안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
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Q. 장기수선충당금을 안돌려준다고 할 때
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.당연히 받으실 권리가 있죠.어르신이 이해를 못하실 수 있는데관리사무소를 통해 다시 한번 설명을 드려보시고그래도 비협조적이라면 어쩔 수 없이소액이기 때문에 지급명령신청서를 제출하시면어렵지 않게 받으실 수 있을 겁니다.네이버에 전자소송이라고 검색을 하셔서진행하시면 되고 아무쪼록 잘 해결되시길바랍니다.
부동산
Q. 아파트 경매 참여조건이 따로있나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 채무자가 아니라면 누구나 입찰하실 수 있지만기본적인 권리분석은 하실 수 있어야 큰 손해를안 볼 수 있습니다.유투브에 무료설명이 많으니 관심이 있으시다면꼭 살펴보시고 입찰에 참여하세요^^
부동산
Q. 전세보증금 반환이 일부만 되었을때 대응방법
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.계약만료일에 부동산의 인도와 보증금의 반환은동시에 진행이 되어야 합니다.따라서 만료일에 확인 후 문제가 없을 경우 즉시보증금을 반환할 것을 요청하시면 되고원상복구에 대해 다툼이 있을 수 있는데보증금에서 원상복구비용을 공제하고보증금을 반환할 경우 금액이 합리적이라면그냥 넘어가시고 터무니 없을 경우 소송을하셔서 돌려받으시면 됩니다
부동산
Q. 마트내 전차계약기간내 동의없이 구조 변경 가능여부
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.말씀하신 대로 전차인이나 임대인의 동의가 없는상태에서 전대인이 마음대로 구조를 변경할 경우문제가 발생할 수 있습니다.또한 전대차계약을 할 때 계약서에 명시된 내용이있을 텐데 독단적으로 전대인 마음대로 결정할 수없다고 보는 것이 합당하며임대인이 문제를 삼을 수도 있으니 내용증명을보내두시거나 문자를 보내서 증거를 남겨두시는것이 도움이 될 것으로 생각되네요
부동산
Q. 전세계약갱신 의사표시 후 이사가게 됐을 경우?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.계약갱신청구권행사에 따른 연장계약임을명시하시고 이런 경우 묵시적갱신처럼 통보 3개월 후에 이사가실 수 있습니다.다만 보증금을 받지 못할 경우엔 임차권등기를꼭 하시고 완료 후 이사하세요지급명령청구를 통해 경매신청을 하면 아마도지급하고 경매취하해달라고 할 겁니다아래 설명 참고하시구요
부동산
Q. 부동산에서 입지가 좋다는건??
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.일반적으로 교통과 학군 편의시설과의 근접성인근거주자의 숫자. 향후 개발가능성 등등공통적으로 적용할 수 있는 항목이 있고상가이냐 주택이냐에 따라 다르게 판단할요소들이 있죠예를 들어 유흥주점을 할 상가가 학군이 좋은 곳에있다고한들 아무 소용이 없겠죠
부동산
Q. 공시지가 확인 방법을 알수 있을까요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네이버에 부동산공시가격알리미 검색하시면공동주택가격을 확인하실 수 있습니다^^
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Q. 전세를 구할 생각입니다 깡통전세 구별법좀 알려주세요
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.1.전세사기 방지 전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다. 이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.https://youtu.be/ufFuzIrObtk
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Q. 채권최고액+ 선순위보증금 시세대비 82%
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.전세보증보험이 가입된다고 하면 괜찮습니다.선순위임차인의 개념과 대항력에 대한 설명을 드린 영상이 있으니 시간이 되실 때 참고하시면 좋을 듯합니다.https://youtu.be/8dIkeGCVrmY
부동산
Q. 늘어나는 전세보증금 사기 어떻게 대비해야 합니까?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.관련 영상 링크를 올려놓을 테니 시간 되실 때 참고하시면 더 잘 이해가 되실 겁니다.https://youtu.be/ufFuzIrObtk1.전세사기 방지 전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다. 이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게좋습니다. 부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다. 따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도좋은 방안입니다. 만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다. 마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요. 또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요. 기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다. 사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.