1년 단위 계약은 묵시적 갱신에 해당하는지 아닌지
1년 계약은 묵시적 갱신이 적용되는 것이 아니라 최소 임대차 기간 보장에 해당 하는 것이라는 말이 많은데
또 찾다 보면 1년 단위 계약이라도 묵시적 갱신이 아니라는 규정은 없다고 하는 말도 있어서
무엇이 맞는지 궁금합니다.
묵시적 갱신이 아니라고 하는 사람들은 "대법원 96다5551" 판결문을 가지고 얘기를 하는데,
해당 내용은 2년 미만 계약 만료 후 묵시적 갱신으로 추가로 2년을 보장을 주장하는 것은 아니라고 하는 것 같은데..
1. 제가 알고 싶은 것은 1년 계약 후, 2개월 전에 상호간의 계약연장 의사를 표시하지 않은 경우 묵시적 갱신으로 보는 것이 맞는 것 같은데, "대법원 96다5551" 판결문 내용이 1년 계약은 묵시적 갱신을 주장할 수 없다고 하는 내용인가요?
2. 해당 경우에 묵시적 갱신으로 보고 중도 계약 해지를 요구할 수 있고 3개월이 지나면 계약 만료로 봐야 하는 것이 아닌가요?
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.
1년 계약의 주택임대차계약에 대하여 묵시적갱신 규정이 적용될지
2년 미만의 임대차계약은 기간을 2년으로 본다는 규정이 적용될지에 대해서
말씀하신 대법원 판례는 2년 미만의 임대차계약은 기간을 2년으로 본다는 규정이
적용되며 묵시적갱신 규정이 적용되지는 않는다는 취지로 판시하긴 했습니다.
그런데 해당 판례의 사실관계는 1년 계약을 했고 2년이 경과한 경우에
임대인은 계약 종료를 주장하면서 인도를 청구하였고
임차인은 1년 계약이 종료될 시점에서 묵시적갱신이 이루어졌기에
아직 계약이 종료되지 않았다고 주장한 사안입니다.
이에 대해서 대법원은 묵시적 갱신이 이루어질 경우 계약기간은 2년으로 갱신이 되는데
임차인이 1년 계약에 대해서 묵시적 갱신을 주장하거나
1년 계약이지만 2년으로 본다는 규정을 주장하여 2년 단위로 갱신된다고
선택적으로 주장할수 있게 되면 임대인 입장에서는
홀수년수와 짝수년수 중 언제를 기준으로
갱신거절 통지 등을 해야 할지 불안한 지위에 놓이게 되며,
1년 계약에 더하여 갱신된 2년까지 주장하는 경우에는
2년 미만의 임대차라도 임차인은 유효함을 주장할 수 있다는 규정을
적용할 이유가 없다고 보아
1년 계약의 묵시적 갱신을 주장하는 임차인의 주장을 받아들이지 않은 것으로 보입니다.
그러면서 대법원은 2년 미만의 임대차계약에서 2년 미만의 기간을 임차인이 주장할 수 있는 것은
2년 미만의 기간으로 임대차계약이 종료되고 보증금반환을 구하는 경우로 한정하고 있습니다.
이에 따르면 1년 계약시 1년이 지나는 시점에서 묵시적 갱신이 적용되기는 어려워 보이지만,
판례에서 위와같이 판단한 취지는 임차인의 주거안정을 위해서
최소한의 임대차기간을 정해둔 것의 예외로
단기의 기간을 임차인이 주장할 수 있도록 한 것은 임차인의 편의를 위한 것인데
1년 계약의 유효를 주장하면서 갱신된 2년까지 주장하게 되면
위와같은 임차인 보호의 취지를 넘어서서 임대인을 불안정한 지위에 두게 되므로
인정하기 어렵다는 것으로 보입니다.
따라서 위와같은 취지를 고려할 때 1년 계약의 유효와 묵시적 갱신을 주장하면서
최초 임대차 시작부터 2년 이내에서 묵시적 갱신상태의 해지규정을 활용할 경우라면
이를 인정하는 것이 바람직해 하지 않을까 생각됩니다.