공인중개사 유영경입니다. 😄
부동산
Q. 부동산 월세는 계약기간이 끝날때 자동계약도 가능한가요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 의해 임대인이든 임차인이든 계약 만료 6~2개월 전까지 계약 연장에 대한 얘기가 없으면 현재와 같은 계약조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 작성해주신 내용으로만 보면 이미 묵시적 갱신이 된 것으로 볼 수 있습니다. 즉, 월세나 보증금 인상 없이 같은 조건으로 거주가능하십니다. 도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 주택은 투자가치가 전혀 없을까요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.아파트의 투자가치는 아파트 건물에서만 나오는 것이 아닙니다. 지가에 따른 아파트 가치가 더 크지요. 경매물건도 보다 보면 건물가액보다 토지가액이 월등히 큰 경우가 많습니다. 하오나, 단독주택의 경우 건축물자체가 시간이 갈수록 가격은 감가상각당하게 되고, 토지의 경우에도 대부분의 지방은 지가상승률 자체가 크게 높지는 않습니다. (물론 평창동과 같은 곳은 예외이지만요.)또, 아파트는 오래되어도 재개발이나 재건축과 같이 조합을 구성하여 재투자를 노릴 수 있으나 단독주택은 이런 부분이 부재하다보니 비교대상이 되겠습니다.그렇다고 단독주택이 마냥 나쁜 것만은 아닙니다. 아파트의 경우 대지권비율이 세대별로 크지 않겠지만 단독주택은 토지까지 넓게 구매하는 것이 일반적이기에 넓고 쾌적하게, 그리고 인테리어까지 입맛에 맞게 할 수 있단 장점도 있겠습니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 부동산 사기 안당하는 방법있나요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.우선, 첫 매매 축하드립니다.요즘 전세사기 등 여러 이슈때문에 공인중개사의 신용도가 매우 떨어져서 걱정이 많이 되실 것 같습니다. 하지만 선량한 중개사가 훨씬 더 많으니 너무 걱정하실 필요도 없을 것 같습니다.주택의 유형이 적혀있지 않아 보다 나은 답변 드리기 힘들 것 같습니다. 하지만 일반적인 거래의 경우라면 사후 보상이 가능한지에 대한 걱정보다 매매계약 체결 전에 부동산의 권리관계나 주변 시세를 먼저 파악하시는 것이 중요하겠습니다. 큰 돈을 주고 거래하는 거니 당연한 얘기지만요.아파트는 실거래가조회나 KB시세를 통해 시세 파악이 가능할 거고 등기부등본의 권리관계분석을 공인중개사에세 요청해서 의견도 받아보세요. 빌라나 단독주택 등의 시세파악은 그 지역 부동산 중개사들이 잘 알터이니 여러 사무소를 돌아다녀보시는 게 좋겠습니다.중개인의 잘못으로 중개사고가 발생한다면 2억의 한도내에서 공인중개사협회에서 한도내 보상 진행합니다. 계약시 공제증서 사본을 중개사가 제공하니 꼭 확인하시구요.적법한 방법으로 매매계약을 중개하여 체결하였다면 중개사에게 책임을 물으실 순 없겠지만 중개사가 사기에 가담했다면 손해배상청구를 하실 수 있겠습니다. 이 부분은 변호사나 법무사 상담이 필요하시겠습니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 임대사업자 집 주인이 전세 보증보험에 이미 들어놨다는데 보증서를 확인해보니 임차기간과 보증 기간이 다릅니다.
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.임대사업자는 보증보험 의무가입이며, 위반시 과태료 납부를 해야합니다. 갱신이나 재가입 하였는지 임대인에게 확인해보시고 증명서 발급을 요청하시는 게 좋을 것 같습니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 월세계약시 구두로 합의한 사안을 어겼을 때 계약취소가 가능한가요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.구두계약도 계약이기에 효력은 있겠습니다. 녹음이나 녹취본 있을까요? 입증이 필요하겠습니다.증거가 있다면 주택임대차 계약해지도 가능하겠으나, 녹음, 녹취가 없고 월세계약서 특약사항에 동물 키우는 문제에 대한 내용 기재 않으셨다면 키우지 않기로 했다는 입증 방향이 어려우실 것 같습니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
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Q. 부동산 전세 사기를 안당하는 방법은 머가있을까요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.요즘 제 주변에도 이미 치룬 전세금때문에 고민들이 많네요.전세사기의 경우 임대인이 마음을 먹고 사기치는 경우도 있지만 올해처럼 집값이 떨어지면서 역전세대란을 맞아 발생하는 경우가 있습니다.먼저, 부동산체결 계약 전에 등기부등본 꼭 확인하시어 근저당 여부 확인하셔야겠습니다. 그리고 특약사항에 확정일자 부여받기 전까지 등기부등본을 확인한 것과 같이 유지시킨다는 특약 걸 수 있습니다.그리고 임대인될 자의 세금체납내역 확인을 하시는 것도 좋습니다. 요즘은 부동산에서 계약체결할 때 임대인-임차인 양쪽 모두 동의하면 국세체납내역 등을 확인할 수 있도록 해줍니다. 국세나 공과금 밀린 내용이 있으면 그만큼 현금흐름이 안정적이지 않다는 걸로 반증되니 반드시 거치세요.전세는 다음 임차인이 내는 전세금으로 돌려받는 경우가 대부분입니다. 현재 제도적 장치로는 세금체납내역만 확인할 수 있어 아쉬울 뿐이지만, 최대한 안전한 집 찾으시길 바라겠습니다.마지막으로 가급적 전세보증보험 가입이 어려운 집은 옵션에사 배제하시는 걸 권장드립니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
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Q. 전세보증금 어떻게 하면 효과적으로 돌려 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.요즘 전세금 반환 지연으로 많은 분들이 고민이 많으시더라고요.1) 전세권설정등기 진행하셨다고 하시니, 경매에 붙이실 수 있고요. 이 경우에는 전세금반환소송 없이 직접 바로 경매 신청하실 수 있습니다.다만, 오피스텔이라서 현재 시세보다 더 떨어질 가능성도 있고, 실제 경매에서는 질문자께서 낸 전세금보다 더 적은 금액으로 낙찰될 가능성이 있어 보입니다. 2) 소송전에 내용증명을 하시고 지급명령을 먼저 거는 방법도 있습니다. 지급명령은 소송절차는 아니고 서류상으로 진행되기 때문에 별도로 법원이 출석할 필요가 없겠습니다. 소송보다 빠르게 진행할 수 있는 장점이 있습니다. 이쯤에서 임대인(채무자)이 겁을 먹고 돈을 돌려주면 좋지만, 임대인이 이의신청하면서 시간을 끈다면 소송으로 가셔야 되겠습니다.3) 지급명령이나 전세금반환소송에 대한 디테일한 부분은 변호사나 법무사와 상담하시면 되겠습니다.4) 요즘 같은 때에 정말 안타깝지만 사실 보증금 반환은 임대인과 임차인의 원만한 합의가 가장 빠른 해결책이 되겠습니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.