부동산 계약서 효력 관련 질문드립니다.
토지 매도를 위해 부동산 계약서를 작성했는데 절차상의 여러 문제들이 있어 무효로 한후 다시 작성하려합니다.
첫째. 계약서의 내용에 10%의 계약금이 입금되는 순간부터 효력이 발생한다는 특약사항이 있는데, 계약서에 기재한 계좌를 정지시키는 경우 입금처리가 되지 않아 효력발생을 피할수 있을까요?
둘째. 이미 작성된 계약서를 상호합의하에 무효로 처리하는 경우는 어떤 절차를 거쳐야 할까요?
해당 특약사항을 근거로 하여 무효주장을 하며 효력을 다툴 여지가 있겠습니다.
타툼의 여지를 없애기 위해서는 상호 무효로 하기로 한다는 내용의 합의서를 작성하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 남천우 변호사입니다.
첫째로, 계약금 입금이 효력발생 조건이라면 계좌를 정지시켜 입금을 막는 것으로 계약의 효력발생을 일시적으로 지연시킬 수는 있습니다. 하지만 이는 임시방편에 불과하며 법적으로 안전한 방법이라고 보기는 어렵습니다. 매수인이 다른 방법으로 계약금을 지급하려 할 수 있고, 이러한 행위가 계약 이행의 의지로 해석될 수 있기 때문입니다.
둘째로, 이미 작성된 계약서를 무효로 처리하기 위해서는 양 당사자가 합의하에 계약 해제 합의서를 작성하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 이 합의서에는 기존 계약의 해제 사유, 해제 시점, 기 지급된 금액의 반환 여부 등을 명시해야 합니다. 만약 계약금이 이미 지급되었다면 이를 반환하는 절차도 필요합니다. 계약 해제 합의서 작성 후에는 기존에 작성했던 계약서 원본을 서로 교환하여 파기하는 것이 좋습니다.
계약의 해제나 무효 처리는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 명확하고 상세한 내용으로 합의서를 작성하는 것이 중요합니다. 또한 계약 해제 후 새로운 계약을 체결할 때는 이전의 문제점들을 보완하여 보다 명확하고 구체적인 내용으로 작성해야 합니다.