안녕하세요. 이성재 변호사입니다.
안전한 부동산 매매가 되길 바랍니다. 도움이 될 만한 절차를 설명 드리겠습니다.
질문하신 경우에는 일반적으로 주택담보 대출의 경우 금융기관에서 대출 가심사 후 매매계약을 체결하고, 잔금일에 매수인 측 법무사·은행이 관여하여 질문자의 주담대금 중 일부가 먼저 매도인의 기존 대출은행에 상환되어 근저당 말소서류를 받고, 나머지 잔금이 매도인에게 지급되는 방식으로 진행됩니다.
법적으로는 매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기·기존 근저당 말소의무가 동시이행관계에 있으므로, 매수인은 보통 말소서류와 이전등기서류가 준비된 상태를 확인하면서 잔금을 지급하게 됩니다(민법 제568조)
매수인의 잔금지급의무와 매도인의 소유권이전등기·기존 근저당 말소의무가 동시이행관계에 있으므로, 매수인은 보통 말소서류와 이전등기서류가 준비된 상태를 확인하면서 잔금을 지급하게 됩니다(민법 제568조)
실무상 귀하가 은행에서 돈을 받아 전액을 먼저 매도인에게 그냥 송금하는 구조라기보다, 잔금일에 자금이 기존 근저당 상환후에 말소서류 확보, 소유권이전등기 접수, 잔액 지급 순서로 진행하는 경우가 일반적입니다.
아울러, 현실적인 우려와 계약서 작성 팁을 알려 드려보면, 오피스텔이 등기상 업무시설이면 주택담보대출 가능 여부, LTV, 주택수 산정, 실거주·용도 요건을 은행이 별도로 심사하므로, 계약 전에 반드시 대출 가능 여부와 조건을 특약으로 걸어두는 것을 권합니다.
특약으로 대출심사 후 탈락되는 경우 계약을 모두 무효로 하고 대금은 전액 반환한다라는 특약을 넣어 두시기 바랍니다.
즉, 계약서에는 최소한 잔금일 추가 담보권 설정 금지, 기존 근저당 전액 상환 및 말소, 말소 불이행 시 계약해제 및 손해배상 특약을 넣어두시는 것이 소중한 재산을 보호 할 수 있겠습니다.
아무쪼록 원만한 매매계약 잘 체결하시고 취득하시길 기원합니다. 도움이 되었으면 합니다.