안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
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Q. “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 "상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 맞습니다.1년 6개월을 충족하기 위한 요건은 실제 임대를 기준으로 하여계약기간이 1년이었어도 묵시적갱신 등으로 1년 더 임대해서 실제 2년을 임대했다면 해당하고계약기간이 2년이고 1년 7개월 임대했다면 1년 6개월 이상 한 것이기에 요건이 충족됩니다.
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Q. 세입자가 아직 계약기간인데 방을 보여줘야하는게 의무인가요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.의무사항은 아니고 협조이자 배려입니다.임대인이 비밀번호를 알려달라고 하거나 밤 늦은 시간 또는 주말에 무작정 집을 보여달라는 행위는 거절하셔도 됩니다. 다만, 새로운 임차인을 구해야 보증금을 돌려받는 것이 수월할 수 있으니 그점 염두하시고적당선에서 협의를 하시는 것이 좋겠습니다.아무쪼록 기분 푸시고 잘 마무리 하시길 바래요
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Q. 월세 중도계약 해지 위약금 지불 해야하나요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.안타깝지만 질문자님께서 지급하시는 게 맞습니다..원래 중개수수료는 임대인과 임차인이 지급해야 하는 것이 원칙이지만 계약기간 중에 다시 중개를 할 경우임대인은 손해가 발행하게 됩니다.따라서 임대인은 중개수수료를 지급하고 임차인인 질문자님에게 손해배상청구를 할 수 있고 이것이 번거롭기에통상 중개수수료를 임차인이 지급하는 것입니다.당연히 새로운 임차인도 중개수수료를 내야하고요.
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Q. 전세 세입자가 보일러 수리요청하는데요?
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.아무리 전세여도 보일러는 임차인의 고의파손이 아니라면 임대인이 수리를 하는 게 맞습니다..또한 사용기간과 건물상태에 따라 애매하지만단기간과 건물에 문제는 없는데 환기를 안 해서 곰팡이가 생겼을 경우엔 임차인의 책임이지만건물에 하자가 있는 경우 임대인 책임입니다아무쪼록 잘 해결되시길 바랍니다
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Q. 집주인이 바뀌면서 나가라하네요
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 임대인의 말이 맞습니다. 묵시적갱신으로 계약종료기간은 2022년 12월이고재계약여부나 갱신청구권의 여부는 2개월 전인 2022년 10월까지 해야하는데 이미 계약을 하지 않겠다고 했으니 계약종료 후 이사를 하셔야 하고다만 지금 당장 나가시지는 않으셔도 됩니다.재계약을 못하는 것이며 당장 나가지 않으셔도 되고 2022년 12월에 이사를 하시면 됩니다.
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Q. 월세계약위반에 대해 자세히알고싶어요
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.묵시적갱신이 아니고 계약서를 작성하셨다면 임대인 말이 맞습니다.또한 묵시적갱신이어도 계약해지의 효력은 해지하겠다고 한 때로부터 3개월 후에 발생하니 참고하세요
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Q. 레버리지를 이용한다는데 그게 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.네 알고 계신 것처럼 레버리지는 한국말로 지렛대를 의미합니다.지렛대가 있을 경우 적은 힘드로도 무거운 물건을 들 수 있죠.어떤 부동산을 살 때 대출을 받아서 사면 그 대출로 인해서 수익률이 온전히 내돈으로 부동산을 샀을 경우보다 올라가는 것을 말합니다.예를 들어 단순히 1억짜리 집을 사는데 전부 내돈으로 사서 1년 후 1억 2천만원이 됐다면 수익률은 20%입니다.그런데 8천만원 대출을 받고 내돈은 2천만원이 들어가고 대출이자가 5%여서 1년이자 400만원이 들어갔고 1년 후 부동산이 1억 2천만원이라면 수익률은 내돈 2천만원에 인상된 부동산의 가액 2천만원에서 대출이자 400만원을 차감한 1천600만원이고 (1,600만원/2,000만원) = 80%입니다. 물론 손에 쥔 현금은 온전히 내돈으로 샀을 경우가 400만원 더 많겠죠?.. 이자를 내지 않았으니까.하지만 수익률도 따진다면.. 내돈 1억을 투자했을 경우보다 내돈 2천만원을 투자하고 이자 400만원을 납부했을 때 2배 더 수익률이높습니다. 보통 상가를 매수하고 이자와 월세 등을 비교해서 설명을 드리는데 간단하게 말씀을 드렸고아무튼 대략 이런 논리로 대출을 받을 경우 수익률이 더 높아지는 현상을 레버리지라고 표현합니다^^
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Q. 부동산매수후에 하자발견시 보상요구에 대하여
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.매매 시 하자담보책임은 6개월입니다.10년이 다 되도록 문제를 제기하지 않았을 경우 정말 중대한 하자를 몰랐다고 하면 그나마 소송을 할 수도 있겠지만채권의 소멸시효 또한 10년이기에 단념을 하시는 게 낫지 않을까 싶습니다.기간이 너무 오래 됐습니다.
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Q. 오피스텔 전입신고 불가 / 무주택자
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.65세 이상의 부모님이 집을 보유하고 계실 경우 주택청약에서는 무주택으로 취급을 합니다.따라서 어머니는 무주택자로 청약을 하실 수 있습니다.단 부모님의 부양가족 점수는 받을 수 없습니다.
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Q. 전세2년연장에 대해서 궁금함니다!
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.임대인 입장에서는 임차인에게 계약갱신청구권을 행사하는 것이라는 확인을 받고 계약서를 작성하시거나 문자 등으로 확인을하시면 됩니다. 조건이 그대로 이니 굳이 다시 작성할 필요는 없지만 묵시적갱신이나 협의에 의한 갱신이 아니라 갱신청구권에 의한 2년 연장이라는 점을 확인해 두시면 추후 나가달라고 했을 경우 그때 갱신청구권을 사용한다는 요구에서벗어날 수 있습니다.