공인중개사 유영경입니다. 😄
부동산
Q. 법정대리와 임의대리에 대해서 알려주세요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.임의대리인은 본인의 수권행위를 통해 대리권을 갖게된 사람이라 보시면 됩니다. 즉, 내가 어떠한 권리를 이 사람에게 주겠다는 의사가 있는 대리행위입니다. 법정대리인은 이와 반대로 본인의 의사가 없이 법에서 정한 사람이 대리행위를 할 수 있는 것이구요. 도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 매매시 등기부등본에서 무얼 확인해야 하나요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.등기부등본은 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. 표제부에는 해당부동산의 소재나 대지권 등과 같이 토지, 건물의 표시를 확인할 수 있는 정보가 담겨있고 갑구는 소유권에 대한 사항, 을구에는 소유권 이외의 정보가 담겨있습니다.매매시 표제부의 정보를 통해 거래하시는 물건의 면적과 같은 정보를 계약서에 잘 기재하시면 됩니다. 또 갑구에 있는 소유자와 매도인과 동일한지 실계약시 신분증으로 확인해보시면 되겠습니다. 을구에는 어떤 권리가 잡혀있는지를 보는 게 제일 중요하겠습니다. 근저당 채권액 유무로 인해 권리관계 승계가 있다면 거래대금 조율을 하기도 할 수 있습니다. 을구에 기재되지 않는 임대차계약도 있는지 별도로 확인해보시기 바랍니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 요즘 청약이 많은데, 청약에 당첨되면 실질적으로 바로 부담해야 하는 비용은 얼마 정도인가요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.지역마다, 청약공고마다 기준이 다르기 때문에 일반화하여 실질적인 금액을 말씀드리기는 힘들 것 같습니다.계약금은 보통 10~20% 수준으로 납입한 뒤 중도금 대출을 받아 중도금 납입하시고, 건물이 완공되고 잔금 대출 받으시어 중도금 대출금 갚게 됩니다. 잔금 대출액이 모자라다면 신용대출을 더 받거나 하는 식으로 청약주택 마련하시는 거로 이해하시면 되겠습니다. 예시로 들어 6억 분양가 기준으로 보수적으로 계산해 본다면 계약금에 해당하는 20%의 금액 1.2억 현금이 필요하실 겁니다. 현재 투기과열지구인 강남3구와 용산을 제외한 지역은 비규제지역으로 중도금대출이 분양가의 60%까지 나옵니다. 그러면 3.6억 받아서 중도금을 5~6회 정도 나누어서 납부를 하시게 됩니다. 이후 남은 20%의 잔금을 잔금대출 실행하시어 넣게 되는데, 잔금대출 실행할 때 중도금 대출 받은 금액도 갚으셔야 하기 때문에 잔금 1.2억 + 3.6억을 한 번에 납입하셔야 합니다. 이때 LTV나 DSR 등을 따져 잔금대출 받을 수 있을 겁니다. DSR 40% 적용하고 대출금리 5%, 상환 40년 기준으로 여타 대출금이 없고 질문자님의 연봉을 6천만 원이라 가정할 때 약 4.2억 원 잔금대출이 가능할 거 같습니다. 그럼 1.2억 + 3.6억을 납입하셔야 하는데 최대 4.2억 받을 수 있다면 6천만 원의 현금까지 돈이 더 필요하겠습니다. 여기에 수수료나 취득세 등 부대비용까지 감안하셔야겠구요.위 내용은 가정이며 청약공고나 질문자의 상황, 기타 여러요인에 따라 다르게 적용되기에 은행권 등의 상담 진행 필요하시겠습니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 집 계약시 등기부등본 상의 집주인과 계약을 해야되는거죠!?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.동생분을 대리인으로 하여 계약할 수는 있습니다만, 아래 서류 챙기시어 확인하신 후에 계약할 수 있도록 하시는 게 좋겠습니다.- 위임내용과 범위가 담기고 위임인의 인감이 찍힌 위임장 (위임대상물, 위임할 사항, 위임인 및 수임인 인적사항)- 위임인의 인감증명서, 신분증 사본, 통장 사본- 대리인의 서명 혹은 막도장, 신분증 사본- 가족이라고 하였으니, 가족관계증명서류나 등본 도움이 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.
