단기전세 계약 후 매매계약으로 전환관련 질문드려요.
안녕하세요.
아파트를 내놓았는데 6개월 단기전세 후 매매계약으로 바로 전환해도 문제가 없나요?
양도소득세 문제로 25년 7월 2년 보유가 충족되어서 등기를 그때 해야합니다.
그래서 12월부터 7월까지 단기전세로 계약 하고 전세금을 중도금 형식으로 받고 입주를 먼저 하고 7월에 매매계약으로 전환하고 잔금치루고 등기신청하는 식으로 합니다.
위의 방법이 문제 없는지 궁금하고, 추가적으로 7월에 매매계약 전환하려는데 구매자가 집구매 취소하고 싶다고하면 중도금 형식으로 받은 전세금은 다시 돌려줘야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
현재 계획하신 방식은 2025년 7월에 2년 보유 요건을 충족한 후 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해, 2024년 12월부터 2025년 7월까지 단기 전세 계약을 체결하고, 이후 매매계약으로 전환하여 잔금을 받고 등기를 진행하는 것입니다.
1. 단기 전세 후 매매계약 전환의 법적 문제
단기 전세 계약 후 동일한 임차인과 매매계약으로 전환하는 것은 법적으로 가능합니다.
다만, 이러한 거래 구조가 세무 당국에 의해 세금 회피 목적으로 의심받을 수 있으므로, 계약서 작성 시 명확한 근거와 절차를 따르는 것이 중요합니다.
2. 양도소득세 비과세 요건 충족
양도소득세 비과세를 받기 위해서는 1세대 1주택 보유 기간이 2년 이상이어야 합니다.
따라서, 2025년 7월에 2년 보유 요건을 충족한 후 매매계약을 체결하고 등기를 진행하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3. 전세금을 중도금으로 간주하는 문제
전세금을 중도금으로 간주하여 매매계약의 일부로 처리하는 것은 계약서에 명확하게 명시되어야 합니다.
이러한 방식은 매매계약의 이행으로 인정될 수 있으므로, 계약서에 전세금이 추후 매매계약의 중도금으로 전환된다는 내용을 포함시키는 것이 좋습니다.
4. 매수자의 계약 취소 시 전세금 반환 문제
만약 매수자가 2025년 7월에 매매계약 전환을 취소하고자 할 경우, 전세금 반환 여부는 계약서의 내용과 계약 해제 사유에 따라 달라집니다.
계약서에 전세금이 중도금으로 전환된다는 내용이 명시된 경우: 매매계약이 해제되면 매도인은 매수인에게 중도금을 반환해야 하며, 이때 중도금에 대한 이자도 지급해야 합니다.
계약서에 전세금과 매매계약이 별도로 명시된 경우: 전세 계약과 매매 계약이 별도로 존재하므로, 전세 계약의 종료와 전세금 반환은 전세 계약서의 내용에 따라 처리됩니다.
5. 권장 사항
계약서 작성 시 명확한 명시: 전세금이 추후 매매계약의 중도금으로 전환된다는 내용을 계약서에 명확하게 기재하여 분쟁을 예방하십시오.
법률 전문가 상담: 계약서 작성 및 세무 문제에 대해 부동산 전문 변호사나 세무사와 상담하여 정확한 절차를 따르시기 바랍니다.
위의 내용을 참고하여 계획을 진행하시면 도움이 될 것입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
단순히 전세 계약으로 진행한다면 말씀하신 대로 중도에 취소할 경우에 전세 계약의 준하는 임대인의 주장을 할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.
확실히 매매를 한다면 매매 계약을 체결하고 잔금일을 원하는 시기로 잡으면 될 것입니다.
"단 중도금 이후에는 매수인이 사전 사용하기로 한다. 사전 사용시 발생하는 공과금 등은 매수인이 부담하며 사용중 노후화, 파손, 시설변경 등 현물상태의 변경
은 매수인의 책임으로 한다" 라는 취지의 특약을 두는 것을 고려해보세요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세계약과 매매계약을 따로 보시면 될 듯합니다.
단기 임대차계약을 맺고 계약 종료 후 보증금을 반환을 하고 다시 매매계약을 하시면 됩니다.
하지만 단기로 살아보고 매수자가 변심을 해서 매매를 취소할 경우에도 전세보증금 반환의 의무는 있습니다.
하지만 일반적으로 크게 집에 하자가 없는 경우 단기로 살고 이사를 할려면 매수자도 이사에 대한 부담도 크기 때문에
그러지 않을 가능성이 크고 매매계약서를 미리 작성을 하고 계약을 할 경우 취소 시 계약금이 있기 때문에 쉽게 취소하기는 어려울 수도 있습니다.
감사합니다.