명도소송 및 부동산 가압류와 신규 임대 계약체결 문의

Question

안녕하세요.

공장 호실을 2023년부터 2025년 2년 동안 계약하여 사용 중 2024년 임대인의 물건이 경매로 넘겨졌습니다.

경매가 유찰되는 과정에서 임대차계약(2년)은 만료된 상태입니다.

그러던 중 임대인이 경매가 "취하"되었으니 그동안 미납된 임대료를 지불하라는 내용증명 서류를 보냈고, 지불 불이행 시 법적 수단을 동원하겠다고 하였습니다.

내용증명을 받은 후부터 월세를 지급하고 있고 미납 임대료는 아직 정산하지 못했는데, 약 2개월여만에 다시 재경매가 진행된다는 법원등기를 받았습니다.

그와 동시에 임대인에게서 명도소송(월세 미납에 따른 계약 해지 고지와 미납금 반환 요구)

및 거주중인 아파트 가압류에 관한 법원등기를 각각 받았습니다.

임대인측에 미납금 정산 후 소송 취하/가압류해제를 요청하였으나, 미납금 정산 외에 건물을 모두 비워야 가능하겠다고 답변받았습니다.

공장 이전이 쉽지 않은 상황인데요,

임대인은 미납금 정산 포함하여 새롭게 임대차 계약을 진행하면 압류를 풀어 주겠다고 압박 하는데 계약을 진행해도 될지 의문입니다.

경매가 진행중인 임대인측과 새로 신규 계약을 체결하고 월세를 지급하는 방식이 문제가 되지 않는 것인지 궁금합니다.

현명한 대응 방법에 대한 답변 부탁 드립니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  현재 상황에서 경매가 재개된 임대인과 신규 임대차계약을 체결하는 것은 상당한 법적 위험을 동반합니다. 임대차기간 만료 후 점유가 계속된 상태에서 미납 차임을 이유로 한 명도소송과 가압류가 병행된 경우, 임대인의 압박에 따라 신규 계약을 체결하더라도 경매 절차 진행 시 임차인의 지위가 보호되지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 신규 계약 체결은 신중히 재검토되어야 합니다.

• 명도소송 및 가압류의 법적 의미
  임대차가 기간 만료로 종료된 이상, 임대인은 차임 연체를 사유로 명도를 구할 수 있고, 미납 차임 확보를 위해 가압류를 신청할 수 있습니다. 다만 경매 절차가 진행 중이라면 임대인의 소유권 지위 자체가 불안정하므로, 가압류 및 명도청구는 채권자 지위에서의 압박 수단으로 활용되는 측면이 큽니다. 미납 차임을 정산하더라도 명도 의무 자체가 소멸되는 것은 아닙니다.

• 경매 진행 중 신규 임대차계약의 위험성
  경매가 진행 중인 부동산에 대해 기존 소유자와 신규 임대차계약을 체결하더라도, 낙찰인이 등장하면 해당 계약은 대항력이나 존속을 인정받기 어렵습니다. 특히 공장 임대차는 주택임대차보호법의 강한 보호를 받지 못하므로, 보증금·영업기반 모두 상실 위험이 있습니다. 월세를 지급하더라도 이는 점유 사용에 대한 사실상의 대가에 그칠 수 있습니다.

• 실무적 대응 방향
  우선 명도소송과 가압류에 대해 미납 차임 범위, 계약 종료 시점, 경매 취하 여부를 다투는 방향으로 방어 전략을 세워야 합니다. 동시에 법원을 통한 집행정지나 조정 가능성도 검토할 수 있습니다. 신규 계약 체결은 낙찰자 확정 후 재협상하는 것이 원칙적으로 안전합니다. 현 단계에서는 임대인의 요구에 따른 즉각적인 재계약보다는 소송 대응과 이전 준비를 병행하는 것이 바람직합니다.