안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
Q. 임대차 계약 해지하려면 임차인이 해야할 일은?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.계약종료일 2개월 전까지는 임대인에게 계약을 연장할 의사가 없고, 계약 종료일에 보증금을 반환해달라는 취지의 문자를 보내시고답장을 받는다면 계약이 해지된 것입니다. 만약, 임대인이 위 통지에 대꾸를 안 할 경우 계약해지가 통보되지 않았기에 묵시적갱신이 될 수 있으니미리 내용증명을 보내서 상대방이 받도록 할 수 있고 만약에 받지 않는다면 의사표시공시송달이라는 것도 있으니 차후에조치가 필요할 수도 있습니다.요약하자면, 2개월 전까지 나가겠다고 하고 임대인이 알았다는 답변을 하면 된 것이고,그렇지 않다면 경우에 따라서 다소 귀찮아 질 수 있으며 계약종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 부득이 임차권등기명령은필수적으로 하셔야 합니다.도움될 수 있는 영상의 링크를 올려드릴 테니 시간되실 떄 살펴보시면 좋겠네요https://www.youtube.com/watch?v=7cBAzw9U6wUhttps://www.youtube.com/watch?v=80pUnpheLq8
Q. 신축에서 처음으로 들어가는 전세면 우선변제가 가능한가요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.경매로 매각이 되었을 경우 임차인이 보호를 받을 수 있는 방법은 전세권을 설정하거나 전입신고를 해서 대항력을 갖추는 것인데이 모두가 질문자님이 거주하시는 부동산에 설정된 최초 근저당설정일보다 빨라야 합니다.등기부등본을 살펴보시고 근저당이 없는 상태라면 당연히 질문자님의 순서가 빠르니 보호가 되는 것이고근저당이 있고 질문자님의 전입일자가 빠르다면 이 또한 보호가 되는 것이지만혹여 근저당이 있는데 질문자님의 전입일자가 늦다면 보호가 완벽히 되지 않는 것입니다.경매에 관해서는 국비지원으로도 수업을 들으실 수 있는데 언젠가 시간이 되신다면 들어보실 것을 추천합니다.사설경매학원은 비용이 비싸지만 국비지원은 돈을 거의 주지 않고 사설경매보다 더 많은 교육을 받으실 수 있는 장점이 있습니다.지역별로 있으니 질문자님과 가까운 곳에서 국비지원경매수업을 들어보세요^^
Q. 이런 경우 받는 기간이 보통,대략 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.경매가 개시되기 전까지 임차인이 전입신고를 하고 거주한다면 웬만하면 최우선변제를 받을 수 있습니다.다만 반드시 법원에 배당요구를 해야 하고 보증금 중 일부를 받을 수도 있고 전액을 받을 수도 있는데 그 기준은소액임차인최우선변제금이라는 기준에 따라 달라집니다.과거부터 현재까지 시간이 흐를수록 금액이 상향됐는데 최근 전세사기로 인해 2023. 2. 21 부터는 서울 1억6천500만원 이하인 경우5,500만원을 최우선으로 배당합니다. 만약 보증금이 5,500만원이라면 5,500만원 전부 변제를 받을 수 있겠죠?만약 보증금이 1억이라면 5,500만원은 1등으로 배당을 받고 나머지 4,500만원은 우선변제권이라는 확정일자를 통한 날짜의 순서로은행과 기타 채권자들의 날짜를 따져서 빠른 사람에게 먼저 돈을 주게 됩니다.글로써 모든 내용을 설명드리긴 어려움이 있고 마지막으로 서울지역인 경우 2023. 2. 21부터는 1억 6천 500만원 이하인 경우 5,500만원을 최우선으로, 경기도와 인천의 경우에는 1억 4천 500만원 이하인 경우 4,800만원을 최우선으로 지급하는데기준일은 임차인이 전입신고를 하거나 계약하거나 확정일자를 받은 날짜가 아니라!그 부동산의 등기부를 보시고 집주인이 대출을 보통 받는데 바로 그 대출받은 근저당설정날짜를 기준으로 해야 합니다.정확하게는 담보물권설정일자라고 하는데 대부분 근저당이니 은행에서 언제 대출을 받았는지 살펴보고 그 날짜에 해당하는소액보증금 기준에 따라 돈을 받게 되는 겁니다.최근에는 다양한 국비지원 수업이 있고 그중에 경매도 국비지원으로 공부를 하실 수 있으니 시간이 되실 떄 살펴보시면 상당한도움이 될 거라고 생각합니다^^
Q. 임차인은 연장을 원하는 1년짜리 월세계약 관련 질문드려요.
안녕하세요. 법률사무소 국민생각의 사무국장이자 원스톱경매공인중개사사무소의 대표 이정빈이라고 합니다.임차인이 문제를 삼으려면 소송을 해야 하지만 손해배상을 받는 것이 생각보다 어렵습니다.그리고 임대인의 사정으로 인해 변경된 것이니 혹여라도 문제를 삼았을 때 대응을 잘하시면 걱정하실 일은 없을 것으로 보입니다.이미 지난 일이기 때문에 고민하지 마시고 편안히 지내시길 바라고 혹시라도 임차인이 소장을 제출한다면 그때부터 잘 대응하시면원만하게 해결될 수 있습니다.미리부터 걱정마세요^^
Q. 부동산 월세 계약을 했는데 .입금은 엄마가 해도 되나요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.네 질문하신 내용대로 계약종료 후 보증금을 질문자님께서 반환받으실 수 있으니 걱정하실 필요 없습니다.그것보다는 거주하실 부동산의 시세가 기존에 설정된 대출금 및 질문자님의 보증금의 합계보다 커야 하고 대략시세x 70% > 기존집주인대출 +보증금 .. 이어야 문제가 없고 만약 이를 초과할 경우 안전장치를 마련하시기 바랍니다. 보증금이 소액일 경우 추후 문제가 발생한다면월세를 지급하지 않으면서 보증금에서 전부 공제시키시면 되고요.아무쪼록 좋은 집으로 이사하시고 행복하시길 바랍니다^^