경매말고 공매에 대해서 궁금한게 있습니다.

Question

공매를 진행하여 입찰 참여해 낙찰받아

현재 제가 거주하고 있는 집을 구매할 예정입니다.

집주인이 도망가 수십년째 출처를 알수가 없고

미납세금으로 공매통지서와 배분요구서를 받았습니다.

배분요구서를 제출해야 할지, 안해야 할지 잘 모르겠습니다.

그리고 현재 등기부상 전세권설정은 1순위로 되어 있으며

즉, 최선순위 임차인이면 배분요구를 하지 않는점과 하는점 차이를 모르겠습니다.

배분요구를 하지 않으면 낙찰가가 몇 차례 유찰될 수도 있다고 전달 들었었던 적이 있는데 사실인가요?

배분요구 하더라도 전세보증금은 보장받고, 나머지 낙찰가를 납부하면 집을 소유하는것이고

배분요구 하지 않으면 전세보증금은 못받지만, 보증금을 제하고 제가 소유를 할수 있는것 아닌가요?

낙찰받는다는 가정하에요.

쉽게 설명 부탁드려요~

Answer 1

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.

네이버지식인에도 비슷한 질문이 있었는데 같은 분이신지는 모르겠지만 좀 더 자세한 답변을 드리도록 하겠습니다.

먼저 경매와 공매의 차이점에 대해서 아셔야 하는데,

임차인의 경우 경매에서는 상계를 할 수가 있어서 낙찰 받는 데에 그나마 부담이 덜 하지만

공매의 경우엔 상계를 할 수가 없어서 낙찰 받는 게 어렵습니다.

가격이 한 없이 내려간다면 모를까 본인의 보증금에서 세금을 먼저 배당하고 남는 돈이 임차인에게 배당이 되는데

집을 갖을 순 있겠지만 비싸게 사게 되는 셈이죠.

따라서 공매에서는 배분요구서를 제출하나 배분요구서를 제출하지 않나 어차피 낙찰자는 선순위 임차인의 보증금을

인수해야 하니 다를 바가 없습니다. 임차인이 배분요구서를 제출하면 그만큼 높여서 쓸 테고 배분요구서를 제출하지 않으면

그만큼 낮춰서 입찰을 할 텐데 중요한 건 임차인도 부동산을 낙찰받으려면 똑같다는 거죠.

아직 전세보증금반환청구소송이나 지급명령을 하지 않으셨다면 지금이라도 진행하셔서 판결문을 확보하시고

부동산강제경매신청을 접수하신 다음 부동산강제경매에서 낙찰을 받으시고 임차보증금을 상계하시는 것이

결론적으로는 질문자님께서 집을 취득하시는 방법 중에 가장 현실적인 방법일 것입니다.

질문처럼 집주인이 잠수를 타서 서류를 송달받을 수 없다면 지급명령은 오히려 시간이 더 걸리니

전세보증금반환청구소송을 하시면 되고 이런 경우엔 전혀 어렵지 않으니 전세보증금반환청구소송을 직접 진행하시면 됩니다.

상대방이 받지 않을 경우 공시송달로 판결문을 받으실 수 있고 그 판결문으로 강제경매를 신청하시고 직접 낙찰을 받으세요

공매와 경매는 동시에 진행이 될 수 있으면 먼저 낙찰이 될 경우 나머지 절차가 종료됩니다.

공매의 경우 임차인은 낙찰받기가 어렵고 선순위 임차인이 있을 경우 다른 입찰자도 낙찰을 받는 것이 어렵기에

상당한 기간 동안 공매가 끝나지 않을 것입니다.

당연히 선순위 임차인이기 때문에 그집에 계속 살 수 있고 누군가 낙찰을 받는다면 좋을 것인데 그렇지 않고

계속 거주할 가능성이 높기에 질문처럼 그집을 그냥 사고 싶을 경우엔 말씀드린 것처럼 부동산강제경매신청을 하세요.

소송과 관련하여서는 제가 올려드리는 링크를 참고하셔서 진행하시면 되고 진행하시다 어려운 점이 있으시면

질문을 주세요.

아무쪼록 잘 해결되길 바랍니다.