안녕하세요. 원스톱경매 이정빈 전문가입니다.
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Q. 상가 월세계약 보증금 관련 궁금합니다.
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 국장 이정빈입니다.생각하신 것처럼 거래내역이 없기에 임대인으로부터 "보증금 수령 영수증"을 하나 받아두세요.돈이야 다이렉트로 기존 임차인에게 가는 것이 관례처럼 진행될 수 있지만, 그럼에도 불구하고 저희에게는 증거가 필요하니 영수증을 챙겨두세요.아주 좋은 질문이네요^^그럼 즐거운 하루 되시고 행복하세요
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Q. 월세 안내고 보증금 안 돌려받고 월세 계약 해지가 가능한가요?
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 국장 이정빈입니다.먼저 결론부터 말씀드리자면 안타깝지만 생각하고 계신 방법은 법적으로 안 됩니다..지금의 상황에서 계약해지는 임대인만 할 수 있고, 저희가 할 수는 없습니다.2기 차임액을 미납하고 이후에도 월세를 미납하여 전부 보증금에서 공제된다면 보통의 임대인은계약해지를 하면서 임차인에게 나가라고 합니다. 새로운 임차인을 구하는 게 나을 테니 계약해지를 하고 혹여 이사를 가지 않는다면 명도소송까지 진행을 하는데....말씀을 들어보니 새로운 세입자가 들어오기 어려운 상황이라면 그동안 발생한 임차료를 계약기간까지 계산을 해서질문자님에게 임대인은 청구할 가능성이 큽니다. 따라서 계약기간까지는 어떻게 해서든 그집을 이용하시면서 손해를 줄이시는 게 좋다고 판단하고혹여 임대인이 월세를 미납했다고 계약해지를 통보한다면 저희가 바라는 대로 일이 진행되는 것이니일단 월세는 보증금 전부 공제될 때까지 납부하지 마세요.그럼 임대인의 반응이 있을 겁니다.어쨋든 계약기간은 지켜야 하기에 그때 임대인의 반응을 보고 월세를 어쩔 수 없이 납부하셔야 하거나운 좋게 계약해지를 당할 겁니다.아무쪼록 잘 마무리 되길 바라고 추가로 궁금하신 점이 있다면.추후 유투브 채널 이강사의 무법지대를 참고하시고 질문도 남겨주세요그럼 첫눈 내리는 날 행복하게 보내시구요~
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Q. 전세집 구하는 중인데 제가 지금 억지부리고 있는것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 국장 이정빈입니다.먼저 진상은 아니시고, 본인의 보증금보호가 우선이 되는 게 맞다고 생각합니다집이야 많고 많은데 굳이 조건에 맞지 않는 집을 찾지 마시고 시간을 두고 천천히 알아보세요.전세보증반환보증보험에 가입이 되든, 근저당설정채무와 전세보증금의 합계가 부동산시세의 70%~80%이하여야 안전합니다.아무쪼록 안전하고 편안한 집 계약하시길 바라고 힘내세요!
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Q. 전세 안전하게 계약하는 방법이 뭘까요?
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 국장 이정빈입니다.이미 알고 계신 것처럼 당연히 질문자님이 보증금을 지급하면 근저당설정을 말소해야 합니다~그리고 계약서에 특약사항으로 기재하시는 것에서 끝나지 마시고 꼭 며칠 후에 말소가 되었는지, 또는 당일에말소신청을 했는지 확인해보셔야 해요~만약, 이를 어기면 계약은 무효로 하셔야 하고 임대인이 알아서 변제하고 말소하겠지라고 생각하지 마시고 꼭 체크하세요전세보증반환보증보험을 가입하실 수 있다면 가입을 하시는 게 낫고, 근저당이 말소돼야지 이것도 가입이 가능합니다.물론 지금 집가격을 몰라서 명확한 답변을 드리지 못하지만해당 부동산의 시세의 70% 이하로 전세금을 책정했다면 딱히 문제가 되지는 않으니 전세보증반환보증보험에 가입을 안 하셔도 됩니다.시세의 70% 이하에 근저당설정채무잔액과 보증금의 합계가 들어와야 하니 시세와 전세가가 차이가 많이 나지 않는다면다른 집을 알아보시는 것이 좋을 수 있습니다.집을 구하기 어려우시다면 아무리 못해도 부동산가격의 80% 이하로 전세가격을 맞추세요.이유는 혹여라도 전세보증금을 반환받지 못해서 저희가 소송을 하고 경매를 신청하면통상 경매낙찰가격이 70~80%는 되기에 그렇습니다.
