안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 서울시는 왜 재개발 재건축 진행이 어려울까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발이나 재건축은 다양한 주택과 상가의 소유자들이 동의를 거쳐 조합을 설립하고 기존 건물을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 공사이다보니, 주민들간 의견일치가 잘 되지 않거나, 조합과 시공사간 갈등, 공사비 과다로 인한 비용분담 문제, 지역상인들이 상권을 잃게 됨에 따른 반대 등의 일들이 발생할 수 있는데, 이러한 문제 해결을 위해서는 이주지원과 함께 보상금이 공정하게 분배되어야 하고 투명하고 명확한 절차와 관리가 필요합니다. 즉, 조합원 개개인의 생각 및 입장이 다르고 비용분담 및 보상 등 해결할 사안들이 많고 절차도 복잡하다보니 진행이 빨리 되지 않는 것입니다.
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Q. 월세 묵시적 계약 연장 3개월 후 보증금반환 및 월세납부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신이후 임차인이 계약해지를 통보하면 3개월후에 보증금을 받을 수 있습니다. 보증금을 받을 때까지는 주소를 남겨두어 대항력을 유지해야하는데, 이렇게 유지하는 동안에는 월세를 납부하셔야 합니다. 3개월이 지나도록 보증금을 받지 못하신다면 임차권등기명령을 신청하여 임대인을 압박할 필요가 있습니다. 임차권이 등기되고 나면 주소를 이전하셔도 대항력이 유지됩니다.
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Q. 신혼부부, 생애최초 특별공급 청약에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신혼특공이나 생애최초 특공 청약시 입주자 모집공고일 기준으로 전입신고되어 있는 주소가 기준이 되므로 전입신고된 지역과 다른 지역에 신청을 하시면 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.
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Q. 아파트 디딤돌대출 공동명의 궁금증이 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우, 종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되어 과세 표준이 작아지므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).부부가 맞벌이를 하고 있다면 공동명의로 대출시 대출한도가 올라갈 수 있습니다. 하지만 서류가 복잡해지고 상호간에 의견이 충돌하면 어려움이 발생할 수 있으므로 사전에 충분한 조율 및 분쟁시 대책이 필요할 수 있습니다.
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Q. 월세 보증금 선지급을 어떻게 해야 거절 할수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약이 유지되고 있는 상태에서 임차인이 먼저 퇴거를 결정했더라도 임대인은 계약종료시까지 보증금을 돌려주지 않을 수 있습니다. 임대인이 집을 내놓았더라도 임차인은 계약종료시까지는 거주가 가능하고 (임대인이 변경 되더라도) 새로운 임대인이 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하지 않으면 갱신하여 계속 거주도 가능합니다. 따라서 계약이 유효한 사항에서는 임대인은 보증금을 먼저 돌려줄 이유는 없으며 임차인은 복비도 부담(동일한 임대차 기준만큼 부담)해야할 수 있으나 매도로 전환된 만큼 임대인이 복비를 부담할 것이라는 등을 제시하며 설득을 해보시는 것이 좋을 듯 합니다.
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Q. 지역 화폐 사용이, 소상공인에게 실질적인 도움이 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역화폐로 결재시에는 인센티브 및 소득공제 등의 혜택이 주어지고, 소상공인에게는 매출 증대 및 카드수수료 절감, 홍보효과 등의 지원효과가 있습니다.
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Q. 재건축 종전자산 감정평가는 어떻게 하는건가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.감정평가를 위한 현장조사시 아파트같은 표준화 되어 있는 구조라면 간단하게 검사가 끝날 수 있지만 상가주택 같은 경우에는 내부 및 주변 상황까지 확인하게 되는데 침대 뒤나 가구 뒤같이 세부적인 사항을 보는 것이 아니라 전체적인 구조와 구성요소 위주로 확인을 하게 되므로 벽지를 교체할 필요는 없으며, 오히려 불리한 부분은 공개하지 않는 것이 좋을 수 있습니다. 주말에도 감정평가가 행해질 수 있지만 사전에 방문일정이 통지되면 상황에 따라서 조정할 수도 있을 것입니다. 집주인은 감정평가사의 현장 방문에 협조할 의무가 있으므로 현장 방문시 동행할 수도 있을 것입니다.
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Q. 일시적 1가구 2주택을 위한 비과세 혜택 조건
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권도 주택수에 포함되기는 하지만, 일시적 1세대 2주택 적용을 받기 위해서는 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난후 분양권을 취득하고, 분양권을 취득한 날로부터 3년 경과후에 종전주택을 양도하거나, 분양받은 아파트가 완성된 후 3년이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속거주해야하고, 분양받은 아파트가 완성되기 전 또는 완성 된 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
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Q. 어제 이사 후 확인 된 내부 하자 및 문제점
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약전에 주택을 점검했고 계약상에 주택에 작은 하자가 있는 경우에도 수리를 해준다는 특약이 있지 않다면 생활로 인한 오손이나 훼손 등에 대해 하자 보상을 요구하기가 쉽지 않을 수도 있습니다. 먼저 부동산을 통해 보안을 요청해 보시고 잘 안된다면 직접 매도인에게 연락하여 협의해 보시기 바랍니다.
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Q. 전철개통과 토지가격상승여부...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전철역 개통이 확정된다면 인근의 토지가격이 상승할 수 있으며 이후 완공이 되고나면 한번 더 가격이 상승할 수 있습니다. 상승정도는 주변의 인프라와 상권, 유동인구수 그리고 발전가능성 등에 따라서 달라질 수 있을 것입니다.