임대 주택 명도 확인서 효력에 대해 질문합니다.

주택을 월세로 임대 하였다가 임대료가 3개월 미납되어 문자로 임대차 계약을 해지 통보 하였습니다. 그리고 임차인에게 명도요청을 또한 문자로 통보 하였습니다.

참고로 임대차 계약서 작성시 보증금은 3개월후 주기로 하였는데 지금까지 보증금도 미입금되었고 임대료도 처음 2개월분만 입금하고 그후 3개월이 미입금 된 상태입니다.

1. 문자로 통보한 것도 법적 효력이 있는지?

2. 임차인으로부터 명도 확인서를 자필로 받으면 명도의 효력이 있는지?

3. 임차인이 이사짐을 조금 남겨 놓은 상태로 명도확인서를 받으면 남은 이사짐은 어떻게 처리하는것이 좋은지? (명도 확인서에 남은 이사짐은 포기 한다고 기록해 넣으면 되는지요?)

   전문가 남의 좋은 고견 부탁합니다.