안녕하세요, 공인중개사 입니다.
부동산
Q. 부동산 세금 내는 달인데.. 너무이것저것 많네요. 도대체 관련세금이 뭐가 더있나요?
"One who wants to wear the crown, bears the crown" (왕관을 쓰려는자 그 무게를 버텨라)권리를 가지므로 의무도 자연스레 발생합니다. 저도 연중으로 나가는 세금이 많아 머리로는 이해해도 가슴으로는 이해 못하고 있습니다. 부동산과 관련하여 연중 발생되는 세금을 정리해보면 아래와 같습니다.[연간 정기적 발생 세금]1월 - 등록면허세 (임대주택사업자 限)5월 - 임대소득세 (전년 귀속분)7월 - 재산세 1/29월 - 재산세 1/212월 - 종합 부동산세이외에도 비정기적이지만 매입시 취득세, 매도시 양도소득세가 발생합니다.부동산은 세금관리가 이익과 직결되니 철저한 세금 시뮬레이션을 통해 이익관리를 하시길 추천드립니다.도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전세사기 아예 방지하는 방법이 있나요?
자동차 사고를 방지하는 방법을 자동차가 다니지 않는 곳에서 생활하는 것이라고 합니다. 비약이 조금 심하지만 전세사기 또한 마찬가지입니다. 방지하는 100% 방법은 존재하지 않습니다. 조심하고 검증하고 의심하는 수 밖에 없습니다.1. 계약시 소유자 거래2. 주택의 담보권 설정 여부 (대출 유무) 확인3. 주택 시세 대비 전세금의 비율특히 3번의 경우와 같이 주택 시세 대비 전세금이 같거나 높은 경우 절대 거래 지양합니다.위 3가지 유의사항을 숙지하시고 거래에 임하시면 보다 안전한 부동산 거래를 하실 수가 있을것으로 사료됩니다.도움 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세를 살려고 합니다. 좋은방 구하는 팁 알고 싶습니다.
부동산은 발품을 팔면 팔수록 본인이 원하는 조건 (가격, 주택 컨디션)에 거래가 가능해 집니다. 다만 시간적인 제약이 있다면 효율적으로 접근하시길 추천드립니다.구축의 경우 가장 취약한 점은 외풍과 오래된 수도배관입니다. 임장하실때 외풍의 가능성을 꼼꼼히 확인해 보시고 (단창, 벽 크랙여부, 창틀 틈새 등) 수도를 틀고 물을 조금 받아두어서 녹물의 여부를 확인해 보는것도 좋은 방법입니다. 저렴하면서 좋은 상품은 없습니다. 있다고 하면 사기일 가능성이 높습니다. 감수할 부분은 감수하고 본인이 중요시 하고자 하는 포인트에 집중하신다면 원하시는 거주지를 찾으실 수 있으실 겁니다.도움 되시길 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 22년11월20일 월세 2년 계약 만료일자 입니다. 임차인에게 전세로 전환하고 싶어요
11/20일이 만기이므로 지금 연장 계약 의사를 문의 하는것이 좋을 것 같습니다. 늦어도 9월 19일까지는 문의하셔야하며 그 기간이 넘어가면 자동갱신 처리됩니다. (6~2개월 남은시점 재계약 여부 문의 必)임차인이 계약연장을 원하고 '계약갱신청구권' 사용의사를 밝힌다면 임차료는 5% 인상은 불가합니다. 요즘 금리가 많이 올라 임차인도 전세금의 마련이 부담스러워 쉽지 않은 암대차 구조입니다. 시세보다 전세금을 적게 받는 방향으로 원만하게 협의하시어 재계약을 하시길 추천드립니다.도움 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 임대소득세는 계산방식이 따로 있나요?
1. 과세대상 : 세금 부과 대상인지부터 확인- 1주택 : 국내 소재 기준시가 9억원 초과 주택으로 월세 수입이 있는 경우 (조건부 월세 과세)- 2주택 : 월세 수입이 있는 경우 (월세 과세)- 3주택 월세 수입이 있는 경우 또는 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 (전세, 월세 모두 과세)2. 과세율- 주택임대 수입금액이 2천만원 미만 : 분리과세 (14%) 또는 종합과세 (6~45%) 중 선택- 주택임대 수입금액이 2천만원 이상 : 종합과세 처리 (6~45%)※ 분리과세의 경우 등록임대주택과 미등록임대주택으로 나뉘며 필요경비, 기본공제, 세액감면금액등이 달라 산출세액의 차이 발생할 수 있음즉, 같은 100만원 또는 120만원의 수입금액이라도 본인의 과세대상 현황 주택과 종합소득과 감면여부에 따라 임대소득세가 달라지는 점 참고하시기 바랍니다. 더 쉽게 말해 금액으로 세금의 많고 적음을 논하기는 어렵습니다.좀 어렵죠? 저도 세법은 참 어렵습니다. 하지만 관심을 가지고 꾸준히 공부해나가면 어느 순간 깨달음의 경지에 도달할것입니다.도움 되셨기를 바랍니다.추가 문의사항은 댓글 주세요. 감사합니다.
