벌레님께서도 기본적인 내용은 알아두시는 것이 좋다고 생각합니다^^ 최근에는 국비지원으로 6만원 정도의 비용으로 경공매 교육을 받을 수 있으니 그것도 한번 알아보시면 좋을 것 같습니다. 제가 소속된 독산동의 세종직업능력개발원에서도 스스로 경공매를 문제없이 하실 수 있도록 잃지 않고 속지 않는 경매강의를 제공하고 있습니다^^본론으로 들어가서 경매와 공매의 가장 큰 차이점은 1. 인도명령이 있느냐, 없느냐. 2. 인터넷으로 입찰이 되느냐, 안 되느냐 정도인데경매는 인도명령신청이 있지만 입찰은 부동산 소재지 관할 법원에 방문을 해야 하고공매는 인도명령신청은 없지만 입찰은 인터넷으로 가능합니다. 핸드폰으로도 할 수 있고요인도명령신청의 경우는 낙찰 후 점유자를 빠르게 내보낼 수 있는 방법인데 대부분 이사비용을 주고 협상을 하기에 크게 의미가 없고직장인의 경우 법원경매는 주말엔 하지 않고 오전 시간에 반드시 법원을 직접 가야 하기에 온비드 공매에 비해서 법원경매가 입찰하기엔다소 번거로움이 있지만 요새는 대행입찰도 있어서 그것 또한 큰 어려움은 없습니다.결국 각각의 장단점이 장단점이 아닌 것이기에 기본적인 권리분석을 조금만 공부하시고 충분히 누구나 다 할 수 있는 경공매에 직접도전해보시길 추천합니다^^ 만약 너무 어렵다고 느껴지거나 혼자하기에 겁이 난다면 그때 컨설팅도 알아보시는 게 좋고 처음부터컨설팅에 모든 걸 맡기시는 건 좋은 판단은 아니라고 생각합니다.앞으로 원하시는 결과가 있으시길 바라고 화이팅입니다!^^
부동산
Q. 임대차 계약이 끝나기 전에 임대인이 사망한다면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.알고 계신 것처럼 임대인이 사망할 경우 상속인에게 상속이 되고 상속인 중 일부가 상속을 포기할 수도 있고 포기 하지 않을 수도 있기에 정확히 상속인이 누군지 파악을 한 후 추후 보증금을 반환하지 않을 경우 지급청구를 하셔서 받으시면 됩니다.돈을 받는 입장이기에 상속인 대표가 지급을 해도 무방하고 혹시라도 지급을 바로 하지 않는 경우엔 상속인을 상대로 청구하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세계약이 끝나는 시점에서 임대인이 돈을 못주는 상황이라면?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.먼저, 임대인에게 문자나 카톡으로 계약을 해지하겠다는 의사를 표시하고 임대인이 대답을 한다면 굳이 내용증명을 보낼 필요는 없고계약 종료 후 법원에 "임차권등기명령신청"을 전자소송이나 우편으로 하시면 됩니다.제가 무료로 양식과 방법을 제공한 유투브 채널의 링크를 남겨드릴 테니 꼭 따라서 해보시고 궁금한 내용은 질문주세요임차권등기가 된 이후에는 언제든 이사를 하셔도 되고 임대인에게 받지 못한 보증금을 받기 위해서는 부득이지급명령이나 보증금반환 청구소송을 하셔야 합니다.이 또한 전자소송을 하실 수 있는 링크를 올려드릴 테니 보시고 따라 해보시면 됩니다.만약 거주하시는 부동산의 가액이 보증금에 비해서 여유가 있는 상태라면 그냥 법률대리인에게 맡기시면 다 처리하고들어가는 비용은 없을 겁니다. 아무쪼록 살펴보시고 잘 해결되시길 바래요.-임차권등기명령 링크https://www.youtube.com/watch?v=80pUnpheLq8-보증금반환청구링크https://www.youtube.com/watch?v=wICB3rfx964
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Q. 전세계약시 묵시적으로 연장이 가능한건가요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.알고 계신 것처럼 묵시적갱신이 된 것으로 보고 똑같은 조건으로 주택의 경우 2년, 상가의 경우 1년이 연장된 것입니다.심심한 호랑이님께서는 임차인이기에 만약 추후에 이사를 가시고 싶다면 언제든 임대인에게 통지를 할 수 있고,통지 후 3개월 후 효력이 발생합니다. 반대로 임대인은 임차인에게 계약해지를 통지할 수 없고요.묵시적 갱신은 임차인에게 유리하니 앞으로도 가능하다면 묵시적 갱신을 하시면 되겠습니다^^
