안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 등기 관련해서 문의 드려봅니다
안녕하세요. 원스톱경매 공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.등기절차가 진행 중인 것으로 보이고 다소 시간이 걸릴 수는 있지만 절차가 진행 중이라는 뜻입니다.수시로 체크를 해보시면 되겠습니다.새아파트 취득을 축하드리고 분양대금을 납부하셨기에 이미 대지사용권을 취득하셨고법적인 문제는 없는데 형식적인 절차가 진행 중인 것이니 걱정마시고 기다리시면 되겠습니다.
Q. 할머니 명의 아파트 상속 시 우선순위 문의
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.상속채무가 아닌 상속재산이 있어서 다행입니다^^먼저 상속순위는 1순위 직계비속, 2순위 직계존속, 3순위 형제자매, 4순위 4촌이내 방계혈족입니다. 배우자는 1순위 또는 2순위와 동순위이고 배우자의 상속지분은 50% 가산합니다.예를 들면, 아파트의 시세가 5.5억이고 할아버지께서 살아계시다면할아버지 1.5억, 나머지 아버지를 비롯한 자식들 총 4명에게 각 1억씩 상속됩니다.할아버지가 살아계시지 않다면 아버지를 포함한 자녀 4명이 1/4씩 상속받습니다.혹시라도 질문자님의 아버지께서 돌아가셨다면 아버지를 대신해서 질문자님이 대습상속을 받겠지만아버지가 계신 것으로 보이고 그런 경우 1순위 직계비속은 아버지를 비롯한 아버지의 형제분들입니다.혹여 상속재산에 대해 다툼이 있다면 제 영상 중 상속재산과 유류분에 관한 설명이 있으니 참고하시면 도움이 되겠습니다^^https://www.youtube.com/watch?v=uBWhdOZHRfw
Q. 전세 집주인이 파산 되었을때 집 경매 전 반환보증 신청이 가능 할까요?
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다. 파산이 선고되어도 임차인과는 무관합니다.전입신고를 하셨고 확정일자도 받으셨기에 별제권으로 취급되니 걱정하실 필요없고파산으로 매각이 지연되거나 경매를 통해 매각이 되더라도 전세보증반환보험으로 보증금을 청구하셔서 받으실 수 있을 것이고전제조건인 임차권등기명령부터 진행을 하세요.합의해제 후 임차권등기명령을 신청하신 다음 전세보증금반환청구를 하시면 받으실 수 있습니다.이후 절차는 파산관재인이 처리할 테니 신경쓰실 필요는 없습니다.
Q. 월세 올려달라는데 올려줘야 하나요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.월세는 5%를 한도로 상호협의하에 인상할 수 있습니다.37만원의 5%는 약 18,500원이며 이 금액만 인상하며 지급하시면 됩니다.묵시적갱신이 되었기에 향후 더 거주를 하실 의향이 있다면 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주하실 수 있고만약 임대인이 본인 등이 거주한다면 갱신을 거주할 수는 있습니다.하지만 임대료는 10만원 인상하여 지급하지 않아도 되고 묵시적 갱신이 되었기에 계약기간 동안 거주하실 수 있습니다.아무쪼록 잘 해결되시길 바랍니다.
Q. 임차인의 전월세 보증금을 지킬 수 있는 대항력의 성립요건은 무엇인가요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.먼저 대항요건은 1. 전입신고, 2. 점유(인도) 이고 이 두 가지 요건을 갖추었을 때 일반적인 매매에서는 대항력이 있다고 하고전입신고를 하고 실제 거주를 한다면 주인이 변경되었고 특별한 경우가 아닌 이상 면책적채무인수라고 하여 새로운 집주인에게 보증금을 받으면 되고 새로운 집주인이 보증금을 주지 않을 때까지 나가지 않으면 됩니다. 즉 대항력이 있습니다.그러나, 경매나 공매에서는 조금 다른데요. 먼저 위 대항요건을 갖추고(전입+점유) 그 날짜가 말소기준권리라는 날짜보다빨라야 합니다. 그래야 경공매에서는 임차인이 대항력이 있다고 할 수 있고 만약 전입신고를 늦게 했을 경우이를테면 근저당이 설정되어 있는데 그집으로 전입신고를 했다면 전입신고일자가 늦게되고 대항력이 없게 됩니다.말소기준권리 또는 말소기준등기라고 하는 것은 법률용어는 아니고 경공매를 쉽게 하기 위해 생겨난 개념이며압류, 가압류, 저당, 근저당, 담보가등기, 전세권, 강제경매개실결정 이렇게 총 7가지 중에 가장 날짜가 빠른 것입니다.등기부등본에 저 7가지 중 날짜가 제일 빠른 기준을 찾고 그것을 말소기준이라 칭하며 그 날짜와 임차인의 전입일자를 비교하고전입일자가 빠르다면 대항력이 있고, 전입일자가 늦다면 대항력이 없습니다.그럼 도움이 되셨길 바라고 즐거운 한 주 보내세요^^