계약갱신청구권 사용하지 않고 연장할 경우??

Question

안녕하세요!

3/17 만기이고, 임대인에게 12,1월 경에 계약 연장 의사를 말했는데 임대인의 실거주 사유로 거절했다가 어제 다시 계약 연장 의사 있는지 물어보네요.

저는 계약을 연장하고자 합니다. 근데 아직 계약갱신청구권을 사용하지는 않았습니다.

계약서를 새로 작성하자고 임대인에게 말하려고 하는데요, 계약갱신청구권을 쓰지 않아도 제가 손해보지 않고 연장 계약이 되는건가요? 계약갱신청구권을 반드시 만기 2개월 전에 써야 효력이 있는건지요? 그렇다면 지금 써야하는거 같아서요..

계약갱신청구권을 쓰면 임대인이 보증금 5% 인상할 의무없어서 기존 계약대로 2년 된다는 분도 있고,

연장계약서 쓰면서 계약갱신청구권 쓰면 된다라고 하는 분도 있고,

계약갱신청구권 없이 연장계약하면 보증금 5% 인상의 제한을 받지 않아서 더 높은 금액으로 계약할 수도 있다는 말이 있습니다.

지금 시점에서 어떻게 해야할까요?

Answer 1

안녕하세요. 최성표 변호사입니다.

귀하의 임대차 계약 연장과 관련하여 계약갱신청구권 행사 여부에 대해 설명드리겠습니다.

우선 주택임대차보호법상 ​계약갱신청구권​은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 귀하의 경우 3월 17일이 만기이므로, 이미 법정 기간이 지났습니다. 따라서 현 시점에서는 계약갱신청구권을 행사할 수 없으며, 임대인과의 합의를 통한 재계약만 가능한 상황입니다.

임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절했다가 다시 계약 연장 의사를 밝힌 것은, 새로운 계약 체결을 제안한 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우 계약갱신청구권을 통한 5% 이내 증액 제한은 적용되지 않으며, 임대인과 임차인이 자유롭게 보증금과 차임을 협의할 수 있습니다. 다만, 주택임대차보호법상 기존 보증금의 20% 이내에서만 증액이 가능하다는 제한은 여전히 적용됩니다.

현 상황에서 귀하가 취할 수 있는 가장 안전한 방법은 임대인과 충분히 협의하여 상호 수용 가능한 조건으로 새로운 임대차계약서를 작성하는 것입니다. 이때 계약서에는 임대차 기간, 보증금, 월세 등 모든 계약조건을 명확히 기재하고, 특약사항이 있다면 이 역시 상세히 기재하여 향후 분쟁의 소지를 없애는 것이 중요합니다.

만약 임대인이 과도한 보증금 인상을 요구할 경우, 주택임대차보호법상 20% 제한 규정을 근거로 협상할 수 있습니다. 또한 새로운 계약 체결 시에도 2년의 임대차 기간이 보장되므로, 이점을 고려하여 계약 조건을 협의하시기 바랍니다.