분양권 공동명의를 단독명의로 증여시 취득세와 양도세는 얼마나 될까요?
현재 3주택 + 공동명의 분양권 1개 보유중.
해당분양권은 19년 12월 3일 이전에 계약한 건으로 취득세 1.1%로 알고 있습니다.
계약당시부터 공동명의로 진행하였으나,
향후 등기 진행 후 임대시 와이프 지분에 따라
간주임대료 등 임대료 400만원 이상시 의료보험 등등
여러가지 세제 이슈가 때문에...
해당 분양권을 공동명의에서 단독 명의로 변경을 위한
대략적인 시물레이션해본 결과에.특이사항이 없는지 검토 부탁드리겠습니다.
- 공동 명의 분양권 지분 50대 50.
- 분양가 대략 4억 (대출없이 중도금 자납 완료, 잔금 1.2억 정도 남은 상태)
- 현재 프리미엄 4억 (동일 타입 실거래가 8억)
- 현재 상태 취득시 취득세 1.1%로 440만원.
- 2년 후 일반과세 양도세(조정지역 중과 제외 가정)
- 인당 2억 양도차익에 따른 기본공제, 양도세 38%적용
인당 양도세 6120만원 예상.
만약 와이프 지분을 증여 받아 단독 명의 진행시
취득세 본인 지분 1.4억 + 잔금 1.2억 = 2.6억의 1.1%로 286만원.
증여받은 지분 1.4억 + 프리미엄 2억 = 3.4억의 12.4%로 4216만원.
부부 증여시 5년 이후 현시세 8억 양도시
본인 지분이었던 2억 양도차익에 대한 양도세 6120만원 발생 예상하오나, 취득세 4126만원이 경비로 차감된다면 양도세 4382만원 예상.
증여시 프리미엄 반영 방법?
증여계약서에 실거래기준 양도차익의 절반?
증여 후 증여받은 지분에 대한 취득세 12.4%?
5년 후 양도시 양도세 계산에 증여반은 지분의 취득세가 경비로 차감되는지?
증여받은 지분의 프리미엄도 양도가액으로 계산하는건지요.
추가 시세차이 고려없이 현시세로만 5년 후 양도한다면,
공동명의를 단독명의로 변경하는게, 전체적으러 4천정도 이익 같은데...제가 맞게 계산한건지 확인해주실수 있을까요?
잘부탁드리겠습니다.