부동산
Q. 전세중 집주인 변경시 주의할점이있을까요?
안녕하세요. 원스톱경매 공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.특별히 주의 하실 점은 없고 계약을 연장하실 의사가 없기에 계약만기 2개월 전까지는 집주인에게 계약연장가 없음을 통지하셔야 합니다.이부분만 잘 지키시면 되고 가끔 연락이 잘 안 되는 경우가 있는데 이런 경우를 대비하여 4개월 전부터 절차를 진행하시는 것이 좋습니다.혹시라도 임차보증금을 계약 종료시점에 받지 못하신다면 반드시 임차권등기를 하시기 바랍니다.그럼 좋은 하루 보내시고 문제없이 계약해지하시고 임차보증금 수령하시길 바래요.혹시나 해서 임차권등기를 셀프로 신청할 수 있는 영상을 링크할 테니 추후 사용이 필요하시다면 참고하세요.https://www.youtube.com/watch?v=80pUnpheLq8
부동산
Q. 등기 관련해서 문의 드려봅니다
안녕하세요. 원스톱경매 공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.등기절차가 진행 중인 것으로 보이고 다소 시간이 걸릴 수는 있지만 절차가 진행 중이라는 뜻입니다.수시로 체크를 해보시면 되겠습니다.새아파트 취득을 축하드리고 분양대금을 납부하셨기에 이미 대지사용권을 취득하셨고법적인 문제는 없는데 형식적인 절차가 진행 중인 것이니 걱정마시고 기다리시면 되겠습니다.
부동산
Q. 할머니 명의 아파트 상속 시 우선순위 문의
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.상속채무가 아닌 상속재산이 있어서 다행입니다^^먼저 상속순위는 1순위 직계비속, 2순위 직계존속, 3순위 형제자매, 4순위 4촌이내 방계혈족입니다. 배우자는 1순위 또는 2순위와 동순위이고 배우자의 상속지분은 50% 가산합니다.예를 들면, 아파트의 시세가 5.5억이고 할아버지께서 살아계시다면할아버지 1.5억, 나머지 아버지를 비롯한 자식들 총 4명에게 각 1억씩 상속됩니다.할아버지가 살아계시지 않다면 아버지를 포함한 자녀 4명이 1/4씩 상속받습니다.혹시라도 질문자님의 아버지께서 돌아가셨다면 아버지를 대신해서 질문자님이 대습상속을 받겠지만아버지가 계신 것으로 보이고 그런 경우 1순위 직계비속은 아버지를 비롯한 아버지의 형제분들입니다.혹여 상속재산에 대해 다툼이 있다면 제 영상 중 상속재산과 유류분에 관한 설명이 있으니 참고하시면 도움이 되겠습니다^^https://www.youtube.com/watch?v=uBWhdOZHRfw
부동산
Q. 전세 집주인이 파산 되었을때 집 경매 전 반환보증 신청이 가능 할까요?
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다. 파산이 선고되어도 임차인과는 무관합니다.전입신고를 하셨고 확정일자도 받으셨기에 별제권으로 취급되니 걱정하실 필요없고파산으로 매각이 지연되거나 경매를 통해 매각이 되더라도 전세보증반환보험으로 보증금을 청구하셔서 받으실 수 있을 것이고전제조건인 임차권등기명령부터 진행을 하세요.합의해제 후 임차권등기명령을 신청하신 다음 전세보증금반환청구를 하시면 받으실 수 있습니다.이후 절차는 파산관재인이 처리할 테니 신경쓰실 필요는 없습니다.
부동산
Q. 월세 올려달라는데 올려줘야 하나요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.월세는 5%를 한도로 상호협의하에 인상할 수 있습니다.37만원의 5%는 약 18,500원이며 이 금액만 인상하며 지급하시면 됩니다.묵시적갱신이 되었기에 향후 더 거주를 하실 의향이 있다면 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주하실 수 있고만약 임대인이 본인 등이 거주한다면 갱신을 거주할 수는 있습니다.하지만 임대료는 10만원 인상하여 지급하지 않아도 되고 묵시적 갱신이 되었기에 계약기간 동안 거주하실 수 있습니다.아무쪼록 잘 해결되시길 바랍니다.
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Q. 임차인의 전월세 보증금을 지킬 수 있는 대항력의 성립요건은 무엇인가요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.먼저 대항요건은 1. 전입신고, 2. 점유(인도) 이고 이 두 가지 요건을 갖추었을 때 일반적인 매매에서는 대항력이 있다고 하고전입신고를 하고 실제 거주를 한다면 주인이 변경되었고 특별한 경우가 아닌 이상 면책적채무인수라고 하여 새로운 집주인에게 보증금을 받으면 되고 새로운 집주인이 보증금을 주지 않을 때까지 나가지 않으면 됩니다. 즉 대항력이 있습니다.그러나, 경매나 공매에서는 조금 다른데요. 먼저 위 대항요건을 갖추고(전입+점유) 그 날짜가 말소기준권리라는 날짜보다빨라야 합니다. 그래야 경공매에서는 임차인이 대항력이 있다고 할 수 있고 만약 전입신고를 늦게 했을 경우이를테면 근저당이 설정되어 있는데 그집으로 전입신고를 했다면 전입신고일자가 늦게되고 대항력이 없게 됩니다.말소기준권리 또는 말소기준등기라고 하는 것은 법률용어는 아니고 경공매를 쉽게 하기 위해 생겨난 개념이며압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기, 전세권, 강제경매개실결정 이렇게 총 7가지 중에 가장 날짜가 빠른 것입니다.등기부등본에 저 7가지 중 날짜가 제일 빠른 기준을 찾고 그것을 말소기준이라 칭하며 그 날짜와 임차인의 전입일자를 비교하고전입일자가 빠르다면 대항력이 있고, 전입일자가 늦다면 대항력이 없습니다.그럼 도움이 되셨길 바라고 즐거운 한 주 보내세요^^