원룸 전세 입주 전 잔금 지급
계약은 12월 27일에 하였고, 입주일은 1월 21일로 정하였습니다. 확정일자는 12월 30일에 받았습니다.(전입신고와 입주가 이루어진 후에 대항력과 우선변제권이 생기는 것은 알고 있습니다)
이전 세입자는 1월 19일에 나가게 되었고, 계약서 상으로 21일에 입주하기로 하였습니다.
집주인이 19일 세입자에게 보증금 반환을 위해 19일에 잔금을 줄 수 있냐고 그러는데,
19일에 잔금을 주고 전입신고를 하게 되면 문제가 없을까요?(계약서 상의 입주일자와 다르므로)
0. 특약으로 임차인이 전입신고 하는 날까지 제한물권을 설정하면 안되고, 위반 시 계약 무효로 한다는 특약을 넣었습니다. 원고의 잔금 지급 이전에 근저당권 등의 설정을 막기 위한 것인데 잘 한 것이 맞는지요.
1. 위의 특약에도 불구하고, 계약서 상의 입주가 21일이므로, 전입신고와 확정일자를 받아두었다 하더라도 대항력이 발생하지 않아 문제의 소지가 있는지 궁금합니다. 제가 설정한 특약의 약점이 19일에 잔금 지급을 하고 19일에 전입신고를 하게 되면, 20일에 임대인이 근저당권 등을 설정하면 특약을 어기지 않게 되는 것이 아닌가 해서요.
2. 만일 19일에 잔금을 지급할 경우 당일 전입신고를 하고, 집주인에게 도어락 비밀번호를 받아 '이사짐을 놓는 것으로 점유가 판례상 인정되는지' 궁금합니다.
2-1. 계약서 상의 입주일자보다 먼저 확정일자와 전입신고를 하고, 먼저(19일에) 입주를 하게 되면 대항력과 우선변제권이 19일에 생기게 되는지 21일에 생기게 되는지 궁금합니다.(확정일자와 전입신고 입주 중 가장 늦게 완료되는 것을 기준으로 생기는 것은 알고 있습니다.)
안녕하세요. 이성재변호사입니다.
편의상 위와 같이 특약사항을 잘 기재하여 넣어 두신 점 등을 통하여 최종적으로 등기부 등본을 19일 잔금 지급 시점에 확인하시어 (인터넷 등기소를 통해 누구나 열람 가능) 근저당등이 설정 되어 있지 않다면 크게 문제될 부분은 적어보입니다. 확정일자 등 대항력도 크게 문제가 될 사항은 아니라고 보여집니다.