이제 곧 독립을 해야하는데 전세나 월세나 아무것도모릅니다
요즘에 전세사기도 많고한데 안당할수 있는 방법좀 알려주세요 그리고 박봉인데 전세가 나은지 월세가 나은지도 알려주세요 여러가지면에서
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
참으로 다양한 답변이 나올 수 있는 질의이고요.
현실적으로 와 닿는 질문이십니다.
세상 사람들이 살아갈때 자기 형편과 처지를 맞추어서 살 수밖에 없는 것이지요. 그렇지만 그렇다고 해서 기가 죽거나 용기를 잃을 필요는 없는것이니까요..
우선 요즘은 보증금에다 월세를 선호합니다.
대출금리 부담이 너무 크고요. 또 부동산 주택시장이 전반적으로 하락하고 있어서 깡통전세가 우려되거든요.
님이 거주하시고자 하는 지역에 가셔서, 주변의 등록된 공인중개사를 통해서 안전한 임대차 계약을 하실 것을 권유드립니다. 직거래는 수수료는 아낄수 있지만, 사기나 분쟁이 상대적으로 많습니다.
님의 수준에 맞는 집 몇개를 소개
받고 취사선택을 잘 하셔서, 앞으로 성공하는 독립 생활 응원합니다!
이상으로 답변이 되셨다면 좋아요와 추천 부탁드립니다
감사합니다
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.
최근엔 금리가 많이 올라서.. 대출이자와 비교를 해보고 결정을 하시는 게 좋을 것 같습니다.
전세사기가 염려되신다면 월세가 낫고.. 나은 이유는... 여차하면 월세를 지급하지 않으면서 보증금에서 전부 공제시키면
질문자님의 손해는 전혀 없게 됩니다.
하지만 혹여라도 전세사기를 당한다면 피해가 클 수 있죠.
방지하는 방법은 최소 전세보증반환보험에 가입을 해야 하는 것이고. 하나씩 설명을 드려볼 테니 시간 되실 때 천천히 보세요^^
1.전세사기 방지
전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.
인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을
정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다.
이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고
질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게
좋습니다.
부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고
매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면
대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다.
따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가
판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도
좋은 방안입니다.
만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서
전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다.
마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요.
또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고
임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요.
기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.
물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다.
사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을
잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.
2. 전세보증보험
전세보증금반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서
가입하실 수 있으며 임대인이 주택임대사업자라면 의무적으로 가입을 해야하고 임차인도 수수료25%를
부담해야합니다. 대신 안전하겠죠. 수수료는 비싸지 않고 통상 전세금의 0.15%정도인데 가입기관에 따라서
본인의 상황에 따라서 조금씩 차이가 있으니 이율과 보증금액 등을 비교해 보시고 가입하시면 됩니다.
보통의 경우 주택도시보증공사에서 전세대출을 받으며 동시에 전세보증반환보증보험도 진행이 되는데
금액의 상한이 있습니다. 수도권 7억 기타 3억 등이고 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
금액이 클 경우 서울보증보험에서 가입하시면 되고 대상 주택의 차이도 있으니 미리 확인하시고 가입조건에 해당하시면 됩니다.
왜 전세보증금반환보증보험에 가입하느냐? 굳이 수수료를 매월 2만원~3만원 정도 지불하면서?
주택임대사업자의 물건이 아니고선 반드시 가입하지 않아도 됩니다.
선순위 채권액과 담보설정액 및 질문자님의 전세보증금의 합계가 집값의 70% 이하라면 안전하다고 판단
할 수 있습니다. 대출이 없고 집값에 비해 전세보증금이 크지 않은 집의 경우엔 특별히 가입할 필요는 없습니다.
나중에 계약이 종료되고 전세보증금을 받아야 하는데 이른바 깡통주택에 해당하면 전세금을 돌려받지 못하고 이사도 가지 못합니다.
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 이때 보증회사로부터 전세보증금을 받을 수 있고 이사를 가면 됩니다.
보증회사가 저희에게 전세보증금을 대신 주고 집주인에게 소송을 해서 받아내는 구조이니 가입자는 걱정하지 않고 안전하게 보증금을 반환받을 수 있죠.