버섯재배사 건물이 있는 토지의 지목변경이 가능한지 궁금합니다.
현재 지목이 '답(전창고)'으로 되어 있는 땅에 버섯재배사 건물(일발철골구조, 76평정도)이 있습니다.
(농업진흥구역이고 그린벨트지역 아님)
건물의 용도변경 후 대지로 변경 가능하다는 얘기도 있던데 정말 지목 변경 가능한가요?
용도변경에는 상위군으로 갈경우 용도변경 허가를 받아야하고,
하위로 갈때는 용도변경 신고, 같은 동일군에서 변경할때는 기재사항 변경을 하면 된다는데
상위, 하위, 같은 동일군에 어떤 종류가 있는지도 궁금합니다.
현재 지목이 '답(전창고)'인 토지에 버섯재배사 건물이 있다면 지목 변경이 가능할 수 있습니다.
다만, 몇 가지 조건과 절차를 확인해야 합니다.
1. 건축물의 용도
버섯재배사는 농업용 시설로 간주될 수 있지만, 건축물대장에 등록된 용도가 '버섯재배사'인지, 아니면 다른 용도(예: 창고, 공장 등)로 등록되었는지에 따라 지목 변경 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
만약 건축물대장에 '버섯재배사'로 등록되어 있다면, 농지법 시행령에 따라 농지로 분류되어 지목 변경이 어려울 수 있습니다.
하지만, 건축물의 용도를 '창고' 등으로 변경한다면 지목 변경이 가능할 수 있습니다.
2. 농지법 및 국토계획법 관련 규정
농업진흥구역 내 농지는 농업 생산성을 유지하기 위해 전용이 제한됩니다.
따라서 농지 전용 허가를 받아야 지목 변경이 가능합니다.
농지 전용 허가는 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 시행령에 따라 해당 토지가 농업 생산성이 낮거나, 다른 용도로 사용될 필요성이 높다고 인정되는 경우에만 받을 수 있습니다.
또한, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 해당 지역의 토지 이용 계획과 부합해야 합니다.
3. 용도 변경
건축물의 용도 변경은 건축법에 따라 진행됩니다.
용도 변경 시 상위 군, 하위 군, 동일 군으로 구분되는데, 일반적으로 상위 군으로 변경할 때는 허가를 받아야 하고, 하위 군으로 변경할 때는 신고, 동일 군 내에서는 기재 사항 변경으로 처리됩니다.
건축법 시행령 별표 1에 따르면, 버섯재배사는 '농수산업 관련 시설'에 속하며, 창고는 '자동차 관련 시설' 또는 '위험물 저장 및 처리 시설' 등에 속할 수 있습니다.
따라서 버섯재배사에서 창고로 용도를 변경하는 경우, 상위 군, 하위 군, 동일 군 중 어디에 해당하는지 확인해야 합니다.
이는 해당 건축물의 구체적인 용도와 지자체 조례에 따라 달라질 수 있으므로, 해당 지자체 건축 부서에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
4. 지목 변경 절차
지목 변경을 위해서는 해당 지자체에 지목 변경 신청을 해야 합니다.
신청 시에는 토지 소유권을 증명하는 서류, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등 관련 서류를 제출해야 합니다.
지자체 담당 부서에서는 현장 확인 등을 거쳐 지목 변경 여부를 결정합니다.