경매대금이 부족할 때 최우선변제금은 어느 범위까지 보장되나요?

Question

주택이나 상가가 경매로 넘어갔는데 낙찰대금이 충분하지 않은 경우에도 소액임차인의 최우선변제금은 어느 범위까지 보호받을 수 있나요? 선순위 근저당권이나 세금 체납 등이 있는 경우에도 최우선변제금을 우선 배당받을 수 있는지 궁금합니다. 또한 경매대금이 최우선변제금 총액보다 적을 경우에는 각 임차인에게 어떤 기준으로 배당이 이루어지는지, 최우선변제금 전액을 받지 못하는 상황도 발생할 수 있는지 알고 싶습니다.

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안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

, 소액임차인의 최우선변제금은 대지 가액을 포함한 주택 또는 상가건물 전체 가액의 2분의 1 범위 내에서만 인정됩니다(주택임대차보호법 제8조 제3항, 상가건물 임대차보호법 제14조 제3항). 대항력 등 적법한 요건을 갖춘 소액임차인은 이 한도 내에서 선순위 담보물권자나 세금 체납액보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 가집니다(주택임대차보호법 제8조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항).

그러나 다수의 소액임차인이 존재하여 이들의 최우선변제금 총액이 주택 또는 상가 가액의 2분의 1을 초과할 경우에는, 법정 한도액인 2분의 1 범위 내에서 각자의 보증금 비율에 따라 안분하여 배당을 받게 됩니다.

따라서 경매 낙찰대금 자체가 지나치게 적거나 다수의 권리자가 경합할 경우, 소액임차인이라 할지라도 최우선변제금 전액을 온전히 배당받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

대응에 참고가 되길 바랍니다.