공인중개사의 손해배상 지급 의무 질의

Question

공인중개사의 중개로 전세 매물 가계약금을 지불한 건에 관하여,

공인중개사가 임차인에게 계약 해지를 제시한 것을 계기로 계약 해지 및 가계약금 환불이 진행되었습니다.

이 경우 공인중개사가 계약 해지를 제시한 것을 사유로 임차인이 중개사에게 배액배상 등의 손해배상책임을 물을 수 있을까요?

Answer 1

1. 결론 및 핵심 판단
   공인중개사가 임차인에게 계약 해지를 먼저 제안하고, 그로 인해 계약이 무효 또는 해제된 경우라도 배액배상 책임은 원칙적으로 중개사가 아닌 계약 당사자 간에 발생합니다. 중개사는 단지 계약 체결을 알선하는 지위에 있으므로, 직접 당사자가 아닌 이상 계약법상 배액배상 의무는 부담하지 않습니다. 다만 중개사가 계약의 체결 또는 해제 과정에서 허위사실을 알리거나 중대한 과실로 손해를 유발했다면, 별도의 불법행위 책임이나 손해배상 의무가 성립할 수 있습니다.

2. 법리 검토
   공인중개사법상 중개사는 거래의 정확성과 신뢰를 보장할 주의의무를 가지며, 이 의무를 위반하여 거래 당사자에게 손해가 발생한 경우 손해배상 책임이 인정됩니다. 그러나 단순히 계약 해지를 제안하거나 중개 과정에서 의견을 전달한 행위는 손해배상 책임의 원인이 되지 않습니다. 배액배상은 계약법상 당사자 간 위약금 규정에 따른 것이므로, 중개사는 계약서의 당사자가 아닌 한 적용되지 않습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   임차인 입장에서 중개사의 책임을 주장하려면, 중개사가 사실과 다른 정보를 제공하거나, 중개보수 확보를 위해 일방의 이익만을 고려해 계약 해지를 유도했다는 점을 입증해야 합니다. 단순한 해지 권유나 중립적 의견 제시는 위법하지 않습니다. 중개사 입장에서는 당시 통화나 문자 기록을 확보하여, 계약 해지 결정이 본인의 의사에 따른 것이 아님을 명확히 해두는 것이 중요합니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
   계약 당사자 간의 해지 사유와 금전 반환 합의가 명확히 이루어졌다면, 중개사에게 손해배상 책임이 귀속될 가능성은 낮습니다. 다만 중개사가 계약금 반환 과정에서 착오나 고지를 잘못한 경우 민사상 일부 책임이 논의될 수 있습니다. 추후 분쟁 예방을 위해 모든 계약 변경·해지 절차는 서면으로 남겨두시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

계약 해지를 제시하였다는 게 정확히 어떤 부분을 말씀하시는지 모르겠으나 공인중개사가 불법행위로 손해를 입힌 경우에 그 책임을 물을 수 있는 것이고 계약 해지가 가능한 상황이라거나 기존과 다른 계약 조건을 임대인이 제시해서 임차인에게 관련 권리를 안내한 것만으로는 손해배상 책임을 부담한다고 보기에는 어려움이 있습니다 이상입니다