경제
인덕원 입주권 매매 양도세 + 장기보유특별공제
안녕하세요^^
1. 현재, 서울 강남구 아파트 1채를 1년 전에 증여 받아 실거주 중입니다.
2. 안양 인덕원에 2003년 6월 빌라 2채를 자녀 이름으로 매입 후 갖고 있다가, 재개발로 인덕원****아파트 34평 입주권을 받아서 올해 6월 준공 및 입주가 시작 됩니다.
- 등기를 하기 전(5/9 전) 양도세 중과로 입주권 매매를 하려고 계획 중 입니다.
인덕원 아파트의 계약은 자녀 이름입니다. 자녀는 지금 저와 같은 집에 거주 중 입니다. (인덕원 아파트는 2019년 12월 ‘관리처분인가’라, 현재 2주택자는 아닌 것으로 이해합니다)
인덕원 아파트 분양금이 5.6억 정도였고 현재 P가 7억선, 최근 실거래가가 13.4억 인 듯 합니다.
시세차익이 7억 정도면, 양도세 일반과세율이 42% 인것 같은데 맞을까요?
이 경우 장기보유특별공제도 가능한지요? 가능하면 보유기간 23년으로 보고 세율이 어떻게 되는걸까요?
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7710&mi=2311
장기보유특별공제 관련 국세청 자료를 봐도 잘 이해가 ㅜㅜ
감사합니다.
2개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
인덕원 입주권(관리처분인가 후 등기 전 상태) 양도 시 양도세는 다주택자 기본세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제는 관리처분인가일 2019.12월 이전 보유기간 16년 분만 인정됩니다.
시세 차익 7억 기준 세금은 약 2.3억 정도 추정됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 양도소득세 세율 및 구간
시세차익이 약 7억 원이라면, 과세표준이 5억 원을 초과해 10억 원 이하인 구간에 해당합니다. 이때 기본 세율은 42%가 맞습니다. 다만, 실제 세금은 양도가액에서 필요경비와 각종 공제를 뺀 ‘양도소득금액’을 기준으로 계산됩니다. 공제 항목을 챙겨야 최종 세율이 적용되니, 반드시 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
2. 안양시 동안구 규제지역 현황 및 양도소득세 중과 여부
안양시 동안구는 현재 조정대상지역이자 투기과열지구로 다시 지정되어 있습니다.
- 규제 적용: 2025년 10월 16일부터 조정대상지역으로 재지정되었고, 현재 토지거래허가구역에도 해당합니다.
- 중과 유예 종료: 다주택자에 대한 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지입니다.
- 구제 방안: 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 맺고 계약금 지급이 증빙된다면, 계약일로부터 6개월 안에 잔금과 이전 등기를 마칠 경우에는 중과세 없이 일반 세율(42%)을 적용받을 수 있습니다.
3. 장기보유특별공제 적용 범위
23년 전부를 다 인정받아 공제 가능한 것은 아닙니다.
- 보유 기간 분리: 2003년 6월 취득 시점부터 ‘관리처분계획인가일(2019년 12월)’까지만 건물 보유기간으로 인정되어 공제 대상이 됩니다. 이 기간이 15년을 넘으므로, 해당분 차익에 대해서는 최대 30%까지 공제가 가능합니다.
- 입주권 프리미엄: 인가일 이후에 발생한 프리미엄 7억 원 상당은 입주권 상태로 양도할 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
4. 1세대 2주택 및 세대 합산 유의점
부모님과 자녀가 현재 같은 집에 살고 계신 경우, 세법상 ‘1세대 2주택’에 해당합니다.
- 비과세 요건: 자녀가 연령, 소득 등 조건을 갖추고 실제 거주지도 옮겨 세대 분리를 하면, 1주택 비과세 혜택도 검토해볼 수 있습니다.
- 중과세 회피: 만약 세대 분리가 어렵다면, 앞서 안내드린 대로 5월 9일 이전 계약 및 6개월 내 양도 요건을 지키셔야 중과세(기본세율 + 20%)를 피할 수 있습니다.
5. 토지거래허가구역 관련 주의사항
안양시 동안구 일부는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역에 속해 있습니다.
- 입주권 매매 시에도 별도의 허가가 필요한지 사전에 확인하셔야 하고, 허가를 받은 뒤 매수자가 일정 기간 실거주를 해야 하는 등 조건이 붙을 수 있으니, 매수자를 찾으실 땐 이 부분도 유념하셔야 합니다.