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Q. 묵시적 갱신 후 월세 증액시 새 계약서 작성 무조건인가요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.이미 묵시적 갱신이 된 상태에서 임대인과 임차인 사이의 합의로 월세만 증액하는 것으로 보입니다.문자나 카톡 등으로 월세만 인상한다는 내용으로도 충분히 증빙은 됩니다. 다만 임대인의 말처럼 새로 계약서 작성을 요청한다면 현 계약이 기존계약의 묵시적 갱신에 따른 계약임을 확인하는 내용의 문구를 기재하시는 걸 권해드립니다. 단순히 월세를 증액한다는 계약으로는 종전 임대차 계약의 묵시적 갱신의 효력을 중지시킬 수 없을 것 같습니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
부동산
Q. 원룸 월세 승계시 계약기간은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.계약기간 전에 임대차 계약을 임대인, 임차인 합의하시어 새 임차인 연결하여 종료하였다면 새로운 임차인은 그 이전 계약과는 전혀 다른 계약입니다. 기존계약은 해지가 되는 것이고 임대인과 새 임차인 사이의 새로운 계약이니 이전 계약의 승계와는 상관이 없습니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
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Q. 계약이 끝나기 전에 보증금을 돌려받을 수 있나요.
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.2년 전세계약하신 것으로 이해하고 답변드리자면 1년이 되는 날 바로 전세금 반환받기는 어려울 수도 있겠습니다. (임대인이 알겠다하고 바로 전세금을 돌려주는 희박한 확률을 제외하고요^^;)계약기간이 지나기 전에 임대인이 보증금을 반환해줄 의무가 없기 때문입니다.필요하시다면 일단 임대인과 잘 말씀해보시어 계약해지에 대해 양해를 구하시는 게 우선이겠습니다. 잘 양해를 구하시어 다음 임차인을 구하는 조건(전세금 등)을 임대인에게 확인받으신 뒤에 부동산에 매물을 내놓으시는 게 좋겠습니다. 이후에 새로운 임차인이 바로 연결되면 좋겠지만 새로운 임차인을 구할 때까지 보증금 반환을 바로 받긴 어려우실 것 같습니다. 임대인 입장에서는 질문자님과 계약중이고 그 기간 중에 있으니 새로운 세입자를 구하는데 급할 게 없으니까요. 도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
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Q. 전세재계약과 관련해서 질문드립니다
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.시세 하락으로 고민이 많으시겠군요.우선 질문자님께서 말씀하신대로 임대인에게 전세가 조정하여 재계약 권유하는 건 잘못되지 않았습니다. 시세가 1.2억 떨어진 상황이라면 시세에 맞게 먼저 조정해달라는 연락하시는 것도 좋을 것 같습니다. 합의가 되어 낮춘 전세금으로 재계약을 하시게 된다면 당연히 계약서도 새로 쓰시는 게 좋습니다.그리고 임대인과 연락이 안되어서 보증보험 반환신청을 대비해야한다면 계약만료 2개월 전까지 계약종료 의사표시하시어 임대인에게 내용도달되게 하셔야겠습니다. 통화 녹취본이나 카톡으로 보내신다면 임대인의 답변이 있어야 하고, 내용증명하신대도 도달 확인이 되어야하니 유의해주세요.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
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Q. 월세 보증금 3000에 월세 80은 복비얼마인가요?
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.중개수수료율은 지역별로 아주 조금씩 다릅니다. 서울 기준으로 5000/80 잡게 되면 최대요율 0.3%이며, 최대요율 기준으로 임대인, 임차인 각각 33만 원(vat. 별도)씩 중개사에게 보수로 지급하시면 됩니다.네이버에서도 검색가능하니 지역 설정하시어 예상해보시길 권해드립니다.계약체결 전 임대인의 국세, 지방세 등의 체납여부 확인을 요청하세요. 요즘은 중개사사무소에서 당사자들끼리 협의하에 다 확인할 수 있습니다.현재 등기부등본상에 근저당이나 다른 권리가 없이 깨끗한 상태라면 '임대인은 임차인이 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날까지 현재의 등기부등본 상태를 유지하여야 한다. 이를 위반할 시 임차인은 바로 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 계약금의 2배를 위약금으로 임차인에게 지급한다'는 내용 기재하시길 권합니다.도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다.
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Q. 전세 집주인변경시 장기수선비용을 누구에게 받아야하나요
안녕하세요. 유영경 공인중개사입니다.결론적으로 계약기간 끝나는 시점에 이번에 새로 변경된 임대인에게 청구하시어 거주기간동안 납입하신 장기수선충당금을 받으시면 되겠습니다. 새로운 임대인이 모든 권리와 의무를 승계받기 때문입니다. 도움이 되시길 바라겠습니다.감사합니다