상가임대차계약 봐주실수있을까요?
안녕하세요 저희는 4층 건물에 지하 1층만 사용하고 있습니다.
1층부터는 다른 숙박업체가 임대하여 사용하고 있는데요.
저희는 작년 8월에 기존에 있던 주인에게 권리금을 주고 상가 임대차계약을 이어 받았습니다.
25년 6월이 재계약 시즌인데 오늘 건물주가 분할 임대돼있던 상가를 통으로 임대할 거니 일주일 이내로 통으로 인수하거나 계약 기간까지만 있거나 결정해서 알려줘라라고 통보를 했습니다.
이럴 때 저희가 통으로 인수하지 않으면 권리금이나 다른 사항을 다 포기하고 그냥 나가야 하나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
기존 지하1층만 임차한 상황에서 건물 전체를 통으로 임차하라고 요구하는 행위는 임차인의 권리금 회수기회를 방해하는 행위로 판단될 여지가 있습니다. 이 경우 권리금 회수를 위해 신규임차인을 구해보시되 해당 신규임차인에게도 건물 전체를 통으로 임차할 것을 요구한다면 이는 '정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'에 해당할 수 있으므로 이를 근거로 임대인과 협의해보시는 것도 괜찮을 것 같습니다(다만 아래 권리금 규정은 신설된지 오래되지 않아서 아직 법원 판례들이 많이 나오지 않은 상황이므로 위 사안이 임대인의 권리금 방해행위에 해당하는지 여부는 향후 법원에서 구체적 사정을 고려해서 판단하게 될 것입니다).
관련법령
상가건물임대차보호법
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
[본조신설 2015. 5. 13.]