요즘에 전세 사기가 극성이라는데..
내년 1월이면 이사해야 하는데...
요즘에.전세 사기가 많다고 하더군요..
어떻게 사기를 당하는건지...계약할때 무엇을 조심해야
하는지 알려주세요 부탁드립니다
안녕하세요. 검붉은코뿔소237입니다.
전세 사기가 나날이 진화하고 있다. 경매에 넘어갈 집을 전세로 내놓거나 주인인 척 속이고 계약을 체결하고, 보증금이 건물 시세보다 높은 깡통전세 등 여러 수법이 선량한 세입자를 노린다. 소 잃고 외양간 고치기엔 한 푼 두 푼 모은 보증금은 너무나도 큰돈이다. 가뜩이나 입버릇처럼 '이생망'을 외치는 청년들에게는 한 번의 실수가 평생을 좌우할 수 있다. 금쪽같은 돈, 잘 지켜내기 위해 알아야 할 전세계약 필수 주의사항 및 전세사기 피하는 방법에 대해 숙지해보자.
아는 것이 힘이다.
전세계약 필수 주의사항.
1. 등기부등본 보는 방법.
부동산 거래에 있어 계약의 당사자 못지않게 중개인의 역할도 매우 중요하다. 다만, 공인중개사의 말을 전적으로 믿지 않는 것이 좋다. '집주인이 돈이 많다.. 지불여력이 충분하다.. 2억 원 상당의 보증보험에 가입되어 있으니 안심해라.. 등등' 확인되지 않는 공인중개사의 말들은 한 귀로 듣고 한 귀로 흘리자. 전세계약에 관련된 모든 것들은 직접 확인하고 합리적 의심을 해 보는 것이 좋다. 공인중개사는 간단한 계약의무만 지킨다면, 추후 발생할 위험에 대해 책임질 의무가 대부분 사라지기 때문이다. 내 돈은 내가 챙겨야지..
거두절미하고, 추후 발생될 위험에 대해 공인중개사가 책임져주지 않으니, 직접 확인하고 행동하라.
전세계약 주소 확인.
내가 진짜로 계약하는 곳의 주소와 등기부등본 상의 주소가 일치하는지 확인.
전세계약 실 소유자 확인.
가끔, 실 소유자가 아닌 가족이 집을 보여주거나 계약하러 오는 경우가 있다. 그래서 항상 계약서 작성 시에는 반드시 계약서의 임대인과 등기부등본의 실 소유자의 이름을 신분증과 함께 확인해야 한다. 집주인과 사기꾼이 동명이인인 경우도 있으니 되도록 실 소유자와 직접 얼굴을 보고 거래하는 것이 좋다.
근저당 설정 확인.
근저당 설정이란, 집을 담보로 은행 또는 제 3자에게 돈을 얼마나 빌렸는지를 볼 수 있는 항목이다. 혹시나 집이 경매에 넘어가게 된다면 1순위는 은행, 2순위는 마을금고 or 채권자, 3순위는 세입자가 된다. 월세 계약의 경우 소액임대차 보호법 최우선변제권으로 우선적으로 돈을 받을 수 있지만 전세계약은 3순위로 받게 되니, 등기부등본을 확인했을 때 근저당 설정 금액이 있다면 집 값 대비 어느 정도인지를 파악하는 것이 좋다.
가장 안전한 근저당 설정은 등기부등본에 기재된 최권최고액 + 보증금(다가구주택의 경우 입주한 모든 세입자의 보증금을 더한 보증금)을 합한 금액이 집 매매가의 50~60% 정도다. 하지만 이렇게 안전한 물건은 드물 수 있다. 100번 양보해서 최대 매매가의 70~80%를 넘지 않는 것이 좋다. 넘는다면 뒤도 돌아보지 않고 떠나는 것이 수명연장의 꿈을 실현할 수 있는 가장 좋은 방법이 될 것이다.
등기부등본과 건축물대장의 발행일자 확인.
어찌 보면 등기부등본과 건축물대장을 확인함에 있어 발행일자를 확인하는 것이 가장 중요할 수 있다. 위 사항들을 아무리 꼼꼼히 확인해도 과거의 등기부등본이라면 말짱 도루묵이니 말이다. 발행일자가 계약 당일에 발행한 것이 아니라면 최신 등기부등본을 요구하고 확인하도록 하자. 등기부의 권리 여부가 변경될 수 있음을 항상 주시해야 하며, 계약기간 동안에도 주기적으로 확인해 보는 것을 추천한다.