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Q. 계약기간 만료전 이사가야하는 임차인, 현재 상황에 갈 수있을까요?
안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 국장 이정빈입니다.해당 부동산의 시세와 전세가의 차이에 따라 이사를 가실 수도 있고 못 가실 수도 있겠습니다.또한 매수자가 실거주를 할 사람이라면 가능성이 있겠지만 역시나 갭투자를 목적으로 한다면 새로운 임차인을 구해야 하는데요즘 같은 상황에서는 어려울 수 있겠습니다..시세와 전세가의 차이가 만약 크지 않다면 꼭 계약 종료 후 임차권등기명령을 신청하시고 전세보증반환보증보험에 가입하셨다면보험청구를 하시겠지만 보험가입이 안 되어 있다면 일단 거주하시면서 상황을 살펴보시고 여차하면 지급명령 등으로 집행권원을 미리 확보해두시길 바랍니다.
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Q. 임대차 계약 해지하려면 임차인이 해야할 일은?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.계약종료일 2개월 전까지는 임대인에게 계약을 연장할 의사가 없고, 계약 종료일에 보증금을 반환해달라는 취지의 문자를 보내시고답장을 받는다면 계약이 해지된 것입니다. 만약, 임대인이 위 통지에 대꾸를 안 할 경우 계약해지가 통보되지 않았기에 묵시적갱신이 될 수 있으니미리 내용증명을 보내서 상대방이 받도록 할 수 있고 만약에 받지 않는다면 의사표시공시송달이라는 것도 있으니 차후에조치가 필요할 수도 있습니다.요약하자면, 2개월 전까지 나가겠다고 하고 임대인이 알았다는 답변을 하면 된 것이고,그렇지 않다면 경우에 따라서 다소 귀찮아 질 수 있으며 계약종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 부득이 임차권등기명령은필수적으로 하셔야 합니다.도움될 수 있는 영상의 링크를 올려드릴 테니 시간되실 떄 살펴보시면 좋겠네요https://www.youtube.com/watch?v=7cBAzw9U6wUhttps://www.youtube.com/watch?v=80pUnpheLq8
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Q. 신축에서 처음으로 들어가는 전세면 우선변제가 가능한가요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.경매로 매각이 되었을 경우 임차인이 보호를 받을 수 있는 방법은 전세권을 설정하거나 전입신고를 해서 대항력을 갖추는 것인데이 모두가 질문자님이 거주하시는 부동산에 설정된 최초 근저당설정일보다 빨라야 합니다.등기부등본을 살펴보시고 근저당이 없는 상태라면 당연히 질문자님의 순서가 빠르니 보호가 되는 것이고근저당이 있고 질문자님의 전입일자가 빠르다면 이 또한 보호가 되는 것이지만혹여 근저당이 있는데 질문자님의 전입일자가 늦다면 보호가 완벽히 되지 않는 것입니다.경매에 관해서는 국비지원으로도 수업을 들으실 수 있는데 언젠가 시간이 되신다면 들어보실 것을 추천합니다.사설경매학원은 비용이 비싸지만 국비지원은 돈을 거의 주지 않고 사설경매보다 더 많은 교육을 받으실 수 있는 장점이 있습니다.지역별로 있으니 질문자님과 가까운 곳에서 국비지원경매수업을 들어보세요^^
