신탁건물, 가계약금 반환 어려울까요?
안녕하세요.
저는 25살로 제 자취방을 사촌오빠랑 같이 찾아보다가 공인중개사를 찾아가서 괜찮은 매물을 보고 직접 방을 보기로 했습니다. 당일에는 매물을 보기 어려워서 따로 날짜를 잡았는데요. 따로 날짜 잡은 날이 사촌 오빠와 스케줄이 맞지 않아서 저 혼자 보러 갔습니다. 그런데 그 날 갑자기 신탁 건물이라는 이야기를 들었고, 저는 신탁건물이 무엇인지 몰라서 여쭤보았는데 전세사기가 많아져서 전세를 안하려 하다보니 집주인들이 빚을 갚지 못해 대출을 받기 위해 신탁으로 넘기는 추세인 동네라고 설명해주셨습니다. 전입신고도 가능하다 하셨고 확정일자도 받을 수 있다고 하였습니다. 그래서 실제 방을 보러갔는데 컨디션도 괜찮았고 안에 입주자 분도 계셔서 크게 걱정을 안 했습니다. 원래 1000에 65+8인데 60+8로 맞춰주시겠다고 통화로 건너서 말씀해주셨고 저는 수락했습니다. 그러고 신탁등기사항전부증명서와 일반건축물대장을 떼서 보여주셨습니다. 모든 설명은 구두로 설명하셨기 때문에 제가 하나하나 다 기억을 하지 못했고 보증금과 월세는 수탁자가 아닌 소유자에게 입금 하면 된다고 설명을 들었급니다. 그래서 가계약금인 100만원을 소유자에게 입금하였고 따로 계약서를 서면으로 작성했다거나 날인을 한 것은 아무것도 없습니다. 집에 와서 생각해보니 신탁동의에 관한 이야기를 들은 기억이 나질 않아서 중개사에게 “혹시 신탁동의는 받아주실까요??“ 라고 보냈는데 신탁동의는 안 들어간다고 구두로 말씀을 하셨대요. 저는 전혀 기억이 나질 않고, 또 임차인이 신탁에 대해 무지한 경우 미동의같은 중대한 사항은 서면으로 설명 후 날인까지 받으셔야 하는거 아닌가요?? 저는 그래서 미동의라는 말에 사전에 고지가 제대로 이루어지지 않은 것 같아서 불과 하루만에 계약해지를 부탁드렸습니다. 가계약금 100만원 반환 요청했는데 임대인께서 완강히 거절하셨습니다. 어떠한 문서에도 날인하지 않았고, 계약서 같은 종이도 주지 않으셨습니다. 이런 경우에도 제가 반환 받을 수 있을 수 있는 권한이 없을까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
신탁동의가 없는 신탁부동산 임대차는 임차권 보호에 중대한 제약이 따르므로, 그 사실이 명확히 고지되지 않았다면 가계약 단계에서의 해지는 정당화될 여지가 큽니다. 서면 계약서 작성이나 날인이 없고, 핵심 위험요소에 대한 명시적 설명과 확인 절차가 없었다면 가계약금 반환을 주장할 법적 근거가 존재합니다.신탁부동산 임대차의 법리
신탁된 부동산은 소유자가 아닌 수탁자가 관리·처분 권한을 가지며, 임대차 역시 원칙적으로 수탁자의 동의 또는 직접 계약이 필요합니다. 신탁동의가 없는 경우 임대차의 대항력과 보증금 회수 안정성이 제한될 수 있어, 이는 임차인에게 본질적 위험 요소에 해당합니다. 민법과 부동산 거래 실무상 이러한 중요 사항은 사전에 구체적으로 고지되어야 합니다.가계약의 성립과 해제 가능성
가계약은 계약 체결을 전제로 한 잠정적 합의에 불과하며, 중요 조건에 대한 인식 착오나 설명의무 위반이 있으면 해제 사유가 될 수 있습니다. 특히 임차인이 신탁 구조와 신탁동의 부존재를 인지하지 못한 상태에서 금원을 지급했다면, 이는 중요 부분에 대한 착오로 평가될 수 있습니다.중개사의 설명의무와 책임
공인중개사에게는 거래의 안전성에 중대한 영향을 미치는 사항을 설명할 의무가 있습니다. 신탁동의 미확보 여부는 임대차 존속과 보증금 반환에 직접적인 영향을 주는 요소로, 구두 설명만으로 충분했다고 보기 어렵고 서면 확인이나 명확한 고지가 요구됩니다.대응 방향
내용증명으로 가계약 해제 의사와 반환 요구 사유를 정리해 통지하고, 중개사의 설명의무 위반을 근거로 반환을 재요청하는 것이 우선입니다. 임대인이 계속 거절할 경우 부당이득 반환 또는 손해배상 청구를 검토할 수 있으며, 입증을 위해 문자·메신저 내역과 당시 설명 경위를 정리해 두는 것이 필요합니다.