부동산 강제경매 셀프낙찰의 경우 어떻게 진행될까요

Question

보증금을 돌려받지 못해 셀프 경매 진행하려는데

혹시 전세금보다 집값이 낮은 상황으로 제가 셀프 낙찰 받을거 같아서요.

1. 현재 판결문도 있긴한데 낙찰받을시 금액을 지불하고 집을 갖게되면 남은 금액 추심이 가능한지 궁금합니다.
2. 제가 집을 구매하면 혼동이라는 상황이 발생해서 남은 금액을 받지 못하고 채권수심도 못한다고 들었는데

1번과 2번과 변호사분들마다 의견이 달라서 이 차이는 무엇인가요??

그리고 집주인이 근저당권자랑 친하다고 주택가 일부를 주고 근저당 푸는 조건으로 합의하자 하는데

이경우에도 구매를 하면 혼동경우가 또 생기는거같은데. 어떻게 진행되는지 궁금하네요.

미리 돈을 받아놔야 탈이없는걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

셀프낙찰을 하더라도 경매대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액은 원칙적으로 집주인에 대한 판결금 채권으로 남아 추가 추심이 가능합니다. 다만 혼동 문제가 거론되는 것은 임차권·전세권이 선순위로 매수인에게 인수되는 구조에서 본인이 매수인이 되면 보증금 반환채권자와 반환의무자가 같아지는 경우 때문이고, 일반적인 강제경매에서 임차권이 소멸하고 배당으로 일부만 변제받는 경우와는 다릅니다(민법 제507조).

따라서 매각물건명세서, 등기부, 임차권의 대항력·우선변제권, 배당요구 여부를 먼저 보고, 본인의 보증금이 배당으로 처리되는 채권인지 매수인이 인수하는 채권인지 확인해야 합니다. 임차인이 경매를 신청한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당참가 채권자로 취급될 수 있으나, 실무상 권리신고와 채권계산서는 제출하는 것이 적절해보입니다.