부동산
Q. 2주택자가 되는경우 무조건 세금쎄지나요?
두번째 주택 거래시 1주택 보유자 대비 추가 부담을 해야하는 부분은 취득세와 양도소득세가 있습니다.취득세는 8%를 부담해야하며 양도차액 발생시 양도세 또한 부담해야 하는점 참고 하시기 바랍니다. (보유세 또한 증가하지만 1주택자 대비 비교이므로 논점에서 제외합니다.)도움이 되셨기를 바랍니다.추가 문의사항은 댓글 주세요. 감사합니다.※ 참고 : 취득세율- 1채 매입시 : 1~3%- 2채 매입시 : 8%- 3채이상 매입시 : 12%
부동산
Q. 부동산에서 똘똘한 한채를 가지라는 말이 뭔가요?
이전 문정권에서는 한채이상의 주택을 가지고 있는 다주택자에 대해 세금 규제가 심했습니다. 1. 주택 매입시 발생하는 취득세의 중과 : 2주택시 8%, 3주택이상시 12%2. 종부세 중과 : 1주택자 대비 약 2배의 높은 세율3. 양도세 중과 : 2주택시 +20%, 3주택 이상시 +30%4. (다주택자가 많은) 임대주택사업자에 대한 세제 감면 축소이로인해 '똘똘한 한채' 전략은 1억짜리 주택 10채 보유보다 1억짜리 주택 1채의 세금 부담이 적었기에 나온 얘기입니다. 하지만 정권 교체로 인해 2,3번이 폐지 되었으며 1,4번 또한 개편의 움직임이 보이므로 더 이상 '똘똘한 한채' 전략은 의미가 퇴색할 수 있다고 조심스레 개인적인 전망을 해봅니다.도움이되시길 바랍니다.추가 문의는 댓글로 알려주세요. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 급매는 시세보다 얼마나 낮춰서 내놓는걸 말하는걸까요?
지역과 물건의 가격대에 따라 다르지만 통상 5~10% 정도를 낮춰서 물건을 내놓을 경우를 말합니다.다만 물건의 금액이 큰 경우 할인율이 낮으며, 작은 경우 할인율을 높이는 경향이 있음을 참고 하시기 바랍니다.감사합니다.
부동산
Q. 오피스텔 매수 시 유의사항에 대해서 문의드립니다
기 주택을 1채 보유중이지만 오피스텔이므로 취득세의 중과는 없을것으로 사료됩니다. 보유세(재산세+종부세)는 주택으로 활용시 증가의 가능성이 높습니다. 다행히도 양도소득세는 중과가 유예되어 부담이 적어졌으니 참고하시기 바랍니다.신규 분양 오피스텔의 대출은 통상 집단 대출을 통해 중도금과 잔금 대출이 가능합니다.현재 금리 인상률이 상당합니다. 철저한 자금 계획을 세우시고 접근 하시길 추천드립니다.감사합니다.
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Q. 깡통전세란 무엇인가요꼭좀 알려주세요
통상 매매가보다 전세 보증금이 더 높을 경우 "깡통주택"라고 합니다.이는 부실의 위험이 높아 경매로 이어질 가능성이 높고 이때 세입자의 보증금을 온전히 보전 받기 어려운 위험이 생깁니다. 또한 퇴거시 다음 세입자를 구하기 어려워 보증금 반환이 원활치 못해 주거이전의 제약이 발생 가능성이 높습니다.가장 좋은 방법은 그러한 깡통주택을 피하는것이 가장 좋습니다. 거래전 해당 주택의 매매 시세를 확인하시고 거래하려는 전세계약의 보증금이 주택 시세의 80%이하인 경우만 거래 하시기 바랍니다. 또한 주택의 등기부등본을 사전 확인하시어 대출여부도 함께 검증하는것이 안전한 거래에 도움이 됩니다.*요약 : 주택 매매 시세 > (주택담보대출금+전세 보증금) x 80% 경우에만 전세 거래 체결 추천도움되시길 바랍니다.추가 문의사항은 댓글 주세요. 감사합니다.