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Q. 이런 경우 받는 기간이 보통,대략 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.경매가 개시되기 전까지 임차인이 전입신고를 하고 거주한다면 웬만하면 최우선변제를 받을 수 있습니다.다만 반드시 법원에 배당요구를 해야 하고 보증금 중 일부를 받을 수도 있고 전액을 받을 수도 있는데 그 기준은소액임차인최우선변제금이라는 기준에 따라 달라집니다.과거부터 현재까지 시간이 흐를수록 금액이 상향됐는데 최근 전세사기로 인해 2023. 2. 21 부터는 서울 1억6천500만원 이하인 경우5,500만원을 최우선으로 배당합니다. 만약 보증금이 5,500만원이라면 5,500만원 전부 변제를 받을 수 있겠죠?만약 보증금이 1억이라면 5,500만원은 1등으로 배당을 받고 나머지 4,500만원은 우선변제권이라는 확정일자를 통한 날짜의 순서로은행과 기타 채권자들의 날짜를 따져서 빠른 사람에게 먼저 돈을 주게 됩니다.글로써 모든 내용을 설명드리긴 어려움이 있고 마지막으로 서울지역인 경우 2023. 2. 21부터는 1억 6천 500만원 이하인 경우 5,500만원을 최우선으로, 경기도와 인천의 경우에는 1억 4천 500만원 이하인 경우 4,800만원을 최우선으로 지급하는데기준일은 임차인이 전입신고를 하거나 계약하거나 확정일자를 받은 날짜가 아니라!그 부동산의 등기부를 보시고 집주인이 대출을 보통 받는데 바로 그 대출받은 근저당설정날짜를 기준으로 해야 합니다.정확하게는 담보물권설정일자라고 하는데 대부분 근저당이니 은행에서 언제 대출을 받았는지 살펴보고 그 날짜에 해당하는소액보증금 기준에 따라 돈을 받게 되는 겁니다.최근에는 다양한 국비지원 수업이 있고 그중에 경매도 국비지원으로 공부를 하실 수 있으니 시간이 되실 떄 살펴보시면 상당한도움이 될 거라고 생각합니다^^
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Q. 임차인은 연장을 원하는 1년짜리 월세계약 관련 질문드려요.
안녕하세요. 법률사무소 국민생각의 사무국장이자 원스톱경매공인중개사사무소의 대표 이정빈이라고 합니다.임차인이 문제를 삼으려면 소송을 해야 하지만 손해배상을 받는 것이 생각보다 어렵습니다.그리고 임대인의 사정으로 인해 변경된 것이니 혹여라도 문제를 삼았을 때 대응을 잘하시면 걱정하실 일은 없을 것으로 보입니다.이미 지난 일이기 때문에 고민하지 마시고 편안히 지내시길 바라고 혹시라도 임차인이 소장을 제출한다면 그때부터 잘 대응하시면원만하게 해결될 수 있습니다.미리부터 걱정마세요^^
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Q. 부동산 월세 계약을 했는데 .입금은 엄마가 해도 되나요?
안녕하세요. 원스톱경매공인중개사사무소의 대표이자 법률사무소 국민생각의 사무국장 이정빈입니다.네 질문하신 내용대로 계약종료 후 보증금을 질문자님께서 반환받으실 수 있으니 걱정하실 필요 없습니다.그것보다는 거주하실 부동산의 시세가 기존에 설정된 대출금 및 질문자님의 보증금의 합계보다 커야 하고 대략시세x 70% > 기존집주인대출 +보증금 .. 이어야 문제가 없고 만약 이를 초과할 경우 안전장치를 마련하시기 바랍니다. 보증금이 소액일 경우 추후 문제가 발생한다면월세를 지급하지 않으면서 보증금에서 전부 공제시키시면 되고요.아무쪼록 좋은 집으로 이사하시고 행복하시길 바랍니다^^