복잡한 전세계약.. 전세대출 거절..

Question

A 집주인과 계약. 12/18 잔금
A 집주인 보증보험 불가 문제 발생.

A 집주인 : 현재 세입자가 나가면 괜찮을것. 1억으로 입주하고 2억 잔금은 12/18 이후에 신청해서 달라.

< 12/18일 >

1억 송금 후 입주,

-전입신고 완료

<12/19>

A 집주인 : 전입신고때문에 대출을 못받음. 이전 세입자한테 돈을 줘야함. 전입신고를 빼달라.

이전세입자 부동산 : 전입신고좀 빼주세요

본인 부동산 : 저기서 전입신고 빼달래요

-전입신고 다른집으로 빼줌

<12/21>

A 집주인 : 아 원래 매매하려던 집이었는데, B에게 매매할것임.

A 집주인 : B 집주인이랑 계약서 새로 쓴 다음 전세대출 받아서 이전 세입자한테 돈 돌려주는걸로 해

본인 : 문제가 해결된것이면 전입신고 다시 해도되나요?

본인 부동산 : 네 그러셔요

-01/02 잔금 및 입주로 B 집주인과 신규 계약 체결

-전입신고 완료

<12/28>

대출상담사 : 전입을 3번이상 발생시키셔서 은행에서 대출이 불가해요 12개월동안

본인 : ..

A 집주인의 요구를 전부 따라줬는데, 결국 12개월동안 전세대출이 불가한 상황에 직면했고

A집주인은 B집주인에게 소유권이전을 마친상태라 법적으로 관계 없다는 얘기합니다

저는 점유를 계속 하려고하고, 대출신청이 가능해지는 12월까지는, 예정이었던 대출이자를 월세로 지급하고 살겠다고 말하려고합니다.

문제없을까요? 이전 세입자는 전세금을 결국 못받은 상태입니다. (제 대출금을 받아서 줄려고했다는것)

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  현재 점유를 유지하면서 임대인에게 월세 상당액을 지급하며 거주하는 방안은 임대인의 명시적 동의가 없다면 법적으로 안전하다고 보기 어렵습니다. 전세계약은 금전소비대차적 요소가 강한 계약으로, 전세대출 불가 사정이 발생하였더라도 계약 내용이 일방적으로 월세로 전환되지는 않습니다. 다만 임대인의 귀책으로 대출이 불가하게 된 점이 인정된다면 손해배상 또는 계약 해지 사유는 충분히 검토 대상이 됩니다.

• 전입신고 반복과 대출 불가 책임
  전입신고의 반복 자체는 임차인의 자유로운 선택이라기보다는 임대인 측 요청과 사정에 따른 것으로 보입니다. 특히 보증보험 불가, 이전 세입자 보증금 반환 문제, 매매 전환 과정에서 임대인의 설명과 지시에 따라 전입을 이동한 점은 임대인의 신의성실 의무 위반으로 평가될 여지가 있습니다. 이로 인해 전세대출이 장기간 제한되었다면 임차인에게 발생한 손해와의 인과관계도 문제될 수 있습니다.

• A 집주인과 B 집주인의 법적 관계
  소유권이 B에게 이전되었다 하더라도, 전세계약 체결 경위와 임차인에게 손해를 발생시킨 과정에서 A의 관여가 명확하다면 A의 책임이 완전히 소멸된다고 단정하기는 어렵습니다. 계약 체결 전후의 설명, 대출 가능성에 대한 안내, 전입신고 변경 요구 등이 사실이라면 불법행위 또는 계약상 책임이 문제될 수 있습니다.

• 향후 대응 방향
  임대인에게 월세 전환 제안을 하기 전, 전세계약의 존속 여부와 대출 불가에 따른 손해를 명확히 정리하시는 것이 우선입니다. 문자, 통화 녹취, 중개인의 안내 내용 등을 확보해 두시고, 전세금 잔액 지급과 거주 형태를 임의로 변경하지 마시길 권합니다. 필요하다면 계약 해제, 손해배상, 보증금 반환 청구까지 단계적으로 검토하는 것이 바람직합니다.