등기부등본이나 건축물대장은 인터넷등기소나, 세움터를 통해 누구나 발급받아 확인할 수 있으니 참고하자.
전세계약 필수 주의사항, 전세사기 피하는 방법.
전세계약서 필승 작성법.
1. 전세계약 특약 문구 넣기.
특약 문구는 집주인과 협의해야 할 부분이다. 하지만 본인에게 유리한 입장을 취하는 것이 톡톡한 선택이다. '을'에 입장이라고 너무 기죽지 말자.
가장 중요한 것은 전세대출로 계약을 진행한다면 대출이 되지 않을 경우를 대비해 계약금을 돌려받을 수 있는 특약 문구를 추가하도록 하자. '임대인은 임차인의 전세자금 대출에 적극 협조한다. 임차인의 전세자금 대출은 임차인의 책임하에 전세자금 대출이 이루어지지 않을 경우 임대차 계약을 무효로 한다. 이 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.' 등을 명시하고, 근저당이나 대출이 있는 물건의 경우 잔금을 치를 때까지 추가 대출이 일어나지 않게 계약서 특약에 명시해 두는 것이 좋다. 잔금 내는 날 해당 날짜로 등기부등본을 다시 떼 변동 내역이 없는지 다시 한번 확인하고 반드시 이체시켜 거래 내역을 남기도록 하자.
추가적으로 집에 고장 난 부분을 언제까지 수리해주겠다. 반려동물을 키운다면 협의하여 특약 문구에 추가하도록 하자.
2. 전세계약금, 중도금, 잔금 지급일은 넉넉히.
계약금이나 중도금, 잔금처리 기간은 넉넉히 해두자. 자금 상황에 문제가 생길 수도 있기 때문이다. 또한 계약에 오고 가는 금액은 현금으로 거래하지 말고 은행에 기록이 남을 수 있도록 계좌이체를 하는 것이 좋다.
3. 전세계약 후 임차인 당부사항.
주택임대차 보호법상 세입자로서 완전한 권리를 누리려면 전입신고를 하고, 확정일자를 반듯이 받아두어야 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다.
또한, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험이나 SGI서울보증의 반환보증보험에 가입하는 것이 좋다. 물론 모든 주택에 해당되는 것은 아니지만 받을 수 있다면 받자.
그래도 부족하다 느끼신다면, 민간에서 제공하는 등기사건 알림 서비스를 이용하는 것도 좋다. 집의 등기 변동이 생기면 문자로 알려주는 서비스인데.. 임대인이 변경되거나, 근저당권 설정 등 새로운 등기가 발생할 때마다 바로바로 알려주기 때문에 즉각적인 대응이 가능하다. 간혹, 부동산 계약 진행 중에, 혹은 계약을 체결한 후에 임대인이 바뀌는 경우가 있는데, 이때 임차인이 새로운 임대인의 지위 승계를 원하지 않을 경우 계약 기간을 만료하거나 해지를 요구할 수 있으니 참고하자.
"나 어떻게? 그래도 전세계약이 걱정돼!"
'머피의 법칙(어떤 일이 계속 원치 않는 방향으로 흘러갈 때 사용되는 말)'과 '샐리의 법칙(영화에서 해피엔딩으로 결말을 이끌어가는 여주인공 샐리의 이름을 딴 법칙, 머피의 법칙의 반대말)'은 일어날 확률은 누구에게나 비슷하다. 하지만 왜 나만, 세차를 하면 비가 오고, 휴대폰은 꼭 액정 쪽으로 떨어지거나, 시험 볼 땐 항상 공부하지 않은 곳에서만 출제될까?
전세계약에 있어도 그럴 것 같은 나쁜 예감에 계약이 망설여진다면.. 답은 생각보다 많다.
시세와 같거나 보다 비싼 깡통전세를 계약하느니.. 아예 집을 구매하는 것도 좋은 방법 아닌가. 운이 좋다면 단기간에 큰 시세 차익을 누릴 수도 있으니 말이다. 그것도 아니라면 월세 집을 구하고 나머지 남는 돈으로 재테크를 하는 것도 좋은 방법. 왜 구테여 위험을 자초해 한달한달 불안한 마음으로 월세를 아끼려 하는가. 재테크로 월세를 벌어보는 것도 기똥찬 대안이 아닌가? 같은 돈을 활용해 다른 방법을 도출할 수 있습니다. 각자에게 맞는 대안을 찾아보는 것은 어떻까요.
