묵시적 월세 계약 연장에 따른 계약만료 기간은?
2005년 7월 25일 월세 계약을 하고 지금까지 계약서는 새로 갱신하지 않고 묵시적으로 계약을 자동연장을 하여 거주하고 있습니다. 그런데 얼마 전 임대인의 누나가 연락도 없이 저녁에 갑자기 나타나서 18년이나 살았으면 이건 말이 안 되는 일이라면서 본인이 거주한다고 3개월 말미를 주겠으니 퇴거를 요구하였습니다. 처음에 저는 너무 당황했고 법률관계를 몰라 그쪽에서 말하는 일방적 내용이 맞다고 생각하여 알겠다고 했습니다.
그런데 다시 알아 보니 현재 계약기간이 얼마간은 남아 있고 올해 계약이 만료되긴 하지만 3개월보다는 더 여유가 있다고 생각하여 어제 찾아 온 누나분에게 전화를 하는 과정에서 계약일까지 시간이 남아서 그렇게 요구할 수 없다고 말을 하였습니다. 사실 그때는 제가 계약기간이 내년까지로 잘못 산정하여 내년까지는 있을 수 있다고 말하긴 했었습니다. 그러자 그 누나분이 저에게 젊은 게 아주 못됐다는 둥 도덕적 윤리적 양심도 없다는 등 온갖 모욕적인 언사를 하여 도저히 듣고 있을 수가 없어 전화를 끊겠다고 말 하고 전화를 끊었습니다. 그 뒤로 세 차례 정도 그분이 전화를 했는데 공포심에 받을 수가 없었습니다. 그러자 제게 이란 문자를 보내 왔습니다. 아래 내용은 그분이 보낸 문자입니다.
어제는 바로 나가겠다고 하고서, 눈 앞에 이익에 눈 멀어 비열하게 도덕적 윤리적 도의적 양심도 내팽겨치는 그 인격이 얼마나 이익을 얻고 잘 살 수 있을지 참으로 가엾기 그지없소. 하루 아침에 태도를 바꾸는 반도덕적 태도는 반드시 그 과보를 받을 것이오. 그렇게 해서 당신이 얼마나 많은 이익을 얻을지 모르나, 잃는 것이 더 많을 것이오. 갱신청구권 운운하며 법적으로 해 볼 때까지 해보겠다? 잘 해보시오. 어떻게 되는지 지켜봅시다. 양심없는 그 행태는 반드시 과보가 있을지니! 해 보시오. 창구는 나로 단일화 되어있으니. 나도 해 보겠소. 누가 끝까지 지치지 않고 가는지 봅시다. 끝까지 어디 가 봅시다.
그리고 오늘, 명의자(임대인) 명의로 내용증명서가 등기로 보내져 왔고 내용인 즉슨, 제가 계약 갱신청구권을 주장하며 못 나가겠다고 하는데 전대 및 양도를 근거로 계약을 즉시 해지할 수 있으므로(이는 계약서에 명기) 4월 5일까지 집을 비워 달라는 내용이었습니다.
현재 임차인인 제 언니는 지방에 내려 가 있으나 주소지가 월세를 살고 있는 집으로 되어 있으며 주말마다 올라와 같이 거주 하고 계약 당시에도 대리인(소유자의 어머니)도 자매가 같이 거주하는 것을 알고 있었습니다.
내용증명서 대로 4월 5일까지 거주지를 비워 줘야만 하나요? 그리고 중간에 대리인인 소유자의 어머니가 세 차례 가량 월세를 인상하였으나 계약서를 다시 쓰지 않았으며 저희는 서로 신뢰하여 최종 인상된 금액으로 꾸준히 월세를 납부해 오고 있었습니다. 그런데도 누나라는 분은 본인 어머니 나이가 많아 의사소통이 안 되는 점을 악용하여 계약 갱신을 18년간 한번도 안 한 파렴치한으로 사람을 몰아가는데 임차인인 저희가 문제가 있는 걸까요? 현재 계약서의 임차인은 누나에게 계약관련한 사항은 위임했으니 누나와 이야기하라고 하였습니다.
저는 그분이 찾아 온 뒤로 직장생활을 제대로 할 수 없고 조금만 소리에도 놀라고 직장 내에서도 사소한 일에 화가 많아져 지금 정신과 치료를 받고 있는 중입니다.
끝까지 대법원까지 소송 갈거라고 협박하는데 전화하는 것조차 두렵습니다.
첨부로 오늘 받은 내용 증명서 업로드 합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
가족이 살았다 하여 무단전대는 아닙니다. 흔히들 발생하구요. 법적으로 크게 문제될 사항은 아닙니다. 다만, 해코지 할 경우 오히려 경찰의 도움을 받으시길 바랍니다. 강제로 합법적으로 거주하고 있는 분의 집기류 등을 내보낼 수도 없습니다. 오히려 주고침입이 될 수도 있으니 모쪼록 잘 해결되길 빕니다.
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.
걱정이 많으시겠습니다. 심심한 위로의 말씀을 우선 건네며 답변 시작하겠습니다.
임대인측이 요구하는 핵심 내용은 계약갱신청구권 상 임대인이 퇴거 요구 가능한 정당한 사유가 없으니 계약서 상 금지사항으로 적어둔 무단전대를 빌미 삼아 퇴거를 요청하는 사안으로 보입니다.
우선 가족은 타인이 아니므로 무단전대라고 보지 않습니다. 나아가 무단 전대가 있다고 반드시 해지권이 발생하는 것은 아닙니다.
대법원 1993.4.278 선고 92다45308 판결 내용 중 일부를 발췌하겠습니다.
가. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.
나. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.
다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례.
이 외에도 자녀에게 전대한 경우 계약해지 요건이 되는가? 에 대한 법원의 대답 역시 NO 였습니다.
* 임대인의 해지권이 발생하는 무단전대의 범위에 대해서는 전차인에게 목적물의 전부 또는 일부에 관하여 독립된 용익권자로서의 지위를 취득하게 되는 정도의 무단전대에 한하며, 가족, 친족, 지우 등을 동거케 하는 경우에는 전대에 해당되지 않는다
동일한 취지의 판결이 추후에도 이후에도 존재하며 - 해당 특별한 사정에 가족이 포함됨은 위 판례에서 확인할 수 있습니다.
임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용수익 하게 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권의 양수인이나 전차인은 그에 따른 사용수익을 임대인에게 주장할 수 있다(대법원 2010.6.10. 선고 2009다101275 판결.)현재 양측의 감정이 틀어진 상황이라 앞으로 분쟁이 더 심화될 수 있겠다고 생각하지만 현재 임대인측에서 주장하는 내용이 받아들여지긴 어려울 것으로 보입니다.
답변이 도움 되셨기를 진심으로 바랍니다. 응원합니다.