경제
부동산에는 아파트 재개발을 어떻게 진행을 하나요.
부동산에는 아파트의 재개발을 진행을 하는데 주로 어떤 절차들을 거치는지 알고 싶네요. 그리고 아파트 재개발할때 에는 주로 어떤 땅에서 하는지도 알아보고 싶네요. 부동산 재개발 시 거처야 할 발주할 사항도 있나요.
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 박즈믄 공인중개사입니다.
1. 아파트(재건축)및 주택 재개발의 주요 절차
재개발은 『도시 및 주거환경정비법(도시정비법)』에 의거해 진행되며, 수많은 이해관계자의 동의를 거치는 장기 프로젝트입니다. 큰 흐름은 다음과 같습니다.
① 기본계획 수립 및 정비구역 지정
지자체에서 개발할 동네의 밑그림을 그리고 '정비구역'으로 공식 지정합니다. 이때부터 해당 구역은 본격적인 개발 궤도에 오릅니다.
② 추진위원회 구성 및 조합설립인가
추진위 승인: 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 합법적인 준비 단체를 만듭니다.
조합설립인가: 재개발의 가장 큰 고비 중 하나로, 토지등소유자의 75% 이상, 토지면적의 50% 이상 동의를 얻어야 법인격인 '조합'이 탄생합니다.
③ 시공사 선정 및 사업시행계획인가
시공사 선정: 조합원 투표를 통해 대형 건설사를 파트너로 낙점합니다.
사업시행인가: 건축 설계도, 아파트 배치도, 세대수 등을 확정하는 행정 승인 단계입니다. 일종의 '건축허가'라고 보시면 됩니다.
④ 감정평가 및 관리처분계획인가
감정평가: 조합원들이 가진 기존 부동산의 가치를 돈으로 평가합니다.
관리처분인가: "너의 옛집 가치는 3억 원이고, 새 아파트 분양가는 5억 원이니, 분담금 2억 원을 내라"는 최종 계산서가 확정되는 단계입니다. 이 인가가 나면 이주가 시작됩니다.
⑤ 이주·철거 및 착공
세입자와 소유주들이 이주비나 이사비를 받고 집을 비우면 철거 후 공사에 들어갑니다. 미이주자에 대해서는 '명도소송' 등의 실무적 협상이 치열하게 일어나는 구간입니다.
⑥ 준공 및 청산
아파트가 완공되면 입주하고, 조합은 지분 정산 후 해산합니다.
2. 재개발은 주로 어떤 땅(입지)에서 진행되는가?
1. 노후·불량 건축물 밀집지
구역 내 서 있는 건물 중 3분의 2(약 67%) 이상이 노후 주택이어야 합니다. (평균 건축 연한이 통상 20~30년 이상 경과된 곳)
2. 기반시설이 열악한 지역
재건축과의 가장 큰 차이점입니다. 도로가 너무 좁아 소방차가 못 들어오거나, 상하수도가 불량하고, 주차장이 턱없이 부족한 동네여야 합니다.
3. 호수밀도가 높은 지역
1헥타르(10,000m^2)당 건축되어 있는 집의 수(호수밀도)가 통상 60호 이상으로 빽빽하게 밀집된 땅이어야 사업성이 나옵니다.
4. 과소필지 및 부정형 토지
땅의 모양이 네모반듯하지 않고 삐뚤빼뚤(부정형)하거나, 건물을 새로 짓기엔 너무 작은 자투리 땅(과소필지)이 많아 사유지 단독으로는 도저히 개발이 불가능한 지역입니다.
3. 부동산 재개발 시 조합이 '발주(용역)' 해야 할 사항
- 재개발 조합은 전문 시행사가 아니기 때문에, 사업 단계마다 수많은 전문 업체에 일을 맡기는 '발주(용역 계약)'를 진행해야 합니다. 이 발주 과정에서 비리나 이권 개입이 많아 실무적으로 매우 엄격하게 관리됩니다.
① 사업 초기 단계 발주
정비사업전문관리업자(정비업체) 선정: 조합의 손과 발이 되어 사업 전반을 대행해 주는 컨설팅 업체를 가장 먼저 뽑습니다.
설계자 선정: 정비계획 수립과 아파트 단지 배치를 위한 건축설계 사무소를 발주합니다.
② 인허가 및 심의 단계 발주
정비계획 수립 및 각종 영향평가 용역: 환경영향평가, 교통영향평가, 교육환경평가 등 아파트를 지을 때 주변에 미치는 타격을 조사하는 전문 기관을 발주합니다.
감정평가법인 선정: 조합원 자산 평가를 위해 지자체 추천 및 조합 선정을 통해 감정평가업자를 계약합니다.
③ 이주 및 철거 단계 발주
시공사(건설사) 계약: 가장 규모가 큰 발주입니다.
이주관리 및 범죄예방 용역: 주민들이 이주하고 빈집이 되었을 때 우범지대가 되지 않도록 방범 업체를 선정합니다.
철거 및 석면 조사 용역: 기존 건물을 안전하게 부수기 위한 전문 철거 업체를 발주합니다.
명도소송 전문 법무법인: 이주를 거부하는 현금청산자나 세입자를 대상으로 소송을 진행할 법률 대리인을 지정합니다.
이상입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발과 재건축은 다릅니다. 질문에서 단순히 아파트단지만의 개발을 말한다면 재개발이 아닌 재건축이라는 표현이 맞습니다. 보통의 재건축은 정비구역지정이 되고 추진위원회가 구성되어 안전진단을 시행, 일정 등급에 해당할 경우 정식 조합을 구성하여 재건축사업을 진행하게 됩니다. 재건축 부지는 당연히 기존 아파트 단지가 되며, 조합이 시행사일 경우 시공사를 선정하고 그에 따라 사업을 진행하게 됩니다.
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