임대법인의 체납입금을 확인하는 방법이 있나요?
임대차 계약 중인 임대법인에 문제가 발생했을때 확정일자 이후의 국세 지방세보다는 확정일자 기준 보증금이 선순위로 알고 있습니다
근데 직원급여 3개월치나 퇴직금은 선순위인것으로 알고 있는데요. 임대인이 계약을 지속할수 없는 상황이라면 기본적으로 전세계약 해지가 가능한 것으로 알고 있는데 주기적으로 제가 임대법인의 체납임금 확인할수 있는 방법이 있나요? 4대보험완납증명서도 4대보험료만 납부되고 임금이 체납되는 경우는 확인이 불가하다고 들어서요
또 위와같이 4대보험만 납부가 되어서 세입신고전 발생한 체납임금이 있다면 그것도 저보다 선순위 채권이 되나요?
1. 임대법인의 체납 급여 확인 방법
안타깝지만 임대법인의 체납 급여를 직접적으로 확인할 수 있는 방법은 없습니다. 급여 정보는 개인정보보호법에 따라 보호되기 때문에 임차인이 임의로 확인할 수 없도록 제한되어 있습니다.
다만, 간접적으로 확인할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
같은 건물의 다른 임차인들과 정보를 공유하여 임대법인의 재정 상황이나 급여 지급 관련 소문 등을 파악해 볼 수 있습니다.
건물 관리 상태가 부실하거나, 관리비 체납 등의 문제가 발생하는 경우 임대법인의 재정 상황이 좋지 않을 가능성을 짐작해 볼 수 있습니다.
등기부등본을 통해 임대법인의 부동산에 대한 압류, 가압류, 근저당 설정 등의 정보를 확인하여 재정 상태를 간접적으로 파악할 수 있습니다.
2. 체납 임금의 배당 순위
임대차 계약 중 임대법인에 문제가 발생하여 경매 또는 공매가 진행될 경우, 확정일자 이후 발생한 국세 및 지방세보다 확정일자 기준 보증금이 선순위인 것은 맞습니다.
그러나 직원 급여와 퇴직금은 '최우선변제' 대상으로, 확정일자와 관계없이 임차인의 보증금보다 우선하여 변제됩니다. 즉, 체납 임금은 임차인의 보증금보다 먼저 배당받게 됩니다.
4대 보험 완납 증명서는 4대 보험료 납부 여부만 확인 가능하며, 급여 체납 여부는 확인할 수 없습니다. 따라서 4대 보험 완납 증명서만으로는 임대법인의 급여 지급 상황을 정확히 파악하기 어렵습니다.
세입 신고 전에 발생한 체납 임금도 최우선변제 대상에 포함됩니다. 즉, 세입 신고 전에 발생한 체납 임금 역시 임차인의 보증금보다 먼저 변제됩니다.
임대인이 계약을 지속할 수 없는 상황이라면, 임차인은 전세 계약을 해지할 수 있습니다. 특히 임대인의 재정 상황 악화로 인해 임차인의 권리가 침해될 우려가 있는 경우, 임차인은 계약 해지 사유를 주장할 수 있습니다.
임대차 계약을 체결하기 전에 임대법인의 재정 상황을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본, 뉴스 검색 등을 통해 정보를 수집하고, 가능하다면 임대법인의 재무제표를 확인하는 것도 도움이 될 수 있습니다.