수도 배관(가지관) 파손시 수리주체

Question

상가건물 내 104호를 분양받아 임대하고 있는 임대인입니다 임차인께서 연락오기를 지하 주차장의 수도관에 누수가 생겼는데 104호로 연결되는 수도관(메인관에서 104호로 연결하는 가지관으로 보임)이기 때문에 관리사무소에서 104호에서 수리하라고 한다고 하네요

104호 계량기 전 누수기 때문에 수도세에도 문제없고 임차인의 영업활동에도 문제가 없는 상황에서 지하 공동구간에 설치된 수도관이 104호로 연결되기 위한 가지관이기에 104호에서 수리를 해야하나요? 아니면 관리비도 내고 있고 하니 건물관리주체인 관리사무소에서 수리해야 하나요

명확한 법적근거는 어디서 찾을수 있을까요?

Answer 1

지하 주차장 공동 구간에 설치된 104호 가지관에서 발생한 누수는 건물 관리 주체인 관리사무소에서 수리해야 할 책임이 있습니다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법)

집합건물법 제3조는 공용부분에 대한 정의를 규정하고 있습니다. 해당 조항에 따르면, 전유 부분(104호)에 속하지 않는 건물 부분은 공용 부분으로, 공용 부분의 유지·관리 책임은 관리단에 있습니다.

2. 민법 제667조 (임대인의 수선 의무)

민법 제667조는 임대인은 임대차 존속 중 그 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인이 계약 목적에 따라 사용·수익할 수 있도록 임대인은 목적물을 수선해야 할 의무가 있습니다. 그러나 이 경우 누수 부분은 104호 전유 부분이 아닌 공용 부분에 해당하므로, 임대인인 질문자님이 아닌 관리단이 수선 의무를 부담해야 합니다.

3. 판례

대법원은 "공용 부분인 배관의 관리 책임은 원칙적으로 집합건물의 관리단에 있고, 전유 부분의 소유자가 그 배관을 독점적으로 사용하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 배관의 유지·보수 비용은 관리단이 부담해야 한다"고 판시하고 있습니다 .

4. 관리 규약 확인

다만, 집합건물의 관리 규약에 따라 수리 책임 주체가 달라질 수 있습니다. 관리 규약에 공용 부분의 수도 배관 수리 책임을 전유 부분 소유자에게 부과하는 조항이 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 만약 그러한 조항이 없다면, 관리사무소에 수리 책임이 있습니다.