다른 세입자 과실로 인한 원룸 화재 피해
작년 1월 중반에 윗집에 세입자 과실로 인한 화재가 발생해 진압 과정에서 소방수가 닫힌 현관문 틈으로 들어와 주방이 물로 젖는 바람에 생활이 어려워 계약 기간 도중에 나왔고 화재일로부터 2월 중에 짐을 뺄 때까지 쭉 본가에서 지냈었습니다.
1. 월세 지급일이 5일이고 당시에 임대인이 2월 월세를 요구하여 보증금에서 까고 차액을 받았는데 당시에 위에서 말한 물 피해로 인한 공사도 있었고 제가 비밀번호를 알려주어 부동산에서도 문제 없이 집을 보러 왔었습니다. 제가 살지 않는 상황이었고 집에 문제가 있음에도 화재의 원인이 윗집에 있다는 이유로 세입자의 변심으로 계약 도중에 나갔을 때처럼 제가 다음 세입자가 구해질 때까지의 월세를 내고 윗집이랑 직접 해결을 하는 게 맞는 건가요? 아니면 건물 관리에 대한 책임이 있으니 저는 낼 필요가 없고 임대인이 윗집과 해결을 해야 하나요?
2. 세입자가 구해질 때까지의 월세를 계산해 봐도 제가 보증금에서 떼인 금액까지는 나오지 않는데 당시에 제가 돈을 받고 바로 항의하지 않았으니 저한테도 책임이 있고 그 금액에 대해 수긍을 한 것이라고 합니다. 임대인은 많이 떼어간 이유는 본인도 모르지만 돌려줄 수는 없다고 하는데 확실하게 낼 필요가 없었던 금액도 바로 따지지 않았다는 이유로 받을 수 없는 게 맞나요? 짐을 빼고 같은 임대인인 남편에게 윗집에 대해 물으니 본인 측의 보험 처리가 오래 걸릴 수도 있어 해결되는 대로 연락처를 알려주든지 하겠다는 답변을 받아 그때 조율을 할 생각으로 따로 항의를 하지 않았었습니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
이 사안에서는 임차인이 월세를 계속 부담해야 한다고 보기 어렵고, 보증금에서 공제된 금액 전부가 정당하다고 단정할 수도 없습니다. 화재로 인해 주거 목적 달성이 불가능한 상태였다면 차임 지급 의무는 제한되며, 임대인이 일방적으로 보증금에서 공제한 부분은 반환 청구 대상이 될 여지가 있습니다.차임 부담의 법리
민법과 주택임대차보호법상 임대인은 임차인이 계약 기간 동안 목적물 을 사용·수익할 수 있도록 유지할 의무가 있습니다. 화재 원인이 윗집 세입자 과실이라 하더라도, 임차인이 실제 거주하지 못하고 주거 기능이 현저히 침해된 상태라면 차임 지급 의무는 정지되거나 감액 대상이 됩니다. 이 경우 임대인이 윗집 세입자 또는 보험사를 상대로 구상하는 구조가 원칙입니다.보증금 공제와 묵시적 동의 여부
보증금에서 월세를 공제한 것에 대해 즉시 이의를 제기하지 않았다는 사정만으로, 임차인이 해당 금액 전부에 동의했다고 보기는 어렵습니다. 당시 화재 복구, 보험 처리, 연락 경과 등을 고려하면 분쟁이 종결됐다고 평가되기 힘들고, 확실히 차임 부담 사유가 없는 기간의 공제액은 부당이득 반환으로 다툴 수 있습니다.향후 대응 방향
화재 발생 시점부터 실제 사용 불가 기간, 복구 공사 내용, 임대인의 출입 및 중개 행위 자료를 정리한 뒤, 내용증명으로 부당 공제 금액의 반환을 요구하는 절차가 우선입니다. 협의가 되지 않으면 보증금 반환 또는 부당이득 반환 청구로 정리할 수 있습니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
임대인에게는 임차인이 임대목적물을 사용할 수 있는 상태를 유지해야할 의무가 있기에 임차인의 과실 없이 임대목적물을 사용하기 불가능하게된 경우라면 바로 계약해지가 가능합니다. 따라서 실제 사용하지도 않은 기간에 대한 월세를 공제할 이유는 없어 보입니다.