법인과의 신축 오피스텔 전세계약과 보증보험 보증범위

Question

법인 소유의 신축오피스텔을 계약했습니다. 보증보험 미가입시 파기 특약을 넣고 전입 익일까지 근저당 유지 특약을 넣었는데요. 계약일 당시 등기부나 건축물에 신탁이나 근저당 없고 국세, 지방세, 4대보험 완납 확인했습니다.

다만 법인 재무제표에 단기차입금이 높게 잡혀있다보니 아래와 같은 상황들이 좀 걸려서 질문드립니다.

1.위임계약

법인이다보니 대표가 직접온게 아니라 위임자가 사용인감을 들고 계약했습니다. 위임자는 법인과 연계된 부동산으로 공인중개증서를 확인했고 사용인감을 사용하여 사용인감계와 법인인감이 있는 위임장(해당 오피스텔의 매매, 임대 권한 위임)을 받았습니다. 위임자 본인도 현장에서 확인했습니다. 다만 대리인 서명시 계약서에 대리인 표시를 하는걸로 알고 있는데 대출이나 보증보험시 서류가 복잡해지니 사용인감만 찍고 위임장만 확인하는것으로 했는데요

이 경우에 만약 법인부도나 부동산 폐업이후 법인 대표자가 '난 모르는 계약이다'라고 하여도 계약 효력을 인정 받나요?

2.법인 부도 시

법인이 만약 전세계약 중 부도처리될 시 제가 가진건 위임받은 부동산번호와 법인 대표 내선뿐인데 계약 종료 후 불미스러운 상황발생시 연락 및 내용증명을 계약할 당시 사업자 주소와 내선번호로만 발송해도 인정되나요?

3.보증보험범위

업무용 오피스텔로 hf보증보험 가입예정이고 신축이다보니 실거래가가 없어 홈텍스 공시지가 기준으로 가입 진행중입니다. 어차피 보증보험 가입되면 저는 보증금을 보험사에서 먼저 돌려주는것으로 알고 있는데 법인이 부도가 날 시점에 퇴직금, 4대보험, 미지급급여와 상관없이 계약 당시의 미납이 없다면 보증금을 100프로 돌려받을수 있나요?

또 일단 보증보험에 가입이 되었다면 보험사도 계약조건을 확인한 것이 될텐데 1번으로 보증보험금을 미지급할 여지가 있을까요?

Answer 1

1. 위임계약 관련

위임장에 법인 인감이 찍혀 있고, 위임받은 사람의 인적 사항이 적혀 있다면 계약의 효력은 인정됩니다.

법인 대표자가 모르는 계약이라고 해도, 이미 위임장을 통해 대리인이 계약을 진행할 수 있는 권한을 부여받았기 때문입니다.

2. 법인 부도 시

법인이 부도 처리되더라도, 계약 종료 후 보증금 반환 등의 문제가 발생할 경우 계약서에 기재된 법인의 사업자 주소와 내선번호로 연락하고 내용증명을 발송하면 됩니다.

3. 보증보험 범위

보증보험에 가입하면 보증금을 보험사에서 먼저 돌려줍니다. 법인이 부도 나더라도, 계약 당시 미납된 세금이 없다면 보증금을 100% 돌려받을 수 있습니다.

보증보험에 가입되었다면, 보험사는 계약 조건을 확인한 것이기 때문에 보증보험금을 미지급할 여지는 거의 없습니다.

질문자님께서 계약하신 오피스텔이 업무용 오피스텔이라면 전세권 설정이 필수입니다.

주택 임대차 보호법의 적용을 받지 못하기 때문입니다. 보증보험 가입이 가능하다면 전세권 설정을 안 하는 경우도 있습니다.